SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ?

mafo · #1

Bonjour

Je regarde à souscrire un ou deux assurances vie et je serais intéressé par "mettre un peu d’immo" dans mes contrats.
Plusieurs sociétés proposent des SCPI mais aussi des SCI (investies majoritairement en SCPI).

J’y vois un avantage qui peut être la dilution du risque mais je crains un empilement des frais (frais SCPI + frais SCI).

Qu’en pensez vous?

Mafo

Mots-clés : assurance-vie, sci, scpi

stephane · #2

Effectivement les sci de scpi n’ont pas un grand intérêt. Il s’agit seulement d’un empilement de frais.

Préférez donc l’achat de scpi sans cet écran ou optez pour les fonds euro "immobiliers" qui offrent un effet cliquet et une garantie permanente en capital.

stephane · #3

Pour un investissement diversifié en scpi, vous pouvez regarder, par exemple Panthéa de Nortia. Les frais d’entrée peuvent être réduits à 0,5% et il y a un très large choix de supports immobiliers et hors immobilier.

Pour un fond euro immobilier et un large choix de fonds hors immobilier (un peu plus restreint que dans Panthéa) vous avez, par exemple, Serenipierre (primonial) qui a servi 4,15% en 2012. Les frais d’entrée peuvent être réduits à 0,25%.

loulou75015 · #4

Pour ma part j’ai souscrit au contrat linxea spirit.

redistribution à 100 % des SCPI et la distribution vient augmenter le nombre de part.

un large choix de SCPI (11) et SCI (2)

Pour ma part j’ai fait 50 % RAP et 50 % PFO2

Assurance vie LinXea Spirit

mafo · #5

Bonjour

A travers le contrat Linxéa Avenir, je compte m’orienter vers les SCPI suivantes:
- SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
- SCPI ELYSEES PIERRE

mon choix est guidé par les critères suivants:
- SCPI à capital variable
- taux d’occupation: environ 90%, ce qui laisse une progression possible
- RAN en jours conséquents.

Mafo

stephane · #6

Ces deux scpi sont un bon choix, mais vous avez intérêt à diversifier un peu plus si ce dossier le permet.

mafo · #7

dans le contrat seulement des SCPI de bureaux à Paris et en RP, à l’exception de Patrimmo Commerce mais je ne sais pas pourquoi ça ne me tente pas trop….
c’est vrai que je souhaiterais investir dans les commerces et en régions.
A voir en direct si mes finances me le permettent!

antonyme59 · #8

@ mafo : avez-vous bien noté que LinxéAvenir se garde 15 % des dividendes versés par les SCPI que vous envisagez ?

Comme indiqué dans les annexes:
"Fréquence et valeur des coupons associés à l’unité de compte
Ces coupons sont versés mensuellement l’avant-dernier jour ouvré du mois.
Le montant du coupon est égal à 85% du coupon du trimestre précédent lissé sur 3 mois avec un ajustement en début du trimestre suivant pour le montant du coupon du trimestre écoulé."

mathieums · #9

Bonjour,

Pour ma part j’ai prit mes SCPI en souscription direct sans AV.

65K€ Elysee Pierre
65K€ PFO2

Cordialement,

Mathieu

Synoxis · #10

Bonjour,

Pour information, après avoir fait mes devoirs sur le sujet, je me suis tourné vers le contrat Frontière Efficiente d’Apivie qui permet d’héberger 7 SCPI de bonne facture (dont Immorente, PF02, Pierre 48).

Je ne crois pas qu’un autre contrat permette d’héberger ces supports avec des frais de gestion de 0.75%, avec des frais de souscription réduits à 7.5% et en reversant bien 100% du résultat de la SCPI.

Seule limite: le montant investi en SCPI ne peut pas dépasser le montant investi sur le fonds euro, qui est très honnête par ailleurs.

Cdt,

Fructif · #11

Bonjour,

J’ai différentes AV dont Linxea Avenir
Si j’ai bien compris la notice d’information spécifique SCPI
Par exemple, pour Primopierre
http://www.linxea.com/Portals/0/Documen … 130709.pdf

- Achat à 97,5% du prix de la part
Le site indique un prix acquéreur de 191€, donc j’imagine qu’on la paye : 186,22
- Vente de la part : Valeur de retrait ou valeur de réalisation en fonction
La valeur de réalisation 2012 est de 172,61 soit 7,5% de moins que le prix d’achat
- Dividendes : 85% des coupons

J’imagine qu’il n’y a pas en plus les 0,6% de frais de gestion UC ?

Comment est calculée la CSG CRDS ?
Le prix de la part de cette scpi n’a pas bougé depuis 2008, donc on a de forte de chance d’être en moins value (de 7%); à compenser par des gains en UC ?
Les dividendes vont sur le fonds €, donc CSG CRDS des fonds €

Si on compare un fonds €, étant donné les frais de revente et de gestion, le fonds € me parait gagnant pendant au moins les 5 à 10 premières années, non ?
(rapide calcul très très très approximatif : fonds € à 2,8% net de csg crds, scpi à 4,2% net de frais de gestion ; soit un différentiel de 1,4pts par an, qui comble les frais d’achat en 5 ans)

PS : Cela dépend évidemment des SCPI bien sûr ; mais par exemple PFO2 n’a été revalorisé que de 1,8% depuis sa création,

mafo · #12

Merci à tous pour vos réponses

En effet un taux de distribution de 85% entame sérieusement la rentabilité; Quand on sait que des fonds en euro font plus de 4%, il y a de quoi se poser la question!

de toute façon, notre cher gouvernement annonce dans la foulée des 15.5 % une réforme de l’assurance vie "pour la réorienter davantage vers le financement des PME".

Il est donc urgent de ne rien faire pour le moment…

Mafo

Fructif · #13

Après, il y a les fonds en € orientés immobilier
Par exemple : Netissima chez e-cie vie (54% en immo).
3,62% l’année dernière contre 3,42% sur le fonds classique (4% en immo).

Chez Fortuneo, j’ai du fonds dynamique qui a rapporté 4% mais que 30% d’immobilier.

Je pense que ça se regarde.

Synoxis · #14

Fructif a écrit :
Bonjour,

J’imagine qu’il n’y a pas en plus les 0,6% de frais de gestion UC ?

Selon toute vraisemblance, malheureusement si. C’est pour cela que j’ai préféré Frontière Efficiente avec .75% de frais UC mais 100% des revenus distribués (les frais à l’entrée sont identiques, 97.5% du prix de la part soit 7.5% de frais).

loulou75015 · #15

Synoxis a écrit :
Fructif a écrit :
Bonjour,

J’imagine qu’il n’y a pas en plus les 0,6% de frais de gestion UC ?
Selon toute vraisemblance, malheureusement si. C’est pour cela que j’ai préféré Frontière Efficiente avec .75% de frais UC mais 100% des revenus distribués (les frais à l’entrée sont identiques, 97.5% du prix de la part soit 7.5% de frais).

D’où l’intérêt de mon message vous parlant de linxéa Spirit qui lui ne prend que 0.5 % sur les UC et verse 100 % .

Fructif · #16

Oui c’est déjà mieux ; mais vous récupérez 91,6% du prix de souscription.
Il faut malgré tout que le différentiel net de frais de gestion compense cette perte.
3,5% net de frais pour le fonds € et disons 4,8% pour une SCPI : à vue de nez ca doit aussi donner mini dans les 5 ans

loulou75015 · #17

Les SCPI sont un investissement long terme, et le pari est du coté d’une stabilité ou moindre baisse de rendement des SCPI VS le rendement des fonds euro qui sont en baisse inéxorable ! (c’est mon avis perso)

Synoxis · #18

loulou75015 a écrit :
Synoxis a écrit :
Fructif a écrit :
Bonjour,

J’imagine qu’il n’y a pas en plus les 0,6% de frais de gestion UC ?
Selon toute vraisemblance, malheureusement si. C’est pour cela que j’ai préféré Frontière Efficiente avec .75% de frais UC mais 100% des revenus distribués (les frais à l’entrée sont identiques, 97.5% du prix de la part soit 7.5% de frais).
D’où l’intérêt de mon message vous parlant de linxéa Spirit qui lui ne prend que 0.5 % sur les UC et verse 100 % .

Oui je suis d’accord avec vous c’est aussi un très bon contrat que j’ai regardé. Je l’ai écarté car il ne proposait pas les SCPI dans lesquelles je souhaitais investir, notamment Efimmo et Immorente.

Medium · #19

Bonjour,

dans un but de diversification immobilière, j’ai investi 20K€ dans serenipierre, avec 75% dans le fond en euro appelé SECURITE PIERRE EUROPE (quasi 100 % d’OPCI) qui rapporte 4.15 % et le reste 20 % sur la SCPI PrimoPierre et 5 % en obligation. Je m’aperçois que j’ai fait l’erreur du débutant: investir sur quelque chose qu’il ne comprend pas parfaitement

Comment comprendre la phrase suivante extraite de la notice de Serenipierre:
"Pour les supports de distribution appartenant à la catégorie des fonds structurés (obligation structurée, fonds à formule) et à la catégorie des SCPI, les coupons sont réinvestis à 100 % dans un fond en euros disponible sur le contrat et défini par Suravenir lors de l’investissement sur ce support.
"

S’agit-il du fond principal (75 % sur SECURITE PIERRE EUROPE) ou d’un autre fond? Ce n’est pas très clair. Peut-être il s’agit de la ligne "Actif Général Suravenir" qui apparaît sur le contrat. Si c’est "Actif Général" après une petite recherche, il est de 3.10 %, pas trop mal mais bon.

Les parts de la SCPI m’appartiennent-elles ou bien à Suravenir? ou à Primonial? C’est à dire que leur valeur intrinsèque peut elle augmenter comme si je les achetais en direct? (tout comme la valeur d’un appartement peut augmenter)

N’est ce pas dommage que les "loyers" de la SCPI ne soient pas réinvestis en nouvelles parts?
D’autre part j’aurais préféré que les bénéfices soient reversés sur Sécurité Pierre Euro puisque j’ai dédié ce placement à l’immobilier.

Bien sûr on peut faire des arbitrage manuels de temps en temps et je ferai des transferts vers SECURITE PIERRE EURO.

Infos sur les frais:
Pour Serenipierre j’ai réussi à obtenir 0.25% de frais d’entrée, le minimum, par un sympathique membre du forum, conseiller en gestion de patrimoine

Les frais de gestion de Securité Pierre Euro et de "Actifs généraux Suravenir" sont de 0.80% (frais annuels de gestions), les autres frais sont à 0.

Sur les UC, frais de gestions: 0.95%.

Frais d’arbitrage: 0.80%

Ajout: en faisant une recherche, je suis tombé sur le document "SCPI PRIMOPIERRE (QS0002005285)
Annexe de souscription" dans lequel on voit que seuls 85% des rentes sont versées

Merci

Dernière modification par Medium (01/03/2014 13h33)

GoodbyLenine · #20

Les parts de SCPI ne vous appartiennent pas (elles appartiennent à la SCI, ou à celui qui les porte pour Suravenir), mais vous devriez bénéficier d’une (ou subir une) éventuelle augmentation (ou diminution) de la valeur de ces parts. Seuls 85% des montants reçus des SCPI sont distribués, mais en échange vous n’avez sans doute pas non plus payé exactement 100% du prix des parts qu’un acheteur en direct aurait payé. En effet, vous semblez avoir souscrit sans tout comprendre….

Toutes ces différences entre l’achat de parts de SCPI en direct et via un contrat d’AV ont été évoquées sur le forum déjà, par exemple avec moultes détails sur SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…, que je vous recommande de lire attentivement..

Vous devriez aussi/surtout pouvoir obtenir toutes les informations utiles du "sympathique membre du forum, conseiller en gestion de patrimoine " qui vous y a fait souscrire (et qui doit percevoir une petite rémunération, éventuellement sur vos frais d’entrée, et sur l’actif sous gestion ensuite, comme juste contre-partie de son travail, qui ne s’arrête pas le jour où vous avez souscrit).

Medium · #21

Merci . Ce n’est pas trop grave au vu des sommes investies, et c’est surtout le fond sécurite pierre euro qui m’intéresse. A vrai dire je suis fautif car avec mon conseiller on était partis sur des obligations et j’ ai finalement choisi primopierre pour avoir une AV quasi 100 % immobilier.
Mon choix aurais peut etre été identique mais c’est trompeur car la notice Serenipierre parle de 100% de reversement et non pas 85 %.
Je n’ai pas trouvé le DICI de la SCPI Primopierre, c’est sans doute normal car ce n’est pas une OPVC ni une OPCI.

skywalker31 · #22

stephane a écrit :
Effectivement les sci de scpi n’ont pas un grand intérêt. Il s’agit seulement d’un empilement de frais.

Bonjour,

il peut y avoir des cas où on il reste quelques années seulement sur un contrat d’AV mais pour lequel on préfère investir en support immobilier plutôt qu’en actions ou fonds euros obligataires. Compte tenu des frais de versement sur les SCPI élevés (entre 6 et 10%), n’est il pas préférable de prendre plutôt une SCI de SCPI lorsqu’on veut investir sur une durée de quelques années n’excédant pas 8 ans tout en restant au sein de l’assurance vie en attendant son échéance ?

comparaison avec l’exemple d’UniCimmo pour laquelle les frais de versements sont nuls et les frais de gestion de 1% :

en supposant un investissement de 100, des frais de gestion UC AV de 0,005, des frais de gestion SCI de 1%, avec un rendement moyen de 4,5% des SCPI sur les 8 prochaines années :

via SCPI directe :
valeur à terme : 100*(1-0,065 commission de versement SCPI)*(1,045 rdt-0,005 FG UC)^8=127,96

via SCI de SCPI :
valeur à terme : 100*(1,045-0,005-0,01 FG SCI)^8=126,68

==> les rendements de la SCI sont meilleurs sur les années 1 à 7, sont quasiment équivalents en année 8 et son battus par la SCPI à compter de la 9è année.

Etes vous d’accord sur le constat ou ai je fait une erreur significative de raisonnement ?

merci à vous.

stephane · #23

@ medium

Au sein du contrat d’assurance-vie "Primonial Sérénipierre", vous bénéficiez de toutes les hausses de valeur enregistrées par les supports choisis (et vous subissez toutes les baisses éventuelles).

Hormis les fonds en euros, ces supports sont appelés des unités de compte. ils servent à déterminer ce que l’assureur vous doit en cas de rachat ou pour le versement au bénéficiaire désigné en cas de décès.

Valeur de l’UC au moment du rachat x Nombre d’UC au moment du rachat

Technique, l’assureur est propriétaire de tous les unités de compte choisies et vous êtes donc créancier de l’assureur à hauteur de leur contre-valeur.

Les loyers versés par la SCPI, au sein du dossier Serenipierre, sont automatiquement investis sur le fonds en euros général de la compagnie Suravenir.

Toutes les règles de fonctionnement de l’unité de compte Primopierre sont mentionnées dans l’avenant de souscription correspondant. Je peux vous le faire passer par courriel si vous ne l’avez pas conservé.

Bike69 · #24

Je ressors ce topic.

On voit que les assurances vies ne proposent pas les meilleurs SCPI en terme de rendement et surtout avec de lourds frais d’entrée qui rend ce placement peu rentable sur une tranche de 4/8 ans.

Donc je rejoins l’avis de Skywalker 31 , l’achat de SCI avec de très faibles frais d’entrée me semble une meilleure solution pour celui qui veut placer dans l’immobilier avec un risque maîtrisé sur un horizon de temps incertain. De plus la liquidité est meilleure.

Parmi les meilleures perfs 2018 des Sci que je guette sur mes contrats Linxea:
-sci via générations 6,42% Frais 2%
-sci GF pierre 5,28% Frais 1%
-sci Capimmo 4;2% Frais 2%

Certes on justifiera pour certains l’accumulation de frais de gestion mais le rendement est là malgré tout avec des frais d’entrée moins pénalisant qui permettront de changer de classe d’actifs , par exemple un retour sur le marché actions plus facilement qu’avec des Scpi

Avec le recul qu’en pensez vous ?

Franckielestore · #25

Je suis d’accord avec vous, c’est un très bon compromis. Certaines SCPI arrivent à peine à faire mieux que la SCI Capimmo.
Pour la SCI via génération c’est biaisé , elle a été créée en septembre 2017.
A revoir dans 5 ans.

Je ne trouve pas la SCI GF pierre. De quoi s’agit il? Sur quel contrat?

Merci

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Synoxis a écrit :

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#18 28/10/2013 19h15

loulou75015 a écrit :

Synoxis a écrit :

Fructif a écrit :

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