Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Ce n’est vraiment pas la peine de discuter longuement ce point. Quiconque a pris la peine de regarder ce sujet est d’accord pour dire que l’immobilier de défiscalisation acheté à un tiers (promoteur) est sans aucun intérêt:

- au mieux, on a un rendement modeste, car le promoteur et  plusieurs intermédiaires se sont servis au passage. Seule exception due à un timing exceptionnellement bon: les Périssol achetés en centre de grandes villes entre (en gros) 1998 et 2002, mais uniquement parce que les acheteurs ont pu profiter de la hausse colossale du prix de l’immobilier des années 2000, qu’on ne reverra pas de sitôt.

- au pire, c’est la Bérézina.

Comme c’est déjà noté ci-dessus, on peut néanmoins faire une bonne (mais pas forcément excellente) affaire, si au lieu d’acheter du neuf à un promoteur ou à des intermédiaires:
- on construit ou on fait construire une maison bien située, pour la louer
- ou mieux, on achète un petit immeuble en ruine en plein centre ville, bien situé, qui après rénovation lourde, est éligible au Scellier.
Réservé bien sûr à ceux qui ont déjà l’expérience de la construction.

En définitive, la seule vraie question pour moi est :
Pourquoi depuis 25 ans, tous les gouvernements de droite comme de gauche ont englouti des fortunes dans ces mesures de défiscalisation, qui augmentent la "demande de logements," dont les seuls impacts ont été:
- d’enrichir promoteurs et intermédiaires,
- et de renchérir encore plus le prix de l’immobilier,

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.
et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

zParisien a écrit :

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.

et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

[ Je m’excuse par avance pour l’écart par rapport au sujet d’origine ]

Autant je vous rejoins concernant la défiscalisation, autant je suis surpris de vous voir suggérer une augmentation des taxes.

Il est par contre certain que depuis plus de 20 ans, les gouvernements français ont cherché une solution fiscale à tous les maux, que ce soit avec des hausses ou des crédits d’impôt. Ca n’arrangera rien tant qu’on continuera à marcher sur la tête, et qu’on aura des gouffres comme "la sécu" (avec l’accent français), les allocations familiales ou un système de retraite archaïque où les travailleurs financent la retraite des autres au lieu de la leur.

Le gouvernement Anglais me paraît avoir largement plus la tête sur les épaules et la notion des réalités, le nôtre devrait en prendre de la graine.

Je rejoins zParisien.

L’état dilapide notre argent pour favoriser la spéculation et enrichir les intermédiaires.

En matière d’urbanisme, peu de choses sont faites (droit de préemption).

Il faut pousser pour que les logements soient occupées ou construits.

Le déficit est généré par l’achat des fournitures de bricolage…

zParisien a écrit :

…../….
En définitive, la seule vraie question pour moi est :
Pourquoi depuis 25 ans, tous les gouvernements de droite comme de gauche ont englouti des fortunes dans ces mesures de défiscalisation, qui augmentent la "demande de logements," dont les seuls impacts ont été:
- d’enrichir promoteurs et intermédiaires,
- et de renchérir encore plus le prix de l’immobilier,

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.
et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

Je suis assez d’accord avec votre constat, et avec vos propositions.

Une réponse à votre question pourrait être, même si elle ne fait pas plaisir sur le constat qu’elle impliquerait pour notre société, et la "défense de l’intéret public" par l’Etat : 
    1) lobbying des professionnels de l’immobilier et des commercialisateurs de défiscalisation 
    2) clientélisme des hommes politiques qui les empêchent de taxer certains de leurs électeurs
    3) innefficacité de certaines décisions de l’Etat (qui souvent n’en mesure même pas les conséquences à posteriori)

Dans la même veine, est-il logique que les impôts locaux à Paris soient (beaucoup) plus faible pour un bien équivalent que par exemple 2 kilomêtres plus loins à Bagneux (ou dans le 93/94) ? Il doit même être possible de trouver des appartements de même surface pour des "valeurs locatives" fiscales similaire à Paris 7 et à Bagneux, alors que le véritable "prix du marché" indique que le premier vaut 3 à 4 fois plus que le second… Les impôts  locaux devraient tenir compte de la vrai valeur des biens, et financer en partie (50%) les collectivité locales voisines, pour compenser l’effet "ghetto".

J’avais cité dans un post le cas d’une connaissance qui avait acheté en direct un programme Scellier neuf à Champs-sur-Marne, desservi par le RER A.

Aujourd’hui j’ai discuté avec qqun qui a acheté un de Robien puis un Scellier.

Il donnera des détails s’il lit ce post et si l’envie lui dit, mais après avoir été démarché par un conseiller qui au bout de plusieurs RDV lui a proposé un bien à Triffouli-les-oies dans le Sud dans le France, il a cherché un programme près de chez lui en IDF.

Il est tombé sur plusieurs programmes ridicules (rendement locatif de 2% brut avant économie d’impôt) puis finalement a réussi à trouver un bien à 4-5% de rendement locatif brut + économie d’impôt.

Dans les deux cas, on trouve des éléments gagnants :
- Achat près de chez soit dans des zones biens connues
- Pas d’intermédiaire
- Rendement locatif pris en compte pour ne pas surpayer le bien

Deux exemples de défiscalisation "saine" je trouve. Par contre, cela demande une vraie démarche de recherche, il s’agit pas juste de signer un contrat après avoir vu une brochure glacée.

Source : Actualités financières, économiques et politiques - Boursorama

Boursorama a écrit :

Depuis son lancement en 2009, le succès de l’investissement locatif Scellier ne se dément pas. Son principe est simple : l’achat d’un bien neuf en vue de la location fait bénéficier à son propriétaire d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage de la valeur du bien. Seule obligation pour le propriétaire : le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à un loyer plafonné. En 2010, 63 % des ventes dans le neuf ont été réalisées dans le cadre du dispositif Scellier. Le prix moyen du mètre carré était de 3 615 euros, selon les chiffres de Notaires de France. L’âge moyen des investisseurs au Crédit foncier était de 46,3 ans en 2010, contre 45,6 en 2009.

63% ! Plus de la moitié de logements neufs à Trifouilly-les-oies et navares payés en partie par nos impôts !

C’est sidérant. Au lieu de relâcher la pression sur le rendement locatif et fluidifier le marché, on subventionne de l’immobilier mal placé et on continue à fausser complètement le marché.

Quel gabegie et gâchis. :’-(

Derival a écrit :

… Une entreprise française sur deux officie dans le bâtiment ou dans un secteur qui y est fortement lié. Quand on sait cela, on a tout compris.

La construction de logements neufs c’est de l’emploi, donc des consommateurs qui ne font pas de vagues, payent leurs impôts …

L’autre moitié, c’est dans l’automobile donc mêmes effets.

"Quand l’immobilier va, tout va …"

Cette maxime résume tout simplement la crainte des politiques à ne pas subventionner le secteur .

stef a écrit :

"Quand l’immobilier va, tout va …"

Cette maxime résume tout simplement la crainte des politiques à ne pas subventionner le secteur .

Ce n’est pas plutôt : "Quand le BTP va, tout va …".

A+
Zeb

Je vous trouve dur dans votre critique de la défiscalisation, elle peut être très utile selon les objectifs fixés !

Le mieux serait un exemple concret pour sortir des généralités où tout affirmation est bonne et son contraire

Aujourd’hui en produit de defisc, il y a le Girardin et Pinel. Je n’ai encore vu un seul cas concert Pinel qui tient la route pour un investisseur comparativement a d’autres placements.

Girardin, personnellement je le déconseille pour un habitant de la métropole. Les coûts cachés sont important sans parler de la difficulté de gérer a distance. Encore une fois un exemple concret avec un bien réel, une adresse, des chiffres qui peut contredire cela serait le bienvenue.