Achat d'un immeuble de 8 studios en LMNP…

Herrecir40 · #1

Bonjour,

Voilà je viens solliciter vos connaissances dans ce secteur car même si je possède déja quelques studios loué en LMNP de tourisme classés, j’aimerais avoir votre avis sur ce projet:

Projet: Achat immeuble de 8 studios dans une ville thermale en nom propre (IR à 30%). Pour le moment je suis prioritaire car je connais la personne et que l’annonce n’est pas encore diffusée.
Les studios sont en bon état un ou 2 dont la tapisserie serait à refaire, certainement un chauffe eau à changer prochainement pour le reste tout à l’air correct.

Prix non négotiable: EUR 117000
Revenus locatifs des trois dernières années: entre EUR 35000 et EUR 37000
Charges: eau, EDF, chauffage, taxe foncière, redevance télé, WIFI, PUB…: EUR 10000

L’idée est d’embaucher une personne à temps partiel pour gérer ces studios et je pense que 35 ou 33 heures par mois devrait suffire d’ou un coût de 600 eur/mois charge patronale intégrée soit EUR 7200/an

Je table sur un emprunt sur 20ans de EUR 115,000.- à 3% ce qui fait un remboursement frais d’assurance inclus de EUR 8000/an, il devrait en ressortir un cash flow positif d’environ EUR 8000 à EUR 10,000 par an avant imposition.

Vu les revenus locatifs l’imposition se fera obligatoirement au réel ce qui je pense est dommage dans ce projet mais bon je ne peux pas faire autrement.

Voilà j’aimerais savoir si il y a des points que j’aurais oublier, notamment au niveau de l’embauche d’une personne chose que je n’ai jamais pratiqué, y a t’il des impôts supplementaires, charges autres que les charges patronales?

Merci par avance pour vos precieux conseils et avis.

Mots-clés : immeuble, lmnp

julien62 · #2

Presque 30% de rendement brut et presque pas de travaux, vous êtes sur que sa ne cache pas quelque chose?
10 k€ de frais par ans sa me parait beaucoup non?

GoodbyLenine · #3

Je ne connais pas le détail de vos calculs pour "’embaucher une personne à temps partiel pour gérer ces studios et je pense que 35 ou 33 heures par mois devrait suffire d’ou un coût de 600 eur/mois charge patronale intégrée soit EUR 7200/an".
J’imagine un calcul du genre "33h de SMIC à 9.43€ x1.5 pour les charges + un peu de marge pour le reste". J’imagine que ça prend en compte les congés payés (+10% sur coût) et la fin du contrat, et les frais pour trouver la bonne personne (est-ce que la payer au SMIC sera suffisant ?), et les frais pour gérer ce salarié (générer les fiches de paie, les déclaration diverses, etc. ce que vous fera très bien un expert comptable contre rémunération).
Ca semble en tout cas cohérent avec ce qu’indique un site comme Combien coûte un salaire au SMIC avec les charges patronales ? (cout total d’un salarié au SMIC faisant 35h/semaine = 1616€/mois + des divers).

J’imagine aussi que vous savez très bien qu’il y a une grosse différence entre le "cash flow positif" (recettes - charges - échéance de l’emprunt) qui ressortirait de l’activité, et le "bénéfice fiscal BIC" à déclarer (qui sera bien différent, recettes - charges - intérêts d’emprunt - amortissements).

Avec cette opération, et selon le montant de vos revenus professionnels et des recettes de vos autres biens loués meublés, vous pourriez envisager de devenir LMP (lire LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs).

Herrecir40 · #4

Merci pour vos retours, pour répondre @ Julien 62 tout d’abord:
sincèrement je ne pense pas que cela cache quelquechose, car dans ce genre d’activité le rendement brut ne veut pas dire grand chose car les frais et charges sont conséquents.Je possede déja 4 studios au même endroit et les rendements sont de l’ordre de 24% brut mais seulement 11-12% nette.
Les frais sont conséquents certes mais bien réels.

@ GoodByLenine
Oui effectivement mon calcul est le suivant 10 eur nette soit 17.92 brute avec charge d’ou environ 600 Eur/mois.
Effectivement pour le moment je ne connais pas les frais d’un comptable pour l’emission des fiches de paie, l’edition du contrat, je dois prendre des information sur ce sujet.
Néanmois je pense que le salaire au smic devrait être suffisant car ce sera surtout une activité complémentaire avec prise en compte des reservations, environ 20 heures de ménages et l’édition des factures.
Pour la partie fiscal je connais la difference entre le "cash flow positif" (recettes - charges - échéance de l’emprunt) qui ressortirait de l’activité, et le "bénéfice fiscal BIC" à déclarer, par contre même avec mes autres studios je ne dépasserai pas EUR 80000 de revenus par conséquent je ne sais pas si il y a un intêret à passer en LMP.Je vais étudier votre lien, merci!

DDtee · #5

Vous allez en étonner quelques uns, qui pensent ici que trouver un rendement brut de 10% est devenu impossible..!

julien · #6

Oui mais là si j’ai bien compris, on n’est pas dans un immeuble de rapport classique.

Mais dans une location touristique à la semaine, et ce sur l’année (pas nécessairement concentrée sur l’été). Donc certes on loue +cher prorata temporis, mais les rotations de locataires toutes les semaines, ça ne se gère comme une résiliation de bail de temps en temps. On se rapprocherait presque ici de la gestion hôtelière, non !?

Guismo · #7

Pour vous affranchir de la lourdeur et des contraintes de la gestion de salarié, vous pourriez, une fois trouvé la bonne personne, la faire intervenir par l’intermédiaire d’une société d’intérim, ou lui demander de s’inscrire en tant qu’auto-entrepreneur.

Avantages :
- Le coût sera connu à l’avance et sans mauvaise surprise (il est même possible d’arriver à - de 15 € / heure avec le statut d’auto-entrepreneur)
- Vous ne recevez qu’une facture par mois, et n’avez aucun autre document à compléter (mis à part le chèque !)
- L’arrêt de la prestation (si la personne ne convient pas ou plus) reste simple

Parce que la gestion du personnel est un métier dont vous n’êtes apparemment pas familier, si vous ne voulez pas y consacrer vos soirées en risquant de passer à côté de subtilités => simplifiez vous la vie !

Herrecir40 · #8

@ Julien

Ça ne s apparente pas a une gestion hôtelière car en fait la durée du séjour est de 21 jours en général, de plus les personnes apportent leur couchage, et le linge de maison, et le ménage n est pas effectué tous les jours mais une fois le départ du locataire.
La période des locations est liée au therme donc 9 mois par an.

@ guismo

Merci pour le conseil c est une chose à laquelle je n avais pas pensé et qui pourrait être envisageable mais je ne sais pas si fiscalement il y a une difference ou pas. Je dois encore étudier ce point. Il reste et ce n est pas la moindre des choses à trouver la bonne personne.

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