Évaluation d'un local commercial parisien : usages possibles et estimation de valeur
Cette discussion porte sur l'estimation de la valeur d'un local commercial parisien appartenant à un membre, initialement utilisé pour la location saisonnière (Airbnb) mais désormais impossible en raison de changements de PLU. Les participants débattent des usages possibles du bien et des méthodes d'évaluation, soulignant la complexité du marché commercial parisien par rapport au marché résidentiel.
Un point important est la nécessité de fournir des informations précises sur le bien pour une évaluation fiable. L'état du local (travaux nécessaires, habitabilité immédiate), son emplacement (zone géographique à Paris), et le statut du propriétaire (propriété pleine et entière) sont des éléments cruciaux. Les membres soulignent la différence significative de valeur entre les différentes zones de Paris, ainsi que l'impact de la visibilité et de l'accessibilité du local.
Plusieurs options d'utilisation du bien sont envisagées : commerce après travaux, bureaux ou cabinet médical/paramédical après travaux légers, ou résidence principale/secondaire. La discussion met en lumière la possibilité de revendre la « commercialité » du bien, ce qui suppose une transformation officielle en logement et l'obtention des autorisations nécessaires auprès des services d'urbanisme. La difficulté de transformer le bien en logement en raison des restrictions liées à la location saisonnière est également abordée.
Pour une estimation précise de la valeur, il est recommandé de solliciter des agents immobiliers spécialisés dans les commerces. Le prix dépendra fortement de la demande et des usages potentiels aux yeux de l'acheteur. Les participants suggèrent de comparer les prix de location de biens similaires (cabinets médicaux, espaces de coworking) pour la location, et de mettre en avant la flexibilité d'usage du bien lors d'une éventuelle vente.
Enfin, les membres proposent plusieurs scénarios : garder le bien et revendre la commercialité, revendre le bien en l'état, ou l'exploiter en respectant sa destination actuelle. Le choix dépendra des objectifs du propriétaire et de sa capacité à entreprendre des travaux éventuels. La gestion du risque lié aux changements réglementaires est également implicite dans cette discussion.
Bonjour à tous,
je dispose d’un local commercial qui ressemble à s’y méprendre à un appartement.
Avec les récents changements de PLU à Paris, il apparait que mon bien ne peut plus être loué en Airbnb car c’est la mauvaise destination.
Avez-vous idée si c’est le fait que ca soit un local commercial soit un bien recherché dans Paris ?
Bonne journée,
Mots-clés : immobilier, local commercial, vente
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Bonjour,
Tout est recherché sur Paris, à condition que ce soit au prix du marché.
Prix qui dépend de la visibilité de votre local, de l’accessibilité, de l’aménagement, des travaux à faire…
La même surface entre une zone 1 et une 2bis vaut moitié moins.
Il existe un marché commercial, bien différent des habitations. N’hésitez pas à contacter quelques agences spécialistes des commerces, c’est un marché qui n’a rien à voir avec les habitations.
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Hall of Fame Je pense que votre présentation du cas est très imprécise et que ce n’est pas très correct vis à vis des forumeurs. Nous ne sommes pas là pour jouer aux devinettes.
Pourriez-vous SVP préciser :
- vous "disposez" (au sens propre : vous avez l’usage d’un bien qui n’est pas à vous) ou bien vous êtes propriétaire ?
- quel est votre usage de ce local ? Résidence secondaire ? Vous le louez en saisonnier ?
- comment et pourquoi a-t-il été transformé en logement ?
- le logement est-il immédiatement habitable, ou bien doit-il subir une rénovation avant d’être habitable ?
- si le logement devait être transformé à nouveau en commerce ou bureau, y aurait-il beaucoup de travaux ? En particulier, pour transformer un logement en un bureau ou cabinet médical ou paramédical, il n’y a souvent qu’assez peu de choses à faire.
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Navré de ces imprévisions, il n’y avait pas lieu d’être incorrect.
mais pour donner quelques précisions
> bien vous êtes propriétaire ?
Je suis bien propriétaire
>quel est votre usage de ce local ? Résidence secondaire ? Vous le louez en saisonnier ?
Uniquement loué en "Airbnb"
>comment et pourquoi a-t-il été transformé en logement ?
A l’origine, je l’ai acheté pour y habiter mais j’ai eu la "flemme" de le transformer en habitation
il y a une 10aine d’années, je l’ai mis en location saisonnière
>le logement est-il immédiatement habitable, ou bien doit-il subir une rénovation avant d’être habitable ?
il mériterait un petit rafraichissement mais uniquement de la peinture
>si le logement devait être transformé à nouveau en commerce ou bureau, y aurait-il beaucoup de travaux ? En particulier, pour transformer un logement en un bureau ou cabinet médical ou paramédical, il n’y a souvent qu’assez peu de choses à faire.
Je ne pense pas mais je me demandais si un cabinet médical ou paramédical pourrait être recherché.
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Hall of Fame En fait, la valeur de ce bien dépend de la valeur qu’il a aux yeux de l’acquéreur potentiel. De l’usage qu’il va pouvoir en faire.
Je vois les usages suivants possibles :
- commerce, après des travaux significatifs
- bureaux, après des travaux légers
- cabinet médical ou paramédical, après des travaux légers
- résidence principale ou secondaire de l’acquéreur. Il est délicat de louer comme habitation un local commercial qui est en fait un logement ; en revanche, je pense que rien ni personne ne peut empêcher le propriétaire d’y loger lui-même, sans faire de changement de destination. Or, une résidence principale à Paris, ça coûte cher. Donc, ça donne de la valeur à ce bien.
Si vous voulez une idée plus précise de la valeur de ce bien, vous devriez demander une évaluation à des agents immobiliers. Je crois que j’ai publié un messager sur comment choisir un agent immobilier. Dans votre cas, il faut avant tout un agent expérimenté.
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Je n’ai pas compris si vous souhaitiez le garder, et le mettre en location ou le vendre.
Dans le cas d’une location, n’hésitez pas à regarder les prix des locations similaires, en tant que cabinet médical / paramédical, bureau de coworking … et à proposer votre annonce.
Dans le cas d’une vente, laissez à l’acheteur la possibilité de faire ce qu’il souhaite, en lui indiquant la destination et l’usage du bien actuels.
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Vous pourriez envisager 3 choses:
1) Garder le bien et revendre la commercialité (en moyenne entre 2K€ et 4K€ du m2 selon le quartier). Vous récupérez du cash et pouvez ensuite revendre le bien classique et/ou l’exploiter en location longue durée.
2) Revendre le bien en l’état. Tout bon agent immobilier peut vous faire une estimation. En ce moment, les cycles de vente semblent un peu plus long qu’en résidentiel à Paris.
3) L’exploiter en locatif en respectant sa destination
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Hall of Fame JemappelleArnaud, le 28/01/2025 a écrit :
Vous pourriez envisager 3 choses:
1) Garder le bien et revendre la commercialité (en moyenne entre 2K€ et 4K€ du m2 selon le quartier).
Ce qui implique de le transformer officiellement en logement. Vérifier dans le PLU que c’est possible. Eventuellement, contacter le service urbanisme de la ville. Il n’est pas rare que la lutte contre la location saisonnière aboutisse à une situation exacerbée ou toute modification devient difficile, même dans le sens qui sembler souhaité (de commercial vers logement).
Notez aussi que vous pourriez profiter vous-même de la commercialité, en profitant de la conversion de votre local commercial en logement, pour obtenir l’autorisation définitive de transformer un logement en location saisonnière (autorisation qui reste attachée au bien même en cas de vente). Suivant les arrondissements, c’est du 1 pour 1 ou du 1 pour 2 (transformer 50 m² de local commercial en logement donne le droit de transformer 50 ou 25 m² de logement en location saisonnière).
C’est une opération assez lourde puisque vous devez d’abord trouver et acheter le logement de la surface ad hoc, sans oublier bien sûr de vérifier que la copro ne va pas s’opposer à l’utilisation en location saisonnière. Mais vous avez du temps et certains moyens, donc ça reste une possibilité.
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