Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

ZX-6R a écrit :

Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Pas si simple que ça : il faudra bien veiller à ,ne pas percevoir trop de recette de l’activité de location meublée, pour que les +values soient effectivement exonérées…

Pruls a écrit :

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

J’ai du louper un truc pour briser la boucle car dans mon scénario on tourne en rond sans voir la fin.

Concernant l’argument du plaisir d’investir, pour ma part, il s’agit d’un moyen, pas d’une fin. J’ai des projets de vie en dehors de l’investissement et c’est pour eux que je cherche à me constituer des revenus "passifs".
Personnellement l’immobilier ancien n’est pas une attirance particulière mais un moyen pour accéder à l’effet de levier du crédit. Si j’avais le choix, je ferai autre chose.

Enfin sur le LMP, je comprends l’astuce pour éviter la plus value, mais quid de l’imposition sur le revenu? -

La méthode à long terme permet d’initier rapidement des revenus passifs et de pouvoir réinvestir.
Le rachat de biens avec rénovation permet de continuer à alimenter la caisse à amortissement et à déficit.

Il est possible de joindre à cet arsenal des achats sur des durées moins longues qui ne coutent rien et ne rapporte rien pour  réenclencher la pompe à amortissement et intérêt d’emprunt , ceci dans l’optique ensuite de les revendre au bout de 10 ans.

Le temps passant la méthode à long terme trouve ses limites par votre espérance de vie.

Il est également possible de revendre des biens pour disposer de cash , réinvestir via une SCI avec un apport dans un bien en incluant vos enfants et dont vous n’aurez que le souci de percevoir les revenus locatifs et le remboursement de l’apport.

Faire un montage avec démembrement du bien vous créant du déficit en tant qu’usufruitier et positionnant la nue propriété pour vos enfants.

Montage en SCI , démembrement , achat sur des durées plus courtes , revente à un tiers , revente aux enfants pour récupérer du cash , vous voyez la liste des possibilités est longue.

La seule limite est l’appréciation du risque mais investir est un risque d’où la nécessité d’avoir toujours des rentrées locatives supérieures au remboursement et au coût d’entretien de chaque bien afin de disposer de marges de manœuvres. 

Philippe

Pruls a écrit :

En empruntant sur le long terme, disons 20ans, je peux espérer dégager un cash flow positif pour faire face aux dépenses d’entretiens.

Au fil du temps, la part d’intérêts dans la mensualité diminue, et donc les impôts sur le revenu augmente.

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

Je réfléchis et reformule pour vérifier que j’ai bien compris:

Pour sortir de cette spirale, on me propose de vendre un bien au bout de 10 ans. J’ai lu quelque part quelqu’un qui avait calculé qu’une baisse des valeurs immobilières de 30% demandait qu’on fasse tourner la boutique pendant 13 ans pour faire une opération blanche.

Compte tenu du fait que ce sont les locataires qui ont tout payé, même si le cash récupéré est de 70 pour un bien acheté 110, la balance est positive.

En cas de moins value, est ce que l’état rembourse de l’impôt?

Ainsi, dans l’optique d’être rentier, la méthode long terme demande d’investir dans des biens couvrant ce revenu, leur entretien et leur gestion par un tiers, les impôts, l’inflation et permettant la revente pour sortir de la spirale décrite plus haut malgré une baisse de la valeur des biens immobiliers. On peut aussi anticiper les frais liés à la vieillesse.

Heu, je suis pas sûr de pouvoir faire le calcul, disons pour dégager 2 smic. La question n’est pas simple puisqu’elle s’appuie sur pas mal de données qui ne sont pas disponibles

En terme de délais, le fonctionnement de rentier s’acquiert à l’issu des prêts, donc environ 20 à 25 ans.
D’après les témoignages, cela peut être beaucoup plus rapides si on déniche de super rentabilités (Comment faire, pour l’instant je n’ai rien trouvé?)
Une capacité d’épargne sur les revenus du salaire et/ou un capital de départ doivent permettre d’accélérer les choses.

A mon avis, il faudrait encore expliciter quelques hypothèses passées sous silence pour tenir une synthèse satisfaisante.

Dernière modification par Pruls (24/05/2013 10h54)

titoux a écrit :

Le prix de départ (160 000€) est trop élevé pour un rendement acceptable mais je pense effectuer un proposition de l’ordre de 140 000€.

Bien joué pour le taux !

Au sujet de votre proposition à 140 k€, vous avez basé votre simulation sur ce prix. Il faudrait peut-être envisager une proposition encore plus basse que 140k€ pour y parvenir. Avez vous chercher à connaître le motif de la vente ?

S’il a un projet en tête, il doit tout de même être pressé de concrétiser.
Donc faite une proposition avec éventuellement une attestation de votre banque. Cela démontrera votre sérieux.

Je pense effectivement procéder par mail dans un premier temps.
Merci pour ces conseils…
Je vous tiens au courant de l’évolution du projet…

Retour du vendeur pour une éventuelle proposition à 145 000€ qui serait acceptée…
Je dispose dorénavant de pas mal de billes pour effectuer pour calcul de rentabilité…

Je continue à creuser…mais cela semble se préciser…

titoux a écrit :

Dans la mesure où le cash flow est positif avant impôts, quelle statégie apparaît la meilleure ?

Il est possible que mon taux d’imposition augmente à 30% dans le futur…dans ce cas, il semblerait qu’il faille éviter l’apport au début de projet pour faire augmenter le déficit foncier avec plus de d’intérêts à déduire sur l’ensemble de la simulation ?

Il y a débat sur ce forum mais nous sommes partisans du zéro apport sur 20 ans maxi. Ça c’est pour la théorie car ce n’est pas toujours possible. Mais si vous pouvez engager l’opération sans apport, vous serez bien content de le trouver en cas de coup dur.
C’est ce que l’on appelle le BSP (Bon Sens Paysan) !

Bonjour,

En tout cas, évite de "bénéficier" du dispositif SOLIBAIL pour être "tranquille". L’association à qui je loue un logement (APIL 92) est en cessation de paiement dans le cadre de SOLIBAIL. On marche sur la tête.

Le site en ligne de SOLIBAIL n’en parle même pas ! Je ne reçois plus les loyers de l’association alors que c’était justement pour éviter ce genre de problème que je faisais confiance à SOLIBAIL.

Désolé si mon message est un peu HS, mais je lisais le forum et en même temps j’ai cette histoire avec l’APIL 92 qui me trotte dans la tête.

Bonjour,

Nouvelles données liées à mon placement immobilier.
J’ai appris que mon taux d’imposition devrait passer à 30% …
J’ai refait des simulations et le cash flow devient largement négatif à cause de la fiscalité.





Aux personnes qui sont plus à l’aise avec la gestion patrimoniale…

Un bien qui semble intéressant( = qui sera loué) mais dont la fiscalité associée est conséquente reste-il un bien intéressant ?

Le rendement net de charges est de 5% environ.

D’avance merci pour vos avis éclairés.

20 ans…

Je vous transmets la fin de la simulation.
On arrive rapidement à 4000€ de fiscalité puis 5000 avant même la fin du prêt.
En fin de prêt, 45% du revenu foncier (30% impôts + 15% PS) partent en imposition.

Autant avec un taux de 15% d’imposition, je trouvais le bien intéressant, autant à 30% je trouve que le projet est noyé par la fiscalité.



Si des personnes ont un avis…

Bonjour,

dans la mesure où vous ne sortez pas d’argent de votre poche, et que les impôts ne prennent pas tout, vous êtes gagnant.

Cette équation est actuellement obtenu pour environ 10% brut de rentabilité

Cordialement.