Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ?

Merci pour cette réponse rapide JR !

Pour ce qui est de l’apport, c’est moi qui bloque à 10 000€ : je ne veux pas mettre plus, il me faut toujours un fond de "sécurité" à coté … donc partir sur 20% est impossible, il va falloir que je traite avec ma banque pour une simulation sans apport …

Pour le taux à 3,65 % c’est ma banque qui me l’a donné (hors assurances car je passe par un service annex …) et je le trouve aussi trop élevé …

Merci pour l’astuce de la fausse annonce, je vais explorer cette piste … Mais le fond de ma pensée c’était de savoir si faire du meublé avec autre chose que du F1 ou du studio était concevable ou non ?! …

Bonjour et bienvenue !

Pour le financement, voyez un ou deux courtier en prêts. Ils savent vers quelle banque aller selon votre dossier. Cela ne vous empêche pas de revenir voir votre banquier ensuite avec des arguments

Pour rassurer la banque le taux de rendement me semble très important, ne parlez à votre banquier que du brut (n’oubliez pas qu’il n’a sans doute rien à proposer à ses clients qui fait plus de 3,5% brut)

A votre âge une délégation d’assurance est sans doute intéressante, à creuser…

Vous avez raison de garder des liquidités pour l’inconnu, pour des travaux… c’est effectivement une analyse du bien qui vous permettra d’envisager au mieux ceux à venir. De plus les intérêts sont déductibles en lmnp/réel et les taux encore assez faible !

La CFE ne concerne que le LMNP pas la location en nu.
La déduction adhésion CGA est faite sur l’impôt à la condition d’en payer (915€ pour l’ensemble des frais de compta si recette inférieure à un seuil 32600 de mémoire et 81000 en saisonnier).

Bonjour Julien,

les revenus fonciers de type LMNP ne sont pas à déclarer dans la liste des revenus foncier, mais dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tout éventuel déficit (qui est probable avec les amortissements bien que j’ai un doute vu le rendement de l’opération) n’est pas imputable sur le revenu imposable mais sur les BIC des années suivantes.
Le bénéfice est imposé à IR + PS (TMI + 15,5%) donc.

Je ne sais pas du tout concernant la CGA mais ça m’intéresse !

Pour les frais de compta c’est directement de l’impôt sur le revenu, le sujet se trouve en 2 secondes soit avec le moteur de recherche du forum en haut à droite, soit sur internet, voici la réponse des impôts Impots.gouv.fr

- Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés

Si en LMNP on est bien en Bénéfice Industriel et Commerciale le déficit existera évidemment (c’est d’ailleurs l’intérêt fiscal du LMNP au réel) grâce à l’amortissement du bien + intérêt de l’emprunt + charges d’exploitation.
En nu, même chose mais le bien ne sera pas amorti lui même (grosse différence, déficit 1 an ou deux dans un cas, 10 ans environ dans l’autre).
Le sujet à aussi été souvent abordé dans ce forum

Bonjour Julien54 et bienvenu…
e
J’ai trouvé une petite info concernant la CFE, à priori les locations meublées ne sont pas concernées:

http://vosdroits.service-public.fr/prof … tml#N10073

julien54 a écrit :

Dans l’exemple cité, en LMNP, je ne paierai pas d’impôts (BIC) les 7 premières années : dans ce cas les 915 € max de déduction comptable se déduisent directement de mon impôt sur le revenu ? de mon revenu imposable perso ? ou ils servent juste à créer le déficit des 7 premières années ?
Merci

Je vous invite à relire la première ligne de ma réponse précédente…

A déduire case 7FF de la déclaration d’impôt sur le revenu

julien54 a écrit :

- mon achat se ferait dans une ville à 5 min du luxembourg (encore plus attractif que la France) et j’ai vu qu’au niveau de la fiscalité, faire du LMNP était très intéressant ! par contre est-ce faisable pour des appartements de ce gabarit et dans ce coin de la France ?

Bonjour Julien,

Comme ce qui a déjà été dit, je pense que du F3 meublé doit être assez difficile à louer, peu importe l’endroit. L’endroit, justement, peux-tu nous donner plus de précisions ?

Du côté de Longwy par exemple, il y a une très forte demande pour du studio meublé / du F1. Le F2 je ne sais pas. Notre F1 meublé a été loué le lendemain de la publication de l’annonce par exemple, et j’avais eu beaucoup d’appels…

Je connais bien Villerupt parce que j’habite à côté !
Ville "dortoire" assez intéressante également, avec des prix qui ont beaucoup ces 5 dernières années.

Longuyon je ne tenterais pas, on commence à être trop loin du Luxembourg pour pouvoir relouer facilement, mais ce n’est que mon avis subjectif, je n’ai pas analysé ce coin dans les détails. Et je doute également de la demande pour du meublé.

Pour Longwy, le quartier de la gare se loue très bien, mais la TF y est élevée. Le centre de Longwy-Haut également. Sinon du côté de l’IUT pour du logement étudiant, c’est là que la demande est très forte. J’ai eu énormément d’appels pour des étudiants qui cherchent des logements, l’offre étant très faible en meublé.

Le quartier de la mosquée se loue très très bien, mais il faut être prêt à avoir des locataires issus des classes sociales défavorisées. Personnellement ça ne me dérange pas, les loyers perçus par la CAF offrent une certaine sécurité. Et les inconvénients… honnêtement je n’en vois pas plus que pour d’autres catégories de locataires. Les préjugés que l’on peut avoir (défaut d’entretien, défaut de paiement etc…) ne sont que des préjugés, et des gens "très bien" sur le papier peuvent rendre un logement dans un état lamentable avec 2 ans d’impayés derrière eux.