Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen…

Bonjour

L immeuble a 4 appartements (1F3 et 3F2) et un commerce. Tout est loué.
La demande existe car j ai un immeuble proche ou j ai toujours réussi a relouer en mois environ a chaque fois. Nous n avons pas le même nombre de candidats qu a Paris mais comme nous proposons des logements au goût du jour nous attirons une clientèle.
En plus en proposons des loyers corrects nous sommes couverts pour une bonne partie par la CAF.
Je me demande si je dois profiter de la crise actuelle, de la désertion des investisseurs a la campagne et du fait que les vendeurs sont deux frères en froid pour tenter le tout pour le tout et faire une offre qui une rentabilite à plus de 20%.

Je serais prudent sur la présence d’un commerce dont le départ pourrait impacter fortement votre rentabilité.

Tout dépend de l’activité du commerce et de la taille de la ville mais sortie d’Alençon , les petits commerces ont des difficultés à survivre et les possibilités de location sont faibles.

Un commerce non loué en RDC impacte l’aspect de votre immeuble et petit à petit le bien se dégrade.

Philippe

Bonjour Matinvest,

Si vous me donnez le nom de la commune, je peux vous donner le taux de rotation moyen des annonces, et mesurer ainsi votre risque de vacance locative…

pierrejacques11 a écrit :

Bonjour,
1 F3 + 3 F2 + 1 commerce pour 1300 euros par mois de revenus? Soit 260 euros par mois par lot en moyenne ? Comment sont répartis les loyers? Il est clair qu’à ce tarif avec les aides de la CAF vous ne prenez pas grand risque. Et vous pourrez toujours baisser le loyer du local commercial pour qu’il y ait toujours quelqu’un qui l’occupe. Au pire des cas, si la location à usage d’habitation marche bien, vous pourrez envisager une transformation de ce local, parce qu’il est vrai qu’une vitrine vide c’est pas très accueillant.

Bonjour
Les loyers sont répartis correctement 1 F2 meublé a 280 euros, 1 F2 duplex a 250 euros, 1 F2 a 200 euros, le local commercial a 350 euros et un F3 a 310 euros.
Ma seule inquiétude c est la part du local commercial dans le total.

Bonjour

Je vous partage mon retour d’expérience, voila 2 ans que j’ai un immeuble dans l’orne et qui se loue sans problème.
C’est une des régions de France où l’on peut trouver des biens offrant 15-20 % voir plus de rentabilité.
Je ne pense pas que ce soit lié au fait que les biens aient des défauts mais au marché local (région en perte de vitesse).
C’est agréable de rentrer 2 fois plus de loyers chaque mois que le montant de son emprunt !
Pour l’instant je n’ai pas eu de problème type impayé ou vacance longue. Tant que vos appartements en bon état vous arriverez à louer.
Par contre les travaux viennent vite réduire la rentabilité, un rafraîchissement à 300 euros le m2 c’est la moitié de votre prix d’achat et c’est 3 à 4 ans de loyer. Personnellement je rénove moi même donc je n’ai pas ce problème.
Il ne faut pas non plus attendre de plus value à la revente. (Ou alors en faisant une découpe et encore il faudra amortir les frais de géomètre, notaire…)
Je pense que je rachèterai dans l’orne, mais je ne mettrai pas tout mon immobilier la bas (peut être 60 % max).

Je ne connais pas le marché sur Caen.
A Rouen les immeubles à des prix m2 abordables sont vites achetés par des marchands qui les revendent en lots, mais il est cependant possible de trouver des immeubles en bloc offrants du 7-8%, avec un ticket d’entrée de l’ordre de 300 k.

Si vous cherchez un compromis en restant en normandie voir du côté du Havre où l’on peut trouver des immeubles avec 10-12 % de rentabilité.

Tom76 a écrit :

Bonjour

Je vous partage mon retour d’expérience, voila 2 ans que j’ai un immeuble dans l’orne et qui se loue sans problème.
C’est une des régions de France où l’on peut trouver des biens offrant 15-20 % voir plus de rentabilité.
Je ne pense pas que ce soit lié au fait que les biens aient des défauts mais au marché local (région en perte de vitesse).
C’est agréable de rentrer 2 fois plus de loyers chaque mois que le montant de son emprunt !
Pour l’instant je n’ai pas eu de problème type impayé ou vacance longue. Tant que vos appartements en bon état vous arriverez à louer.
Par contre les travaux viennent vite réduire la rentabilité, un rafraîchissement à 300 euros le m2 c’est la moitié de votre prix d’achat et c’est 3 à 4 ans de loyer. Personnellement je rénove moi même donc je n’ai pas ce problème.
Il ne faut pas non plus attendre de plus value à la revente. (Ou alors en faisant une découpe et encore il faudra amortir les frais de géomètre, notaire…)
Je pense que je rachèterai dans l’orne, mais je ne mettrai pas tout mon immobilier la bas (peut être 60 % max).

Je ne connais pas le marché sur Caen.
A Rouen les immeubles à des prix m2 abordables sont vites achetés par des marchands qui les revendent en lots, mais il est cependant possible de trouver des immeubles en bloc offrants du 7-8%, avec un ticket d’entrée de l’ordre de 300 k.

Si vous cherchez un compromis en restant en normandie voir du côté du Havre où l’on peut trouver des immeubles avec 10-12 % de rentabilité.

Bonsoir

Si ce n est pas indiscret vous avez achete ou dans l orne et a quel prix?
Cordialement

Connaissant un peu la bourgade de la Ferté Macé,c’est vrai que c’est un peu triste.Dans ce genre d’entroit,il faut,jimagine offrir des locations offrant un avantage par rapport à la concurrence(isolation/ensolieillement/surface).Ce n’est pas une ville dynamique pais à ce rendement locatif,le risque parait faible.

Le principal probleme sera de gérer des locataires présentant des profils qui n’entrent pas vraiment dans les cadres.Apres,faire du logement social est un créneau comme un autre à condition de savoir mettre une certaine distance et d’etre pret à résoudre les problemes eventuels de voisinages.

Je ne dis pas que tous les locataires Fertois posent pb mais j’imagine que les profils standard(couples avec emplois stables) louent assez aisément de jolis pavillons tout confort avant de faire construire ou d’acheter.

J’ai passé qq mois en formation à la MFR de la ferté.faire de la location ou collocation meublée à destination des stagiaires pourrait être une solution pour recruter des locataires.

Il faut connaitre le secteur.
par exemple la ville de Flers,dans les années 80 c’etait une vraie catastrophe économique. aujourd’hui on a l’impression que ça s’est stabilisé et que c’est même reparti daqns le bon sens. le déclin n’est pas forcément définitif.La ferté-macé n’est pas non plus une ville industrielle avec une ou deux grosses entreprises tenant toute l’économie locale

Bonjour Matinvest,

J’ai interrogé ma base de données annonces, et je dois avouer que ce qui arrive sur internet est insuffisant pour se prononcer sur le risque locatif de La Ferté Macé!
Je compte un stock en ligne de seulement 14 annonces de location d’appartements sur la ville, et 9 annonces réputées pourvues sur les deux derniers mois. Cela ne signifie pas que le marché de l’immobilier sur la ville est complètement atone, mais juste qu’il est très petit, et que les transactions se font très localement (elles ne sont pas publiées sur pap / seloger / leboncoin).

Annonces réputées pourvues (disparues des plateformes):


Ces 9 annonces sont statistiquement peu signigicatives, mais voilà déjà ce qu’on peut en tirer :
- Moyenne à la location des appartements : 7.6€ /m2
- Temps moyen passé en ligne par annonce : 42 jours (Paris = 12 jours)

Voici un indicateur du taux de rotation des annonces sur La Ferté Macé :


Mais au delà des ces chiffres un peu pessimistes, je rejoins tous les autres commentaires sur le fait qu’au prix que vous annoncez, vous ne prenez pas un grand risque. Votre prinicipal pb sera votre éventuel éloignement de l’immeuble si vous en assurez vous-même toute la gestion.

Je vous recommande d’en faire une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment en qui vous avez toute confiance, qui pourra vous faire un audit de la structure, de la toiture, du respect des normes des logements en matière de gaz/électricité, et de l’état d’entretien général.
Vous pouvez par exemple faire venir un professionel du batiment d’une ville un peu éloignée comme Rouen ou Caen en tant que consultant en le dédommageant de son temps (vous en aurez pour 300-400€).

Si vous passez par une agence pour l’immeuble, celle-ci est légalement contrainte de vous apporter les informations nécéssaires de ce point de vue et d’assurer qu’il n’y a pas de vice caché:
Les obligations légales de l?agent immobilier envers son client - Franck azoulay

oryx a écrit :

Si vous passez par une agence pour l’immeuble, celle-ci est légalement contrainte de vous apporter les informations nécéssaires de ce point de vue et d’assurer qu’il n’y a pas de vice caché:
Les obligations légales de l?agent immobilier envers son client - Franck azoulay
Bonne idée, attention tout de même, de manière générale, à l’obligation de conseil des AI qui reste relative car ce ne sont pas des pros du bâtiment à proprement parler (cass 3e chambre civ, 23 octobre 2013, no 10-15687). De mon expérience, les agents immobiliers qui m’ont parlé de la construction qu’ils me faisaient visiter je n’en ai quasiment jamais vu, et à chaque fois c’était pour me dire que c’était du solide, ce qui m’a fait avoir des doutes sur la qualité des constructions!