Investir dans un immeuble de rapport à Nevers…

pariswilfried · #1

Bonjour, pour faire suite à ma présentation, voici mon dilemne :

Je cherche un immeuble bien placé dans un ville de taille moyenne dans le but de faire notamment du meublé, du moins en partie, afin de limiter la fiscalité (rien d’original). Pour info je suis de la région parisienne.

J’ai trouvé un immeuble à environ 02h30 de route qui pourrait correspondre à ma recherche mais plusieurs questions se posent :
L’immeuble (deux studios et un F2) appartient en fait à un ensemble d’immeubles anciens imbriqués les uns dans les autres même si la cage d’escalier est isolée. Cet ensemble a été acheté début 2013 (!) par un marchand de bien qui les vend à la découpe sous forme d’appartement. Il y a trois propriétaires qui ont fait de ces grand appartements (100 à 250 m² !) leur résidence principale. Pour ma part, le lot proposé fait 100 m². Le réglement de copro n’a pas été encore écrit.

Le souci qui se pose, c’est pour moi la copropriété. Des travaux de toiture sont à faire sur une partie de l’immeuble ne concernant pas mes éventuels futurs logements, dans l’absolu si j’ai bien tout saisi je devrais payer ces travaux à concurrence des tantièmes détenus. Hors j’ai l’impression d’être à la merci des trois autres propriétaires qui eux voient sûrement les choses différemment de moi qui suis investisseur.
Je vais prendre contact avec celui qui se propose de prendre en charge bénévolement le syndic pour tâter le terrain (il effectue de nombreux travaux à l’intérieur donc doit bien connaitre l’état général de l’immeuble). Y a t il d’autres démarches à effectuer d’après vous ? Je dois dire que j’étais contre prendre quelque chose en copro mais la localisation (plein centre ville, à 20 mètres de LA rue commerçante et au milieu du quartier historique) et le prix (environ 105 fois le loyer mensuel).

Mots-clés : immeuble, meublé, rapport

JeremyUvred · #2

Rebonjour,

Trois points m’interpellent dans votre projet :

- le premier est le fait que vous souhaitiez un immeuble, j’imagine pour avoir la main sur la gestion totale de votre bien et vous semblez finalement vous asseoir dessus compte tenu de la bonne affaire proposée.

- le second est justement cette bonne affaire. Le prix est apparemment très intéressant (ratio loyer/achat) compte tenu de l’emplacement qui semble être idéal. Cela ne cache-t-il pas quelque chose (gros travaux à faire (la toiture) mais n’y a-t-il pas autre chose ?). Vous êtes-vous renseignés sur le prix d’achat des 3 autres propriétaires ? En tous les cas la bonne idée est celle que vous avez eu de prendre contact avec le syndic bénévole.

- le troisième : l’emplacement à 2h30 de route. Comment comptez-vous gérer les biens ? Via une agence ? J’ai un appartement à 1h30-2h00 de route … Je trouve cela trop loin. Alors 3, surtout pour des studios, vous risquez peut-être de faire beaucoup de route non ?

Enfin dernière question : avez-vous visité d’autres bien pour avoir un point de comparaison ?

Loin de moi l’idée de vous décourager, ce n’est pas mon but, mais ces interrogations ne proviennent que du ressenti que j’ai eu à la lecture de votre descriptif qui laisse transparaître finalement beaucoup de doutes à lever.

MichelPlatini · #3

Bonjour
Je ne suis pas du coin de Nevers - mais il se trouve que j’y ai passé quelques jours pour cause de ballade vélo. (canal du Nivernais)
La ville est limite sinistre (c’était l’été) - très peu dynamique et surtout très mal desservie. (SNCF où es tu ?)

Bref, c’est juste une façon de dire que malgré son statut de préfecture, pas forcément évident de trouver un bon locataire - ce qui est aussi la contrepartie de la rentabilité très attractive.

pariswilfried · #4

Tout d’abord merci de l’intérêt porté à mon message.

JeremyUvred : Effectivement j’abandonne l’idée première d’avoir un immeuble totalement indépendant, en tout cas pour l’instant, j’attends les résultats de l’échange avec le syndic. Pour moi le bien est situé idéalement, les meublés ont été loués immédiatement en cours d’année après des travaux de réhabilitation ce qui confirme l’attractivité du lieu. Le troisième appartement est occupé depuis de nombreuses années et la personne souhaite y rester. Je pense que les prestations sont plutôt dans le haut de la fourchette avec des loyers raisonnables.
Je pense que le vendeur (marchand de bien) a un autre projet bien juteux en vue et qu’il ne reste plus que la portion qui m’intéresse qui n’est pas vendue.
J’ai visité de nombreux biens sur Nevers, des immeubles sur le papier avec des gros cash flow mais soit inoccupés, soit à réhabiliter entièrement si l’on ne veut pas avoir l’impression d’être un marchand de sommeil… Là il y a le défaut d’indépendance qui justifie à mon sens le prix.
Pour la gestion je compte sur une agence mais je sais que je vais avoir besoin de faire des allers retours…

MichelPlatini : Je me suis dit à peu près la même chose mais le centre est vivant, la présence de la Préfecture et de nombreux services et administrations qui ne fermeront pas quoiqu’il arrive procurent une population solvable. Il y a l’ISAT, une école d’infirmière, les deux ou trois premières années de droit dans une annexe de l’université de Dijon, je ne dis pas que la région ne souffre pas, loin de là, mais j’ai prospecté d’autres secteurs 76-27-89 et là bas la situation n’est guère plus favorable (nombreuses fermetures d’usines, notamment en normandie) avec un prix de vente plus élevé. Je me dis que si le marché se casse la figure, il y a moins de marge à la baisse dans un bien localisé en centre ville avec toutes les commodités plutôt qu’en lointaine périphérie…

oryx · #5

Bonjour,

Si je peux me permettre d’apporter qq éléments à votre réflexion :

1) Avec un prix à 105 loyers, vous avez une rentabilité brute de 11.4%. C’est très bon sur le papier, mais la ville de Nevers présente un rendement moyen apparent dans ces eaux-là. Le rendement moyen sur les F2 est de 9.8%, vous n’êtes pas très au-dessus, et cela va s’amenuiser selon le montant des travaux à effectuer :

2) La ville de Nevers est une ville qui se dépeuple (comme la région d’ailleurs)! Son bon rendement moyen apparent est directement lié au niveau de risque qu’elle représente. Comme la rentabilisation d’un investissement se fait au moins sur 10 ans, il est difficile de savoir ce que sera votre capacité à trouver des locataires dans qq années :

Je ne cherche pas à vous décourager, mais je connais la région, et rares sont les villes de Bourgogne qui ne sont pas frappées par des difficultés économiques.
Après, vous apportez des éléments qui peuvent permettre de mitiger le risque :
- Vous annoncez une excellente localisation, centrale, ce qui plaide en faveur d’un bon taux remplissage
- L’immeuble a l’air en bon état par rapport à la moyenne de ce que vous avez pu voir. Mais je vous recommande de le faire auditer par un ou plusieurs professionnels en qui vous avez confiance (cad qui ne chercheront pas à tout prix à vous vendre du service).

pariswilfried · #6

Effectivement il y a des belles rentabilités sur le papier à NEVERS. Mais depuis un an je n’ai pas trouvé beaucoup de choses intéressantes après visite. C’est souvent mal fichu ou nécessite de gros travaux, certains logements ne peuvent pas être légalement loués (hauteur sous plafond etc…).

J’ai fait une offre, on verra la suite, si ce n’est pas celui là ce sera un autre, je ne suis pas pressé !
Après j’ai eu les autres copropriétaires au téléphone, la seule véritable incertitude c’est le montant de la taxe sur les meublés (cotisation foncière des entreprises) car d’après ce que j’ai compris on ne peut pas y échapper sauf à être dans des cas particuliers qui ne me concernent pas.

Merci en tout cas pour vos chiffres, je suis abonné à votre site et vous m’aviez déjà envoyé ceux-ci (je m’en était servi)

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