Investir dans un local commercial à Millau…

Bonjour,

Quel est son environnement? Les commerces aux alentours sont ils loués? A combien? Quel est la fréquentation des lieux, l’attractivité de la zone? Le local est il aux normes? … Autant de questions, en ayant oublié beaucoup, qui devraient vous permettre de pouvoir avoir des éléments de réponse à votre question

8 ans de loyer c’est ambitieux. Il y a probablement un risque derrière.

Bonne rentabilité en effet.

Vous pouvez aussi faire une proposition avec une condition suspensive liée a la signature du bail.

Cela me semble de nature à montrer votre intérêt de manière sérieuse et entamer vos discusioons avec la (les) banque(s) sur du concret. Une telle proposition serait aussi de nature a calmer les efforts de prospection de l’agence et de l’administration vendeuse.

D’après votre description, le risque est plus lié a la ville qu’à l’emplacement, meme si un journal local qui cherche une surface plus petite n’est pas le signe d’une santé financière exceptionnelle.

Bonne chance

C’est "LE" gros journal local (du Sud / Sud-Est de la France) qui rédige sur place plusieurs pages locales. Il se lit beaucoup et se vend - encore - plutôt bien. Le risque de défaillance du locataire n’est pas négligeable, mais pas énorme non plus. En tout cas, s’il s’en va, il aura refait à neuf les bureaux, et qui ne me semble pas négligeable (une sorte "d’assurance" ?).

Une des première question qui me vient c’est la vacance locative sur ce bien : depuis combien de temps est-il vide ? Et pourquoi n’intéresse-t’il que peu de monde alors qu’il semble bien placé ?

Pour la gestion locative, je partage l’avis de boubouka, commencez par vous-même, vous ne prenez pas grand risque (à priori pas d’appel pour une lampe cassée ou des toilettes bouchées de la part de pro). Pour mon premier achat je vais faire la même chose, et je me dis que si c’est vraiment trop complexe à gérer je déléguerai à une agence.
Comme dit dans d’autres files, c’est également un excellent moyen d’apprendre.

Bonsoir,

Effectivement, l’affaire semble intéressante. 2 points à regarder :
- bilan financier du journal
- quel est l’historique des locataires ayant occupé ces bureaux depuis 1995 ?

Bonjour,

Je reviens avec un projet qui a mûri, désormais assez bien ficelé, et une offre d’achat écrite déposée.

Le local (bureaux de 114 m²) a été entièrement refait à neuf (frais partagés moitié-moitié par le nouveau locataire et le propriétaire actuel, sous forme de loyer gratuit jusqu’en août 2014). L’ensemble est vraiment impeccable. Le local est loué depuis oct. 2013 a l’antenne départementale d’un groupe de presse régional (a vendu ses locaux pour faire des économies, compte tenu que sa situation est tendue).

J’ai fait une offre écrite à 80.000 euros, c-à-d au prix du mandat de l’agence (à l’origine, ce prix correspondait au plateau vide, sachant que des travaux que j’estime supérieurs à 15.000 euros ont été réalisés : doubles wc installés, coin cuisine, murs tombés, recloisonnement, électricité sous goulotte entièrement refait, petite pièce serveur climatisée, etc.). Le propriétaire actuel (un "établissement public") a hésité à retirer le bien de la vente, vu qu’il a investi et trouvé un nouveau locataire (avant travaux, le bien était vacant depuis plusieurs mois). Mais comme les mises en vente ou retraits sont des décisions un peu longue à prendre (règles publiques), j’ai préféré profiter de cette "inertie" et faire une offre au prix du mandat  : plus difficile de refuser de vendre ensuite… dixit l’agence (je n’ai pas eu l’impression qu’il s’agissait de l’entourloupe habituelle pour pousser à l’achat).

Le bail est de type commercial 3-6-9. Loyer annuel 10800 euros, foncier 1000 euros à la charge du locataire, charges annuelles de corpo incluant ascenseur et chauffage 3400 euros (dont 2900 récupérables, avec mention d’une provision de seulement de 1200 euros dans le bail… mais à régulariser en fin d’année : ?). Les gros travaux (606) restent à la charge du propriétaire (immeuble assez récent, datant des années 90, plutôt rare sur le secteur centre ville). Indexation des loyers ICC.

Achat avec un apport de 4.000/5.000 euros et un prêt de 80.000 euros. Crédit immo 15 ans taux 2,90/3,00% + assurance (la banque suit, mais je peux acheter comptant en cas de tuile). A négocier dans le compromis : signature de l’acte au 1er septembre 2014, de façon à "coller" à l’encaissement des premiers loyers. En contrepartie, j’ai précisé que sera supprimée la conditions suspensive liée à l’obtention d’un crédit.

Mon analyse de risque est la suivante :

Points positifs :
- bureau 1er étage, très bien situé, de bonne qualité et très fonctionnel (ascenseur, parking en sous-sol), avec possibilité de transformer en appartement (administrativement, usage bureau ou logement)
- prix d’achat attractif (équivalent 65.000 euros + 15.000 euros de travaux dont je n’ai pas eu à m’occuper…), avec risque de perte en capital limitée
- locataire en place, s’étant investi financièrement : fort souhait de rester, sauf accident économique
- rendement brut très correct, voire élevé (10-11 %)
- théoriquement, opération équilibrée en terme de trésorerie (besoin de sortir environ 100 euros/mois après impôts)

Points négatifs :
- niveau élevé des charges… encore que dans la moyenne nationale d’après ce que j’ai pu lire
- gros effort financier nécessaire en cas de vacance locative (charges + foncier)… que je pourrais toutefois assumer
- dépendance vis-à-vis du locataire actuel et de sa situation économique (passer en location a réduit ses coûts de fonctionnement, donc durable ; si "faillite", quelle probabilité d’être repris ?)… possibilité de retrouver un locataire nécessitant peut-être de baisser le loyer… jusqu’à 500-600 euros mensuels (contre 900 actuellement)
- je ne suis pas présent sur place… mais connais très bien la ville (autres intérêts économiques et famille sur place) et le bien est actuellement géré par une agence

Pas facile de décider… Au final, je suis conscient que l’opération est indirectement risquée, mais la balance a penché très nettement en faveur de l’achat compte tenu de ce que je connais du marché foncier local.

Dernière modification par fredagro (07/01/2014 11h34)

Bonjour,

L’affaire est intéressante.

A approfondir, tout de même  :
- antenne de presse. : bilan de la société ? Une vacance, comme nous l’avons remarqué, aura un impact sur la rentabilité. Ils faut donc être certain que ce locataire tiendra le coup dans un contexte de la presse particulièrement difficile
- en cas de défaillance du locataire, le bien pourrait il se convertir en habitation ? Si oui à quel prix ? Le coût serait il concurrentiel ?

J’évalue le risque de défaillance du locataire actuel comme un risque "important". La possibilité d’une faillite du groupe Sud-Ouest, maison-mère du Journal à qui le bureau est loué a en effet "transpiré" sur le web (La crise de la presse en chiffres - Le bruit des médias). Comme l’info a été diffusée par le président du conseil de surveillance, je me dit aussi que cela peut aussi être une stratégie pour faire accepter les efforts par les salariés et mettre en garde les pouvoirs publics d’une baisse trop drastique des aides. Quoiqu’il en soit, la probabilité d’une faillite est élevée (je l’évalue à 40%) ; quid de la probabilité de trouver un repreneur si cela arrivait, et d’un plan de reprise qui permette le maintien dans ces locaux ?
Le prix de vente du bureau et les conditions (remis à neuf) tiens à mon avis compte de ce risque, raison pour laquelle j’ai fait mon offre ; j’achète finalement le local (relouable, transformable, etc.) et pas des parts sociales de la dite société…

L’agence vient de m’informer que le vendeur n’acceptait pas mon offre (pourtant au prix du mandat !) et allait retirer le bien de la vente (préfère apparemment conserver le bureau, désormais loué…). Difficile d’aller contre cette décision, non ?

Bonjour,

Pas du tout sur que vous ayez à demander un vote de la copropriété. Dans l’immeuble où je possède un local à usage commercial, il y a un local équivalent qui a été vendu et dont la personne la transformé en loft en ne faisant qu’une déclaration à la mairie qui a été accepté.
Il n’a pas contre pas effectué de travaux sur la façade, n’a pas eu le droit de changer la vitrine car il fallait que l’aspect extérieur ne change pas.

Beaucoup de coproprietaire ont été mis devant le fait accompli en pensant qu’il aurait du demander l’accord de la copropropriété mais après qu’ils se soient renseignés en mairie, il était dans son bon droit.

Local de 125m2 acheté 85k FAI et revendu 2 ans après 200k à une association contre le cancer en empochant toute la plus value vu que c’était sa résidence principale.