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#1 30/07/2013 11h34
- Despe44
- Membre (2012)
Top 50 Entreprendre
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 84
Bonjour à tous,
Après avoir intensifié les recherches de murs de commerce à proximité de chez moi (moins de 100 km, tout est relatif), je suis enfin parvenu à dégoter quelques opportunités d’investissement.
Je visite en effet samedi 2 locaux distincts (à 10 min l’un de l’autre) appartenant au même propriétaire, et occupés par des salons de coiffure.
Murs n°1:
Pour le premier, le prix affiché est de 80 000 €, loyer annuel de 8 016 €, taxe foncière à la charge du locataire, et pas de frais de copropriété car c’est un syndic bénévole qui s’occupe de la gestion. Le ravalement de façade a en outre était réalisé dernièrement. Le bail commercial est très récent (moins d’un an de mémoire). Le local fait 35 m², traduisant un prix au m² un peu cher pour la région (2 285 € / m²), mais en adéquation avec le rendement brut du bien (10,02 %).
En ajoutant frais de Notaire (8,5 %), frais de cautionnement bancaire (1,75 %), j’obtiens une rentabilité de 9,08 %, ce qui n’est pas négligeable, mais légèrement en-deçà de mes prétentions en matière de rentabilité (11% serait bien).
Au niveau du cash-flow, sur la base d’un emprunt de 88 320 € au taux de 3,35 %, assurance de 0,36 %, contracté sur 20 ans, l’échéance mensuelle serait de 532 € (soit 6 383 €).
Nous avons donc bien un cash-flow positif avant IR et PS (environ 1 400 € en déduisant 230 € d’assurance PNO), mais après Fiscalité cela se gâte. Je ne paye pas beaucoup d’IR pour le moment (14 %), mais à l’avenir je risque d’être imposé à 30 %, et l’IR + les PS vont commencer à présenter un poste de dépense annuelle beaucoup plus lourd.
Aussi, ma première interrogation concerne la pertinence de l’investissement : le fait de ne pas avoir un cash-flow réellement positif (après impôt et PS) devrait-il me conduire à renoncer à l’investissement ou à négocier assez strictement le prix de vente ?
Pour information, je ne souhaite pas spécialement étendre encore plus la durée du prêt (> 20 ans).
Trouver un bien supérieur à 10 % de rendement en Loire-Atlantique (et proche des villes principales comme NANTES et SAINT-NAZAIRE), et présentant un prix d’acquisition contenu (< 100 000 €) relève du miracle.
Je tiens à me diversifier dans les murs de commerce.
Je dispose par ailleurs de 3 studios LMNP en Bretagne acquis en début d’année. Si l’opportunité était excellente, j’ai du mal à trouver des biens aussi rentables (entre 12 et 15 %) en Loire-Atlantique.
Murs n°2:
Le propriétaire m’a indiqué qu’il disposait d’autres murs, dont il exploite le fonds jusqu’à présent, mais ce dernier est en vente (problème de santé). Ces derniers sont situés dans une petite galerie commerciale (ce qui est un atout indéniable à mon sens). La surface du bien est ici de 54 m², et le loyer de 750 €. Le prix d’acquisition quant à lui est de … Je ne sais pas ! Le propriétaire souhaitait jusqu’alors vendre fonds + murs et n’est pas contre dissocier les deux. Au regard du prix de vente du premier et de la rentabilité, je présume un prix de vente des murs aux alentours de 95 000 €.
En conservant cette hypothèse, la rentabilité brute est de 9,47 %, et seulement de 8,58 % en majorant le prix d’acquisition des frais de notaires et accessoires.
Ma seconde question ici est : d’après-vous, est-ce qu’il serait plus facile de négocier LES prix de vente, si je propose au vendeur d’acquérir les deux locaux, pour un prix fixé dans mon esprit à environ 140 000 € ? (voir moins dans le cadre d’une première offre)
De manière plus générale:
- Avez-vous quelques expériences à relater par rapport aux murs hébergeant des salons de coiffure ?
- Le potentiel de rendement de ces biens vous semble-t-il intéressant ?
- EDIT : j’ai été impressionné par le nombre de fonds de commerce de Salon de Coiffure à vendre sur LBC. Auriez vous une explication ?
De mon point vue, il me semble que l’activité de coiffure ne connaît pas vraiment la crise, même si l’activité de coiffure à domicile se développe. Il n’empêche qu’au même titre qu’il y aura toujours des défunts qui feront la joie des sociétés de Pompes Funèbres, nos cheveux pousseront toujours pour faire la joie de notre "coupe-tiff" préféré.
En outre, l’activité n’est pas particulièrement bruyante, ni salissante. Ce qui permet de rester en bonne relation avec le voisinage, et ce qui permet de ne pas trop détérioré le local.
Vos avis sont naturellement les bienvenus, c’est avant tout l’esprit de ce post.
Bien cordialement,
Despe
Dernière modification par Despe44 (30/07/2013 12h41)
Mots-clés : fiscalité, imposition, murs de commerce, rentabilité, salon de coiffure
A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….
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Despe vous salue ! 
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