L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Bonjour range19,

Vous avez raison l’effet de levier et la hausse des prix ont permis a beaucoup de personnes de s’enrichir grâce à l’immobilier.

Toutefois, sans parler des prévisions de prix du marché  de l’immobilier, au cours de ces dernières années la fiscalité de l’immobilier de rapport est parvenue à calmer certains investisseurs. 

D’une part, si vous souhaitez obtenir à partir d’un certain moment, une rente issue de votre immobilier de rapport, la taxation actuelle est,  pour moi, trop importante par rapport à l’assurance vie ou le PEA, qui après 8 ans se limite  principalement à des prélèvements sociaux. Calculez par exemple la rentabilité nette d’un appartement en location, en prenant le prix du marché actuel de l’appartement et en utilisant une taxation à 45,5% (30+15,5).

D’autre part, la fiscalité sur les plus values immobilières, bien que diminuée  légèrement (pour combien de temps ?) est devenue un second handicap.

J’ai personnellement eu la chance de réaliser une  bien meilleure performance nette en bourse qu’en immobilier de rapport. Toutefois, je suis encore d’accord avec vous qu’il faut être capable d’accepter la volatilité des marchés, comme récemment celle de 2001,2002 ou 2008. Vous avez raison de le souligner, car après une baisse énorme de 42,7% en 2008, il faut une hausse de 75% pour la compenser.

En conclusion, je pense, mais à chacun ses choix, qu’il faut être confiant dans ses investissements, et ne pas investir dans les placements avec des risques importants,  sans bien les connaitre et les accepter,  souvent  pour des raisons de diversification et/ou de mode, et c’est valable en immobilier comme en bourse, et aussi  au sein d’une même classe d’actifs.

NB: Malgré qu’un certain nombre de personnes sur ce forum soient attirés par les actions, je constate que beaucoup sont attachés à l’immobilier, cela fait un peu partie de la culture française pour des raisons éducatives, familiales et historiques.

A+

CPaulus

Quelques remarques :

- Quand vous dites à 1h ou 2 … en région parisienne, et plus on s’approche de Paris, plus cela veut dire sortir de Paris. Ne pas sous estimer le temps de transport et de bouchons quand il faut régler les petits problèmes.

- à 1h, on tombe sur des zones de type Pontoise, Trappes ou Bussy-Saint-Georges. Personnellement, j’hésite sur ces zones; même si cela ne veut pas dire exclure toute zone à 1h de Paris.

- La grande banlieu parisienne n’est pas les centres des petites villes de provinces. Comme Orléans ou Chartres. La solvabilité des habitants de la grande banlieu est à examiner attentivement.

- Ensuite, il faut connaître le marché local , ce qui n’est pas évident. J’ai l’impression que l’immobilier est un marché hyperlocal si on veut ne pas passer par des intermédiaires.

- Enfin, prendre en compte la fluidité d’un marché. Le marché parisien et sa proche banlieu est un marché fluide, ce qui n’est pas le cas de la grande banlieu à 1h de Paris.

je suis prêt à écouter des arguments qui remettent cela en cause.

DDtee a écrit :

D’autre part, il n’y a pas que les Parisiens de solvables, il m’arrive parfois de rencontrer des provinciaux fiables et solvables

Nous sommes des aventuriers sans le savoir

Boubouka a écrit :

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre

Woua, elle est belle cette annonce!

Où est le piège?

J’ajouterais que ça ne m’étonnerais pas que le chauffage soit collectif

"Chauffage central au gaz, chaudière robuste et récente."

Je n’ai pas vu de chaudière dans la cuisine et les radiateurs sont anciens.

On prend 1,5 % de charges entre la rentabilité brute et la nette soit 4.500 € de charges…..

C’est bizarre ces murs en lambris blancs ….

Philippe

toudoucement a écrit :

Range19 a écrit :

Boubouka a écrit :

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre

Les exemples extremes…

le Mans 55 minutes de TGV de Paris:
Site de petites annonces gratuites d’occasion - leboncoin.fr
J’ai vu cette annonce, effectivement elle détonne
Je regarde périodiquement les ventes d’immeubles sur cette ville. C’était relativement pauvre
Depuis 2 mois, il y a une recrudescence de vente d’immeubles.
Je ne m’explique pas du tout le phénomène.
Est-ce qu’une future explosion des charges / impots diverses est a prévoir ?
Le Mans qui est une petit ville a 2 très gros investissement a absorber
a) Une Ligne de trame et une extension
b) Le plus beau et gros stade de la division d’honneur de football.

Si j’ai la possibilité, j’irai voir de près cet immeuble, et je vous débrieferai.
bien a vous