SCPI : comment choisir ses SCPI ?

Les banques prêtent pour achat de SCPI à condition d’acheter celle qu’elles proposent, sans possibilité de panachage, et aussi à condition d’en acheter un peu plus que la somme empruntée (apport perso donc, ou financement à moins de 100%)

Si ce n’est pas le cas faites nous savoir de quelle banque il s’agit, cela va intéresser du monde je pense.
Cf discussion suivante : SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (8/21)

Pourquoi 7 ans ?
Il me semble plus intéressant de prendre un prêt plus long. Mais ça dépend de votre horizon de retraite notamment.
Si votre TMI est élevé la facture fiscale devient assez lourde lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles.

xav92 a écrit :

Pourquoi 7 ans ?
Il me semble plus intéressant de prendre un prêt plus long. Mais ça dépend de votre horizon de retraite notamment.
Si votre TMI est élevé la facture fiscale devient assez lourde lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles.

Bonsoir,
Il m’a semblé pertinent de réduire au maximum la durée de l’emprunt afin de réduire le coût total du crédit (environ 16000 sur 7 ans, environ 24000 sur 10 ans, environ 36000 sur 15 ans). D’autre part, le simulateur de planete-patrimoine.com donne 209.000 de gain net sur 30 ans avec un emprunt à 7 ans et 176.000 de gain net sur 30 ans avec un emprunt à 15 ans (TMI 30%… pour l’instant).
Est-ce que je me trompe ?
Concernant "lorsque vous n’avez plus d’intérêts déductibles", j’envisageais de répéter le processus dans 7 ans, mais ce n’est pas vraiment l’objet de ma discussion, plutôt de savoir quoi acheter et comment diversifier. Merci pour votre réponse !

Champflo, cela dépend des banques (d’ailleurs, toutes possèdent-elles des SCPI ?) et aussi, toutes choses égales par ailleurs, des clients.

Dernière modification par Nicoteen (27/04/2013 23h20)

Le coût du crédit n’est pas le bon critère. Je dirais que si vous voulez réduire le coût du crédit au maximum ne prenez pas de crédit, dans ce cas le coût du crédit est 0, mais quel est votre Taux de rendement interne ? Très faible puisque votre SCPI vous apporte en gros 5,2%  dont il faudra enlever les impôts (30%) et les prélèvements sociaux 15,5%. donc TRI en dessous de 3%.

Moi j’avais fait une simulation pour 100k sur 20 ans à 3,07% +0,10% d’assurance. Avec un TMI identique au votre j’avais en gros un cashflow négatif + impôts de 200EUR par mois. Ce qui faisais un TRI en considérant les revenus stables autour de 6%.

à titre personnel j’aime bien efimmo , immorente, buroboutic et PFO2 mais ça n’engage que moi.

Geronimo et xav92, il doit y avoir quelque chose alors que je n’ai pas compris et je compte sur vous pour m’aider à comprendre ! Si mon but est d’avoir de l’argent pour ma retraite, quel autre critère pourrait entrer en compte que le "gain total", au bout des 30 ans, lorsque je regarde en arrière ce que j’ai "fabriqué" comme argent depuis le début de l’investissement ? Autrement dit, j’ai l’impression que si cela ne me dérange pas d’avoir un cashflow négatif pendant n années, alors je peux gagner beaucoup plus in fine. Est-ce que là encore, je me trompe ? Je suis preneur de toute explication !

Comment calcule-t-on le TRI, et pourquoi est-il important de l’optimiser ?

Nicoteen :

J’ai fait les simulations que vous avez effectuées sur le site planete-patrimoine. J’ai supposé que le TEG de l’emprunt à 20ans était de 3,5% (contre 2,9% pour celui à 7ans).

J’en ai extrait les lignes "flux de trésorerie" sur 20ans.



TRI : taux de rentabilité interne - donne une indication sur la rentabilité des projets, mais ne permet pas de les comparer (le meilleur projet n’est pas toujours le TRI le plus élevé).

VAN : valeur actuelle nette - le projet à la VAN la plus élevée (et positive!) est le plus rentable (taux d’actualisation pris à 5%, grosso modo 2% d’inflation et 3% de prime de risque).

A ce titre, votre projet de SCPI sur 20ans avec un emprunt de 7ans n’est pas considéré comme rentable au regard du risque pris.

En général, 1% de frais d’entrée / 1% de frais de sortie / liquidités assurée, mais moindre distribution (l’assureur ne verse que 85-90% du rendement de la SCPI).

Avec une SCPI qui a un rendement annuel de 5-5,5%, le prélèvement annuel est de 10-15%*5-5,5%= 0,6%, c’est à dire les frais de gestion "normaux" d’une UC d’assurance vie.

Personnellement j’en ai pris récemment dans mon AV afin de diversifier mes actifs, c’est très "souple" mais ça n’est pas le choix optimal en terme de rentabilité.

Merci pour le début d’explication Geronimo. A première vue ce n’est pas trivial. J’y verrai sans doute plus clair ces prochains jours.

D’une façon plus générale, ma stratégie ne consiste absolument pas à générer un revenu mensuel (cashflow positif) dans l’immédiat (d’ailleurs il faudrait générer beaucoup pour que cela soit vraiment significatif), mais à générer un revenu mensuel le plus gros possible dans 35 ans, quitte à avoir un cashflow négatif pendant ma vie active, et pourvu que cela soit rentable comparé aux assurances vie et autres livrets "classiques".

Comme je n’ai pas en tête toutes les subtilités techniques de la chose, je vais me casser un peu la tête sur ces histoires de TRI et de VAN, que je découvre. Merci encore.

Visiblement, lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier), il est plus intéressant de les acheter dans le cadre d’une AV.

Lorsqu’on loge dans une AV des parts d’UC ou des parts de SCPI, les actifs sont soit des parts d’entreprises (UC) soit des parts de parcs immobiliers (SCPI). Savez-vous si les plafonds (théoriques) de garantie des AV de 70K€ s’appliquent de la même manière étant donné que les actifs représentent du concret (parts d’entreprises ou parcs immos) contrairement à des fonds Euro ?
Que se passerait-il si par exemple on avait 70K€ de parts de SCPI chez Mes Placements Liberté et 70K€ de parts de SCPI chez Linxea, les deux assureurs étant Spirica (Crédit Agricole) ?

Toujours dans le cadre des AV, comment se fait-il que les frais de souscription varient énormément d’un assureur à l’autre pour des mêmes SCPI ?
(par exemple PFO2 à 0% chez Mes Placements Liberté et 8,5% chez Linxea)

SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant ! : Placements épargne & Finance

Merci à tous pour vos éclaircissements.

pour Bluegrass :
- La garantie des AV de 70k€ s’applique globalement pour tous les contrats qu’un assuré a chez un même assureur.
Donc si vous avez plusieurs contrats via des courtiers différents, mais assurés par le même assureur, par exemple Spirica, la garantie globale n’est que d’une seule fois 70k€
Et je ne pense pas qu’il soit prévu de différences entre fonds €, parts de SCPI, ou autres UC.

- Contrairement à l’information donnée par votre lien, pour PFO2 les frais de souscription chez mes-placementsliberté ne sont pas de 0% mais de 6% : voir sur www.mes-placements.fr

Ça doit dépendre des contrats, pour certains les SCPI sont traitées comme des UC, pour des autres il y a des frais des gestion appliqués aux dividendes versés par la SCPI.

Bluegrass a écrit :

Visiblement, lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier), il est plus intéressant de les acheter dans le cadre d’une AV.

Lorsqu’on loge dans une AV des parts d’UC ou des parts de SCPI, les actifs sont soit des parts d’entreprises (UC) soit des parts de parcs immobiliers (SCPI). Savez-vous si les plafonds (théoriques) de garantie des AV de 70K€ s’appliquent de la même manière étant donné que les actifs représentent du concret (parts d’entreprises ou parcs immos) contrairement à des fonds Euro ?
Que se passerait-il si par exemple on avait 70K€ de parts de SCPI chez Mes Placements Liberté et 70K€ de parts de SCPI chez Linxea, les deux assureurs étant Spirica (Crédit Agricole) ?

Toujours dans le cadre des AV, comment se fait-il que les frais de souscription varient énormément d’un assureur à l’autre pour des mêmes SCPI ?
(par exemple PFO2 à 0% chez Mes Placements Liberté et 8,5% chez Linxea)

SCPI et Assurance-Vie : le Duo gagnant ! : Placements épargne & Finance

Merci à tous pour vos éclaircissements.

A mon avis, "lorsqu’on achète des parts de SCPI au comptant afin d’obtenir une rente immédiate (sans emprunt et sans faire jouer l’effet de levier)", dès lors qu’on a un TMI IR de 30% ou plus, il est souvent/généralement plus intéressant d’acheter la nue-propriété des parts de SCPI (renonçant au flux de revenus pour 10 ans, ou une autre durée) et placer une petite partie des fonds sur un contrat en €uros qu’on ponctionnera pour assurer la rente pendant les 10 premières années.
Faites une simulation avec prise en compte de la fiscalité, et vous constaterez la même chose….
N’oubliez pas en comparant avec les SCPI sur AV de retirer chaque année les 0.75% ou 0.90% du nombre de parts détenues (après 20 ans, vous n’aurez plus que 83% des parts de SCPI achetées au début, avec -0.9%/an).
(Si jamais vous payez l’ISF, la différence sera encore beaucoup plus importante)