SCPI : comment choisir ses SCPI ?

Parts de SCPI en AV

- Pour GoodByLenine : c’est sûr que tant qu’il n’y avait que des AV qui ponctionnaient entre 0.75 et 1% du nombre de parts de SCPI par an, je n’étais pas partant.
Quand j’ai découvert que mes-placementsliberté n’en prenait que 0.50% / an  (tout en donnant 100% des dividendes des SCPI) j’ai trouvé que ça devenait valable.

N OTA : je ne suis  qu’un modeste adhérent à cette AV, ni  actionnaire de Finance Sélection ni de SPIRICA, et je ne propose pas de parrainage :-)

- pour Geronimo : ça m’étonnerait que des AV ne prennent pas de frais de gestion annuels sur les parts de SCPI. S’il y en a, ça serait sympa de nous dire lesquelles :-)

Pour Geronimo :

Si vous allez voir dans les avenants que AltaprofitsVie vous fera signer si vous y mettez des SCPI, vous lirez que :

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI SELECTINVEST 1 sont distribués par l’assureur et affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués des frais de gestion du contrat"

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI Multimmobilier 2 sont affectés au contrat à hauteur de 85 % diminués des frais de gestion du contrat."

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI EDISSIMMO sont affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués  des frais de gestion du contrat"

Pour Geronimo : dans la notice de la SCPI Multimmobilier2 on lit effectivement :

"Commission de gestion 10 % HT, soit 11,96 % TTC des recettes brutes annuelles"

mais ça ce sont les frais de gestion propres à la SCPI.

Ça n’empêche pas l’ajout appliqué par le contrat d’AV pour ses propres frais de gestion annuels , tels que je les ai trouvés dans les avenants que l’AV fait signer dans le cas des UC sous forme de parts de SCPI

Dans l’avenant c’est bien indiqué "Frais de gestion : 12% sur loyer encaissé". Autrement, c’est que leur documentation n’est vraiment pas claire voire même trompeuse.

Mais vous avez sans doute raison.

GBL : je n’ai aucun doute sur la façon dont ils gagnent leur vie, mais leur documentation n’est pas claire. Dans un avenant, on n’appelle pas "Frais de gestion" des frais qui sont ceux de la SCPI et non ceux de l’assureur. On précise "Frais de gestion de la SCPI".

Franchement si ce taux n’est pas accompagnés de frais divers et variés, c’est en effet tentant.
Bien sûr vous pourrez toujours trouver mieux, mais financer 3 SCPI comme cela c’est à mon avis royal.
Votre choix : les deux plus anciennes ont un passé flatteur et sont gérées par des équipes a priori très compétentes (mon avis et rien d’autre).
La plus récente, celle ou vous êtes le moins positionné doit faire ses preuves dans la durée

A mon âge ce n’est plus envisageable, hélas !

Bonsoir,

J’ai continué mon démarchage, et grand bien m’en a pris car je suis pour le moment à 3,15 sur 20 ans avec la Société Générale (TEG avec délégation d’assurance et nantissement des parts). Je vais continuer de démarcher, ça a l’air utile !

Aucune des banques visitées (CIC, BNP, SoGé) n’a refusé le prêt pour achat des 3 SCPI de mon montage. Aucune ne m’a "imposé" de prendre leur propre SCPI. En revanche elles m’imposent de domicilier mon salaire chez eux, mais c’est tout. La semaine prochaine je vois HSBC, LCL, caisse d’epargne et CA.

Je renouvelle ma question, de quels "frais divers et variés" devrais-je me méfier ? Je pense aux frais de dossier, mais qu’y a-t-il d’autre ?

Bien cordialement

Je m’y prends assez simplement : j’explique que je mets les banques en concurrence pour financer mon projet.

Si possible je demande un rdv directement avec le conseiller patrimonial de l’agence s’il y en a un, ils sont mieux à même de comprendre mon projet.

Comme j’ai été prévenu de la réticence à prêter pour les SCPI, je commence toujours la conversation par la carotte : ce que je fais et combien je gagne. J’amène relevé d’imposition et fiches de paie. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale (par choix stratégique) et ils s’en moquent complètement mais apprécient que j’explique de façon logique pourquoi je suis locataire. Sur mon choix de SCPI et les montants alloués, les 3 banques que j’ai vues ont écouté mon exposé plutôt attentivement. Le CIC est à 3,45 sur 20 ans, la SoGé 3,15 sur 20 ans, et la BNP 2,85 mais uniquement sur 15 ans (durée qui ne me convient pas, maintenant que j’ai compris grâce à ce forum ce qu’est l’effet de levier). J’ai rdv dans les autres banques la semaine prochaine. J’annonce clairement que j’irai au mieux offrant et que mon projet n’est pas modifiable. Je veux que mon interlocuteur comprenne que tout est réfléchi, qu’il ne prend aucun risque, et qu’il a beaucoup à y gagner.

Soit j’ai eu 3 fois de la chance, soit les banquiers "m’aiment" bien.

Non, les banques ne m’ont pas proposé de réaliser la souscription. Je les réalise moi-même. Les dossiers sont d’ailleurs déjà remplis, je n’attend que de pouvoir compléter la ligne "organisme de crédit" pour les envoyer. Tant pis si je ne peux rien négocier de plus, 3,15 sur 20 ans c’est quand même déjà pas mal, non ?

Merci pour vos conseils.

bonjour nicoteen, je vous laisse mon email car je suis à 99.99% dans votre situation (age, achat quasi finalisé de SCPI, choix proche des SCPI, meme banque).Je n’arrive pas à vous contacter par messagerie privée.
lareunion1982 @ yahoo . fr

PS:si c’est contraire à la charte du site je m’en excuse d’avance

+1

je suis plus ou moins dans le meme cas. Quelques différences, je suis en accession mais compte revendre/louer pour une autre RP (maison) et j’ai des liquidités que je souhaite garder pour cette future RP.
Je pensais aussi partir sur un pret, 10k,30k,50k?

Merci

Sao44 a écrit :

Bonjour à tous,

Je souhaiterai investir dans une ou plusieurs SCPI en attendant de pouvoir faire du locatif plus tard.
Vu que je suis locataire et que je souhaite garder mes liquidités pour l’apport de ma future RP je souhaiterai donc prendre un petit crédit immo genre 15 k€ ou 20 k€. Je ne paie pas d’impôt pour le moment je vie en concubinage mais non pacsé et je viens d’avoir un petit garçon qui a 8 mois maintenant.

Infos complémentaires :
- PACS avant la fin d’année
- Achat de notre RP si on trouve chaussure à notre pied
(plus d’infos dans ma présentation).

Depuis plusieurs semaines je regarde et me documente sur les SCPI et je viens de voir sur Boursorama que la SCPI buroboutic ouvre à nouveau son capital. Je serai intéressé pour acheté des parts de cette SCPI de rendement. je suis interessé par les ACTIPIERRE 1/2/3 egalement

L’objectif est de pouvoir percevoir les dividendes et d’accélérer mes liquidités. Mes questions :

- Auriez-vous des conseils sur le choix d’autre SCPI,
- Que pensez-vous de la SCPI buroboutic
- Une stratégie de diversification de SCPI sur ce montant est-il judicieux ? Le but étant de limiter les risques.
- Pensez vous qu’avec un pret immo je pourrai autofinancer mon pret et dans l’idéal toucher une petit rente trimestriel ? les SCPI sont-elles interessantes pour mon objectif ?
- Quid de l’impot foncier ?
- Quid de l’endettement sur l’achat de ma RP ? est-ce judicieux?

Merci d’avance pour vos réponses.

Bonjour à tous,

personne pour me répondre?

@Sao:

En complément du post de GBL, pour répondre à votre question sur l’autofinancement, faites une simulation simple via un tableur excel de prêt et vous constaterez qu’un tel montage s’autofinance difficilement voire pas du tout. Un apport initial ou au fil de l’eau est nécessaire.

Et cela, sans compter que les banques prêtent souvent à des taux supérieurs à ceux des biens immobiliers classiques (1 point selon mes expériences passées) et qu’elles vous laissent rarement le choix des SCPI.

A moins d’un investissement sur le long terme, pour un montant plus élevé (disons 50 à 75k€) et en acceptant un effort régulier et un impact sur votre capacité d’emprunt lors de l’achat de votre RP, je n’irais pas.
Commencez par votre RP, vous verrez ensuite pour le reste!

Bonjour,

Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé, c’est très enrichissant.
Pourriez-vous préciser s’il s’agit d’un taux fixe ou d’un taux variable ?