Quand réaliser son premier investissement locatif ?

Bonjour Romainp,

Tout d’abord, je pense que vous prenez le problème dans le mauvais sens. La fiscalité, élément important dans tout projet d’investissement, ne doit pas, selon moi, être le déclencheur de votre décision d’investir.

Ensuite : Je comprends que vous souhaitez créer un déficit foncier pour diminuer votre imposition. Pour moi, les trois scénarii proposés sont, in fine, identiques.

Le déficit étant reportable cela changera seulement le moment de la réduction d’impôt.
(Encore que, le déficit foncier appliqué sur vos revenus professionnels diminuera votre impôt de 14% alors que le déficit foncier appliqué sur vos revenus fonciers diminuera vos impôts de 14% + CSG de 15,5% si je ne me trompe pas).

Je serai donc pour ma part parti sur des travaux déductibles sur une année de location pleine pour diminuer la CSG.

[De toute façon, à moins d’avoir déjà trouvé le bien à rénover, je pense qu’il sera compliqué de boucler toute l’opération avant fin 2013]

A confirmer avec les spécialistes du déficit foncier.

Cdt
Jepargne

Edit : Votre niveau d’imposition est selon moi trop faible pour que la fiscalité soit l’élément déclencheur de votre projet. Payer 2 000 EUR d’impôts pour des revenus du foyer de 60 000 EUR net ne me semble pas excessifs. (3,3%)

Merci jepargne,

En fait la décision d’investir est réfléchie depuis quelques temps.
J’ai plusieurs bien en "short-list", en espérant que les vendeurs n’aient pas une offre plus intéressante :
--> Soit je joue la montre, je ne lache rien, et j’espère que le vendeur craque en lachant au passage quelques K€.
--> Soit il est plus intéressant pour moi de trouver un accord rapidement, permettant une signature en 2013.

Je suis conscient que je ne paye pas beaucoup d’impôts (du fait des différentes dépenses ayant des contreparties fiscales), et que dans l’ensemble l’impact sera minime.

Bonjour,

Je pense qu’actuellement il est préférable d’attendre au niveau de l’investissement immobilier locatif en France sauf dans le cas où l’autofinancement, l’emplacement, le rendement etc. est bon/exceptionnel auquel cas il ne faut pas hésiter et acheter rapidement : quand les paramètres sont bons, les biens sont très rapidement vendus dans mon coin…souvent dans la journée !
Quand on connaît les paramètres sur lesquels reposent son investissement locatif on est à même de rapidement se décider et de ne pas laisser les perles aux investisseurs aguerri et réactifs.

Malgré que je suis baissier sur le rendement futur dans l’investissement locatif (hausse des charges/taxes, stagnation / baisse des loyers) et baisse légère mais constante des prix de l’immobilier sur plusieurs années je pense qu’un achat à un prix décoté restera intéressant et limitera les risques de déconvenues.

Exemple : un investissement à 11/10 % brut qui ne rapporterait un jour (baisse des loyers pour X raisons) plus que 8 % brut ne serait toujours pas une catastrophe. Il en serait différent si l’investissement se faisait avec une rentabilité de 5 % brute et baisserait à 3% (fin de l’auto financement).