SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

mg59 a écrit :

J’ai toujours pensé (et c’est un topos en investissement), que la diversification est sage, et j’ai un profil prudent, en particulier parce que de mon point de vue, 100 k€ c’est beaucoup d’argent !

Mon propos n’était nullement destiné à dévaloriser votre choix. Si vous l’avez compris comme ça, veuillez m’en excuser, ce n’était pas du tout mon intention.

J’observe simplement que de nombreux investissements directs dans l’immobilier locatif mobilisent souvent des sommes considérables sur, objectivement : un seul secteur, un seul emplacement, un seul bien et un seul locataire. Et que pour autant, il n’y a pas grand monde pour s’en émouvoir…

Alors que dans le même temps, la plupart si ce n’est la quasi-totalité des gens qui investissent en SCPI envisagent systématiquement de répartir sur plusieurs lignes, et ce quel que soit leur budget.

Ce n’est donc pas le principe de répartir le risque qui me choque, bien au contraire. C’est juste que la notion de risque n’est pas du tout appréciée de la même façon suivant qu’on parle de placement en direct ou de placement intermédié, voilà tout !

MickenseN a écrit :

Je vais essayer de faire la demande pour actipierre 2 et 3 les seules viables chez la Caisse d’épargne même si cela reste difficile.

En pratique, la solution la meilleure me semble être de commencer par sélectionner les SCPI qui vous conviennent puis ensuite solliciter un courtier en crédit qui trouve un banquier disposé à vous accompagner. Ne serait-il pas logique de demander aux banquiers de s’adapter à vous plutôt que d’être obligé de vous adapter à leurs exigences ou contraintes ?

MickenseN a écrit :

Je regardais aussi Corum mais les revenues ont baissés de 22%.

Vous devriez prendre le temps de mieux creuser le dossier avant d’investir… Ou pas.
Mais vous arrêter à ce seul chiffre brut est un peu court, me semble-t-il.

MickenseN a écrit :

Je vais quand même tenter le coup pour actipierre.

Je vous souhaite sincèrement de réussir.

Cependant, je n’ai personnellement jamais vu un commercial dans une banque vendre un produit sur lequel ni lui ni la banque n’a de commission. De plus il doit faire les démarches pour vous sans pouvoir  s’engager sur un prix de vente tout en étant responsable si survient un problème…

MickenseN a écrit :

Après aucun de leur produit est bon donc je veux juste un crédit de la part de la banque , si elle ne me laisse pas le choix des SCPI en contre partie alors j’irai voir ailleurs où on me laissera le choix !

Je vous ai relaté plus haut mon expérience. Si vous obtenez un commercial du Crédit Foncier vous aurez toutes les SCPI que vous voulez (y compris Corum que vous citez), et le crédit auprès de la Caisse d’épargne. Cela semble peut-être plus pertinent que d’aller chercher ailleurs ce qui devient difficile à trouver.

Je ne suis pas sur que l’option NP 5 ans soit la plus pertinente en ce qui vous concerne. Vous aurez deux options dans 5 ans (+ délai de jouissance) :

- conserver les SCPI, mais avec une imposition à 47,2 % pour les revenus français, et "l’effet du frottement fiscal" pour les revenus étrangers, au moins jusqu’à votre départ à la retraite…
- revendre, mais quid de l’amortissement des frais de souscription…

Pierval santé semble néanmoins assez favorable avec 52 % de revenus étrangers pour l’instant.

Avez vous réalisé une simulation de l’impact fiscal ? Avez vous envisagé l’option achat via un contrat d’assurance vie ?

Canyonneur

Edit suite message de Fructif : 58% des investissements  à l’étranger et 52 % des loyers quittancés au 31/12/19 - source rapport 2019 pages 21 et 10.

Dernière modification par Canyonneur75 (03/08/2020 10h20)

Bonjour,

pour ma part, je suis en train de finaliser l’acquisition de 50k€ de SCPI (pierval santé et primopierre) grâce à un crédit immo de la société générale.
En insistant un peu ce qui était impossible est devenu envisageable; sachant que j’avais déjà fait l’acquisition de parts de Rivoli Avenir Patrimoine via la SG.

A mon avis, pour christian2020, avec TMI IR de 30%, qui envisage de lever le pied dans 5 ans peut-être, mais pourrait bien travailler encore 10 voire 15 an, la NP 5 ans n’est pas forcément le meilleur choix, et il faudrait au moins investir en partie sur de la NP de plus longue durée. De toute manière, avec le peu d’information que christian2020 a fourni, ici ou dans sa présentation (à compléter en s’inspirant du modèle) ou dans ses MP (inutile de m’en envoyer pour ce genre de chose, qui se traite bien mieux sur le forum, où ça peut être utile pour d’autres), impossible de faire une suggestion pertinente plus précise (sinon, au sein de la liste citée par lui, les 4 que je préfère sont -sans ordre donné- epargne pierre, pierval sante, corum xl et origin).

Pour ce qu’il en est du choix des SCPI, ou d’autres SCPI, je n’ai pas grand chose à ajouter à ce que j’ai déjà indiqué dans cette discussion et ailleurs sur le forum (en particulier, en ce moment d’incertitude : ne pas de précipiter et attendre d’y voir plus clair, et en cas d’investissement sans emprunt envisager plutôt les foncières beaucoup moins chères). Avant de choisir, il faut définir ses critères, le premier étant en relation avec sa situation et ses besoin (de quels revenus a-t-on besoin, quand, avec quelle fiscalité, avec quel niveau de sécurité ou de risque). Je ne pense pas qu’il existe un "meilleur choix" dans l’absolu, juste des choix plus ou moins bien adaptés à la situation de chacun.

PS : Pour Pierval Santé, à mi 2020 ce sont à présent 59% des revenus qui sont d’origine étrangère, cf (7/7) SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d’Euryale

Privilégier les  foncières, c’est à dire ?

On parle de foncières pour les sociétés immobilières cotées en bourse. Fiscalité et fonctionnement très différents. Vous trouverez une section dédiée dans le forum.

Les foncières sont aujourd’hui fortement chahutées c’est un fait. Par contre il serait erroné de prétendre que les SCPI sont plus conservatrices et moins volatiles . Il suffit de remonter aux années 90.

Christian 2020 souhaite un risque faible :
IMMORENTE de Sofidy possède un historique ainsi qu’une diversification tant géographique que sectorielle très intéressants dans cette optique.

Bonjour,

Vous avez également la possibilité de faire un montage dans une SCI à l’impôt sur les sociétés à l’instar de Malolechat, SCI qui aura sa propre fiscalité.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Oui mais malheureusement le choix est très restreint et ce ne sont pas les meilleures ! ?

Idéale sauf que vous prenez quand la jouissance de vos revenus ? A partir du moment où l’on se verse de l’argent, retour à la case départ. L’intérêt c’est par contre de la faire grossir sans se faire taxer sur l’IR c’est certain. Ca permet de reinjecter pour grossir.
Dans ce genre de montage, peut on mixer du foncier physique et du foncier papier ?

Mettero a écrit :

Idéale sauf que vous prenez quand la jouissance de vos revenus ? A partir du moment où l’on se verse de l’argent, retour à la case départ. L’intérêt c’est par contre de la faire grossir sans se faire taxer sur l’IR c’est certain. Ca permet de reinjecter pour grossir.
Dans ce genre de montage, peut on mixer du foncier physique et du foncier papier ?

Bah, vous prenez "quand il y en a, et que vous en avez besoin".

En n’oubliant pas que sur les versements d’une telle structure à l’IS, la "taxation" est :
   - sur les dividendes, soit IR sur 60% du dividende +17.2% de PS (pour ceux à faible TMI), soit 30% de PFU; Pour celui qui a un TMI de 41%, c’est une grosse différence (et pas du tout "un retour à la case départ") avec les 41% + 17.2% de PS, et une pression fiscale environ 2 fois moindre qu’en detention en direct.
    - sur les remboursements de CCA (qui peuvent constituer la majeure part de vos apports à la structure) : rien;
    - sur les intérêts de CCA : comme sur un livret bancaire;
    - sur l’éventuelle rémunération de gérant : cotisations URSSAF et IR (comme un indépendant).
Donc aussi bien plus de souplesse qu’avec un investissement en direct. Mais il y a quelques charges fixes et du temps à passer en relation avec la structure (donc ça vaut le coup seulement à partir d’un certain volume investi), et éventuellement un peu d’IS à payer.