L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Je ne sais pas quel est votre Age ?

Mais a moins de 40ans ou presque, on peut prendre un pari sur la dette d’états.

Je m’explique (ou je me répète) : les états devront rembourser leurs dettes d’une manière ou d’une autre. Aujourd’hui les taux bas permettent de contenir le coût de la dette sans la rembourser.

Demain après quelques aménagements structurels, il va falloir trouver un moyen "facile" pour eponger cette dette. L’inflation en est un.

C’est mon pari. S’endetter aujourd’hui a taux bas, et surtout FIXE en pariant que demain le remboursement sera "aisé" !

La limite reste les biens rentables sur un marché donné (le mien, ouest parisien est asséché) et le cash flow.

En conclusion vous n’avez pas tord. Mais pour ma génération (les quadra) tout a été difficile toujours et nous n’aurons même pas de retraite contrairement a nos aïeux ou enfants. Mais ça c’est une autre discussion.

Je m’étonne toujours lorsqu’on part du postulat que l’immobilier va forcément protéger contre l’inflation.

A ce jour et sur les dernières années, l’immobilier a évolué beaucoup plus vite que l’inflation.

A mon sens:

- Rien ne permet d’assurer que cette tendance va continuer dans le temps (à un moment donner, les acheteurs arrivent au taquet de leurs possibilités d’emprunt, donc cela abouti à une limitation des prix. Vous me direz que les financiers trouveront bien un moyen de prêter plus avec les mêmes revenus mais quand on voit le résultat aux USA, on se dit que (peut être) on aura retenu la leçon?)

- Si on part du principe que l’immobilier doit suivre l’inflation, comme l’immobilier "a de l’avance" sur l’inflation, il est possible qu’on assiste à une stagnation des prix de l’immobilier en attendant un rattrapage de l’inflation (les revenus ayant progressés moins vite que les prix de l’immobilier, il se peut qu’un moment donner, ça commence à coincer. Il faudra alors attendre une inflation (des salaires) pour espérer continuer à voir progresser les prix de l’immobilier)

- En cas d’inflation, il paraitrait logique que les taux de crédit augmentent. En général, un taux d’emprunt plus élevé permet d’emprunter moins à salaire constant. Cela militerait plutôt en faveur d’une stagnation voir d’une baisse des prix des biens immo.

- Pour finir, l’immobilier reste un marché d’offres et de demandes. Un excès d’offre sur un marché local peut facilement aboutir à une baisse des prix même dans une période avec un peu d’inflation (je pense par exemple à quelques constructions réalisées dans un but fiscal qui ont plombées certains marchés pour des années car réalisées dans des emplacements inappropriés)

Bref, ces arguments sont bien simplistes, j’en conviens, mais cela ne m’empêche pas de douter du fait que l’équation qui consiste à dire que l’immobilier protège de l’inflation est peut être un paradigme sur lequel il convient de réfléchir avant d’en faire une loi absolue….

UN constat simple pour ma part : j’ai vu mes avoirs boursiers fondrent comme neige au soleil en moins de 15 jours.
Mon patrimoine immobilier est toujours là, bien portant, sa valeur fluctue mais j’en tire toujours quelque chose.
Avant que le prix soit divisé par deux ou ramené à rien, j’ai de quoi voir venir.

D’autant plus que les champions ne fanfaronnent que lorsqu’ils gagnent.
Autour de moi, j’ai vu des fortunes se faire et se défaire en bourse alors que les personnes considérées passaient leur temps à cela.
Pour ma part, c’est une chance, je déteste compter du matin au soir : je persiste donc à considérer que l’immobilier locatif a un intérêt y compris sans montage fiscal…
Certes, le passé n’augure pas l’avenir, mais mon patrimoine immobilier finance entre autres mon train de vie et la diversification de mon patrimoine.

Range19 a écrit :

D’autant plus que les champions ne fanfaronnent que lorsqu’ils gagnent.
Autour de moi, j’ai vu des fortunes se faire et se défaire en bourse alors que les personnes considérées passaient leur temps à cela.
Pour ma part, c’est une chance, je déteste compter du matin au soir : je persiste donc à considérer que l’immobilier locatif a un intérêt y compris sans montage fiscal…
Certes, le passé n’augure pas l’avenir, mais mon patrimoine immobilier finance entre autres mon train de vie et la diversification de mon patrimoine.

Tout a fait juste.

De la même manière je suis très méfiant sur la bourse , ces "fortunes" basées sur des cours à fluctuation rapide ne me rend pas serein.

L’illusion d’une fortune ou d’un enrichissement avec des variation en % à 2 chiffres peuvent très vite se retourner par des pertes.

Le versement de dividende reste à l’appréciation des résultats de l’entreprise et des décisions d’AG , se positionner en tant que rentier sur un marché aussi fluctuant reste un gageure.

La constitution d’un patrimoine aussi virtuel me dépasse , si certains y trouvent leur compte intellectuellement je le conçois mais la vie en vue d’obtenir l’indépendance financière ne consiste pas à analyser les sociétés , les évolutions de cours.

Une fois l’indépendance financière réalisé sur des bases solides , le reste sera consacré à la vie simple , la famille , aux voyages , aux rencontres sans se soucier d’aléas financier.

Philippe

toudoucement a écrit :

Y’a surement un coté plus valorisant à gérer un portif et à utiliser le jargon boursier qu’à gérer les petits tracas du locatif et d’etre obligé de cotoyer des gens .

On pourrait aussi trouver cette activité au jargon convenu besogneuse et d’une vulgarité affligeante… pour préférer côtoyer des gens, seraient-ils, pour certains, pénibles (c’est loin d’être le cas de la majorité).
Chacun se retrouve où il le veut…

Nikki a écrit :

Rien ne sert de caricaturer les choix que l’on a pas faits.

Dans cette pure gestion "patrimoniale" sans levier (exemple : 200k€ sur un compte vs un appartement valant 200k€), reconnaissons tout de même que l’immobilier apporte un rendement net de tout équivalent au fonds en euros mais avec davantage de contraintes (liquidité, fiscalité incertaine, possible volatilité des revenus et des charges).

Sur le 1er point, je suis bien d’accord avec vous d’où la caricature (entre nous, je dispose tout de même d’un patrimoine financier de plus de 200 000 euros, qui ne m’a jamais rapporté grand chose).
Sur le second, non : mes fonds placés en euros, y compris sur le long terme, rapportent bien moins que mon immobilier pourtant acheté sans objectif de rendement pur.

1 : l’investissement immobilier peut quasiment s’autofinancer voire s’autofinancer
2 : l’investissement sur un fonds en euro impose d’avoir le capital au départ

Pour vraiment comparer le rendement, il convient de considérer l’apport nécessaire pour être en autofinancement sur son projet immobilier et faire des projections :
Ce que devient ce dernier 15 ans après si financement sur 15 ans, et ce qu’est devenu l’apport sur fond euros.

J’ai une expérience explicite :
1 000 euros d’apport sur un logement acheté 24 000 en 92 ou 93.
11 ans après, il vaut à peu près 40 000 euros, ne m’a rien coûté grâce aux loyers à part 2000 euros de travaux il y a deux ans.
Pour simplifier, considérons que j’ai investis ces 3000 euros au début sur un fond euros à une moyenne de rendement de 4%
Mon capital serait de moins de 5000 euros aujourd’hui… Même en considérant un crack de l’immobilier et que l’appartement ne soit plus évalué 40 000 mais 15 000, le rapport reste de 1 à 3…

N’objectons par ailleurs pas l’impact fiscal : l’enchevêtrement des financements et des opérations rend totalement indolore l’ensemble pour encore 6 ou 7 ans.

Range19 a écrit :

Sur le 1er point, je suis bien d’accord avec vous d’où la caricature (entre nous, je dispose tout de même d’un patrimoine financier de plus de 200 000 euros, qui ne m’a jamais rapporté grand chose).
Sur le second, non : mes fonds placés en euros, y compris sur le long terme, rapportent bien moins que mon immobilier pourtant acheté sans objectif de rendement pur.

1 : l’investissement immobilier peut quasiment s’autofinancer voire s’autofinancer
2 : l’investissement sur un fonds en euro impose d’avoir le capital au départ

Pour vraiment comparer le rendement, il convient de considérer l’apport nécessaire pour être en autofinancement sur son projet immobilier et faire des projections :
Ce que devient ce dernier 15 ans après si financement sur 15 ans, et ce qu’est devenu l’apport sur fond euros.

J’ai une expérience explicite :
1 000 euros d’apport sur un logement acheté 24 000 en 92 ou 93.
11 ans après, il vaut à peu près 40 000 euros, ne m’a rien coûté grâce aux loyers à part 2000 euros de travaux il y a deux ans.
Pour simplifier, considérons que j’ai investis ces 3000 euros au début sur un fond euros à une moyenne de rendement de 4%
Mon capital serait de moins de 5000 euros aujourd’hui… Même en considérant un crack de l’immobilier et que l’appartement ne soit plus évalué 40 000 mais 15 000, le rapport reste de 1 à 3…

N’objectons par ailleurs pas l’impact fiscal : l’enchevêtrement des financements et des opérations rend totalement indolore l’ensemble pour encore 6 ou 7 ans.

Pour considérer le calcul, il faudrait placer sur le fonds euro 24 000 et non seulement votre apport

Je crois qu’il y a un gros biais psychologique en faveur de l’immobilier physique résidentiel : les gens sont méfiants vis à vis de la pierre papier perçue comme "virtuelle", et le secteur locatif est celui qu’il connaissent le mieux et investissent donc prioritairement (au prix de rendements inférieurs).

Sauf à tomber sur une "occase" (le petit appartement bradé qu’on retape à peu de frais, l’immeuble à découper, etc.) les SCPI me semblent toujours préférables à l’investissement résidentiel en direct : même fiscalité mais rendements nets plus élevés, même exposition au secteur immobilier, liquidité un peu meilleure et surtout risques et tracas nettement plus réduits (passer ses weekends à rédiger des recommandés à ses locataires ou au téléphone avec les artisans, je connais plus amusant…)

Range19 a écrit :

toudoucement a écrit :

Y’a surement un coté plus valorisant à gérer un portif et à utiliser le jargon boursier qu’à gérer les petits tracas du locatif et d’etre obligé de cotoyer des gens .

On pourrait aussi trouver cette activité au jargon convenu besogneuse et d’une vulgarité affligeante… pour préférer côtoyer des gens, seraient-ils, pour certains, pénibles (c’est loin d’être le cas de la majorité).
Chacun se retrouve où il le veut…

On est d’accord,c’est pour ça que ça dépend des caracteres

Salut Boubouka,

Votre raisonnement est bon mais je suis curieux de savoir comment vous louez 20m2 1000 euros à Paris ? (cela fait 50 euros du m2…)

Cdt,

Range19 a écrit :

Sur la pierre papier : j’en ai, elle rapporte moitié moins que la pierre physique qui me permet d’en acheter.
Le cheminement inverse serait plus difficile (acheter de la pierre physique grâce aux revenus de la pierre papier)…

Les SCPI font environ 5% de rendement net avant impôt (plus une éventuelle plus valu, a priori similaire à l’immobilier en direct puisque c’est le même marché sous-jacent).

Je ne dis pas qu’on ne peut pas faire mieux en cherchant "la bonne occase" mais sortir 5% sur du direct, net de vacances, entretient, assurances et taxe foncière, ça ne doit pas être facile du tout à trouver. Et 10% je vous crois, mais là on dois taper dans des cas rarissimes…

Vous êtes surpris que les personnes avec un capital principalement mobilier ne soient pas "autour de vous" ? A quoi est-ce du à votre avis ? Est-ce parce que le marché immobilier a été tellement favorable récemment (disons jusqu’aux années 80 avec l’inflation souvent > taux d’emprunt, et depuis 2000 avec super hausse des prix due aux taux bas et allongements des crédits + fuite de la bourse suite à 2001 + taux d’emprunts faibles), ou à cause d’un traitement fiscal plus favorable, ou parce que "qui se ressemble s’assemble", ou parce qu’il serait difficile (en France) d’expliquer avoir construit son patrimoine sur les valeurs mobilières, ou en raison des caractéristiques propres à l’immobilier (dont les historiques long terme ne montrent aucune supériorité sur les valeurs mobilières) ?

Est-ce que l’immobilier en direct ne semble pas dégager un rendement un peu supérieur …. que tant que l’on évalue pour zéro le coût du temps qu’on y passe (certains comptent même pour zéro le temps passé pour réaliser eux-même  les travaux !) ? C’est peu-être ce qui explique ce sentiment de ne pas s’y retrouver financièrement quand on devient de plus en plus inactif (et qu’il faut bien payer ce qui sont actifs pour vous, en immobilier ou ailleurs).

Je connais un certain nombre de patrimoines qui se sont créés sur les valeurs mobilières (ce forum accueille d’ailleurs quelques exemples), ou sur la création d’entreprises, et qui d’ailleurs tout naturellement se diversifient bien souvent aussi avec une composante "immobilier". Je remarque aussi que les patrimoines développés en dehors de l’immobilier l’ont souvent été bien plus vite.

Je suis bien d’accord avec vous sur le fait que les choix n’excluent pas une composante "opportunité et aléas heureux" (même si ça ne dispense pas d’assumer ses choix) (et que ces choix dépendent beaucoup des informations dont on dispose, et des opportunités qu’on parvient à identifier), et qu’il faut éviter de laisser des experts prendre la main en dehors de leur domaine d’expertise (et expert et généraliste ne sont que rarement la même personne) et sans les pondérer par du bon sens (voire les surveiller d’assez près). Mais il faut sans doute encore plus éviter les novices que les experts (et donc acquérir un certain niveau de connaissance avant de se lancer pour investir dans un domaine donné)….