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Prêt bancaire pour immobilier locatif à la Banque Postale…

Calcul du prêt immobilier locatif : analyse des pratiques bancaires

Cette discussion porte sur le calcul de la capacité d'endettement des banques pour les prêts immobiliers destinés à la location. Les membres débattent des méthodes utilisées par différentes institutions, notamment la Banque Postale, le CIC et la BNP. Un point central de la discussion est la manière dont les banques intègrent les revenus locatifs dans le calcul de la capacité de remboursement. La plupart des banques prennent en compte un pourcentage des revenus locatifs (entre 70% et 80%) et l'ajoutent aux autres revenus du demandeur pour déterminer sa capacité d'endettement, généralement fixée à 33%.

Les participants expriment des points de vue divergents sur cette pratique. Julien62, par exemple, trouve la méthode de la Banque Postale, qui semble appliquer un taux de 80%, trop restrictive, soulignant la différence entre le montant qu'il pourrait rembourser et celui autorisé par la banque. D'autres membres défendent la position des banques, en soulignant la nécessité de la gestion du risque. Ils argumentent que cette méthode de calcul intègre une marge de sécurité pour pallier les risques liés aux vacances locatives, aux impayés ou aux imprévus. La diversification des sources de revenus et la solidité du bilan financier du demandeur sont également évoqués comme des éléments importants dans l'obtention d'un prêt.

Une autre tendance notable dans cette discussion est la variation des pratiques entre les banques. Alors que la Banque Postale semble appliquer une méthode plus stricte, d'autres institutions, comme le CIC et la BNP, semblent plus souples dans leur calcul, en tenant compte d'un pourcentage légèrement inférieur des revenus locatifs. Cette différence illustre l'importance de la comparaison des offres et de la négociation avec les différentes banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt.

Enfin, la discussion aborde la question des charges liées à la propriété immobilière. Certains participants soulignent l'importance de prendre en compte la taxe foncière, les charges de copropriété et les travaux d'entretien, qui peuvent impacter significativement les revenus locatifs nets. Cela met en avant la nécessité d'une analyse financière précise avant tout investissement immobilier, et d'anticiper les risques potentiels.


Pages : 1

#1 25/04/2013 11h59

Membre (2013)
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Bonjour,

Actuellement a la recherche du meilleur taux pour mon pret bancaire j ai fait une demande a la banque postale.
Je viens de les avoirs au téléphone et leur methode de calcul est vraiment tres special:

Ils prennent le loyer mensuel a 80%, l ajoute dans les revenus et donc le divise par 3 pour avoir la capacité de remboursement !

Par exemple pour un bien a 100k€ sur 15ans a 700€/mois ( tres bon taux ) il faut un revenu locatif de:
700€ x 3 ( 33% ) / 0.8 ( 80% )= 2625€!

Soit une rentabilité brut de ( 2625x12/100 000€ x 100 ) 31,5%!

Bon courage pour trouver un bien avec une tel rentabilité de nos jours!

Mots-clés : investissement locatif, la poste, pret

« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#2 25/04/2013 12h26

Membre (2011)
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Bonjour julien62,

Je ne le vois pas du tout comme cela.
A mon avis la banque postale prend en compte que vous acheté un bien immobilier pour louer. C’est à dire qu’elle intégre à vos revenu 80% du loyer pour pouvoir calculer votre capacité d"endettement (soit en général 33%).

Exemple:
Loyer = 600€/mois = 7200€/an
80% de 7200 soit 5760€ s’ajoute à vos revenus.
Exemple de revenu = 25 000€/an + 5790€ = 30760€.
Capacité d"endettement (33%) si pas d’autres emprunt = 30760/3 = 10253€ d’annuité soit 854€ max de mensualité.

Voilà comment je vois le procédé de la banque postale.

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#3 25/04/2013 12h28

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A ma connaissance elles font à peu près toutes comme ça :

Mensualité max = (RL*80% + S) / 3

RL : revenus locatifs mensuels
S : salaire mensuel

Il me semble assez normal que le banques ne prennent pas un taux d’occupation financière de 100%…. tout comme pour le salaire, le calcul marche pour quelqu’un en CDI (donc avec un salaire "certain"), si vous êtes en CDD ou en profession libérale, c’est une autre paire de manche !

Edit : d’accord avec Fred

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#4 25/04/2013 12h35

Membre (2013)
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J ai vue le CIC et la BNP et ils prennent bien 75 ou 80% des revenus locatif en capacité de remboursement ce qui permet de faire un crédit pour un investissement locatif tout en étant deja 30% d endettement pour sa RP

Demain je compte avoir 950 de revenu locatif , ces 950€ seront destiné a remboursé le pret pas a augmenter mon train de vie
950€ a 75% = 712€
Pour moi je suis capable de remboursé un pret de 700€

Avec le raisonnement de la banque postale avec 950€ de revenu locatif je suis capable de remboursé un pret de :
950x0,8/3= 253€

Il y a 450€ de différence….Vous vous doutez bien que sur 950€ de loyer je ne vais jamais dépenser 700€ en frais divers…

Le but d un investissement locatif n est pas d augmenter son train de vie mais bien de se constituer un captial non?

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#5 25/04/2013 12h39

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C’est tout à fait ca, ils prennent 80% du loyer pour l’inclure dans vos revenus et sustentent vérifient si vous ne dépassez pas les 33%.

j’ajouterais juste aux 2 réponses faites ci dessous que :

Dans votre raisonnement vous faites l’erreur de ne pas considérer vos revenus.

Si vous avez 0 EUR de revenus par exemple votre mensualité ne pourra pas dépasser 1/4 de vos revenus locatifs par exemple (0,33*0,8)

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#6 25/04/2013 13h10

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le calcul de la banque postale est celui fait par à peu près toutes les banques (y compris la BNP car j’y ai travaillé).

Lorsque vous faites un investissement locatif, la banque prend en compte vos revenus pour voir si vous serez en capacité de rembourser si vous ne percevez pas vos revenus locatifs (ce qui arrive plus souvent qu’on ne le croit: vacance, locataire qui ne paie pas, travaux rendant le logement inlouable…)
Généralement, les banques prêtent au-dela de 33% d’endettement pour un projet locatif, après cela dépend de votre revenu de base, de votre épargne, de votre patrimoine….

Vous dites que vous n’avez pas l’intention d’utiliser vos revenus locatifs pour augmenter votre train de vie. OK ça c’est "le verre à moitié plein", mais avez vous penser au "verre à moitié vide" qui serait de se dire que vos charges d’emprunt pourrait venir diminuer très sérieusement votre train de vie si pour une raison quelconque les revenus locatifs attendus n’étaient pas au rendez-vous?

Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#7 25/04/2013 13h18

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Dans mon coin la même banque postale retient 70% et non 80% du revenu locatif brut. Le conseiller rencontré (spécialisé immobilier) m’a semblé très rigide sur le 33% d"endettement, j’ai fui wink

Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 25/04/2013 13h26

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Elodie01 a écrit :

le calcul de la banque postale est celui fait par à peu près toutes les banques (y compris la BNP car j’y ai travaillé).

Lorsque vous faites un investissement locatif, la banque prend en compte vos revenus pour voir si vous serez en capacité de rembourser si vous ne percevez pas vos revenus locatifs (ce qui arrive plus souvent qu’on ne le croit: vacance, locataire qui ne paie pas, travaux rendant le logement inlouable…)
Généralement, les banques prêtent au-dela de 33% d’endettement pour un projet locatif, après cela dépend de votre revenu de base, de votre épargne, de votre patrimoine….

Vous dites que vous n’avez pas l’intention d’utiliser vos revenus locatifs pour augmenter votre train de vie. OK ça c’est "le verre à moitié plein", mais avez vous penser au "verre à moitié vide" qui serait de se dire que vos charges d’emprunt pourrait venir diminuer très sérieusement votre train de vie si pour une raison quelconque les revenus locatifs attendus n’étaient pas au rendez-vous?

Je comprend parfaitement que la banque prend des sécurités ( comme les 70 a 80% ), mais de la a garder un taux d endettement de 33% je trouve cela absurde
Ca reviens a dire, meme si vous avez 0€ de revenu locatif pendant 15ans vous serez capable de remboursé le pret, c est plus un pret investissement mais un pret RP….

Perso dans le 62, le CIC et la BNP prennent en compte 75 a 80% des revenus locatif en capacité de remboursement , a coter de ca j ai un pret immo qui sera de 750€ environ soit 29% d endettement

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#9 25/04/2013 14h39

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Au contraire c’est plutôt sage, vous oubliez toutes les charges afférentes au logement (Taxe Foncière, Charges (+élevé quand non occupé), fiscalité éventuelle sur les revenus) qui grévent les montants bruts de loyer que vous touchez.

En retenant 80% d’ailleurs, je trouve que les banques sont assez "light" car déjà :

1) on ne sait pas vraiment d’ou ce chiffre vient, étude empirique etc ?
2) Les revenus nets (en comprenant fiscalité si il y a, travaux, TF, vacance) sont souvent dans les 0,7-0,8x la rentabilité brute donc le montant au final retenu  correspond en fait au montant net des loyers
3) Cela ne tient pas compte d’une baisse éventuelle des loyers (ne jamais dire jamais)

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#10 25/04/2013 14h41

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Dites leur de faire le calcul avec tous vos revenus (locatifs et salaire) et toutes vos mensualités.

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#11 27/04/2013 18h52

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"Je comprend parfaitement que la banque prend des sécurités ( comme les 70 a 80% ), mais de la a garder un taux d endettement de 33% je trouve cela absurde"

=>Les revenus immobiliers sont incertains, il est effectivement normal de prendre une marge de sécurité, par contre, je ne trouve pas absurde de respecter un taux d’endettement. Après, le niveau de ce taux peut être discuté (comme dit précédemment, pour du locatif, en général les banques dépassent les 33% lorsque tous les revenus et tous les crédits sont pris en compte)

Si vous réfléchissez bien à toutes les charges qui sont afférentes à un bien immobilier, vous vous apercevrez aisément que de nombreux frais viennent en diminution de votre loyer:
- taxe foncière
- vacance
- travaux d’entretien
- charges de copropriété
- assurance loyer impayés
- assurance propriétaire non occupant…. et j’en oublie surement.

Alors dire que votre loyer va couvrir votre mensualité de prêt est un raccourci assez réducteur.
Prenez le temps d’y réfléchir et vous verrez que ce n’est pas si absurde….

"Ca reviens a dire, meme si vous avez 0€ de revenu locatif pendant 15ans vous serez capable de remboursé le pret, c est plus un pret investissement mais un pret RP…."

=>non, car dans les revenus sont inclus les revenus de votre bien locatif pour calculer le taux d’endettement….

"Perso dans le 62, le CIC et la BNP prennent en compte 75 a 80% des revenus locatif en capacité de remboursement , a coter de ca j ai un pret immo qui sera de 750€ environ soit 29% d endettement"

=> à la BNP, les 70 ou 80% de vos revenus sont ajoutés à vos revenus courants (salaires). Dans le dossier figure votre prêt de résidence principale. Les charges du nouveau prêt sont ajoutés et le taux d’endettement est calculé. Après la BNP ne s’arrête pas nécessairement à 33%, ce qui fait que votre dossier peut passer dans cette banque-là et pas à la banque postale.

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