Crowdfunding immobilier avec Lymo après son acquisition par Walliance ?

Novice sur le forum, je me permets quand meme une ou deux remarques:
- Pour les prets de particulier a particulier dont le modele ressemble un peu a du crowd-funding, il est exige d’avoir une experience financiere… ici, on est dans du pret a une entreprise, je trouve le sujet encore plus complexe.
- pourquoi donner une rentabilite de 10% quand les prets bancaires devraient etre moins chers (sauf erreur) ?
- 4 projets clotures dont 3 dans le meme departement, aucun en cours…
- combien de temps pour atteindre le seuil de financement ? et si le projet a du retard ? pour un projet de 18 mois, qui met 6 mois a se lancer et qui a 6 mois de retard, on est en dessous des 4%.

Sincerement, 10% pour un placement tres court terme, paraitrait tres surprenant…
Helas le site ne semble pas proposer grand chose d’autre que des images en explications

(desole pour les accents, clavier qwerty indonesien oblige, pendant 1 semaine encore )

Wiseed proposait d acquerir des parts de Lymo il y a  1 mois.
ils ont déjà réalisé plusieurs opérations sur toulouse, une seule avait avorté (celle ou je voulais souscrire évidement) et j’ai récupéré mon chèque

Le taux est toujours annoncé à l’avance. Suivant les projets, ils sont vendus avec mention d’un certain nombre de logements déjà réservés ou non

ps: j’ai des parts de wiseed

non, pas de débit du chèque.

je dirais que j’ai bien du avoir deux mois. (entre l’envoi, le temps de collecte, puis le retour)

voici le motif de la non réalisation, puisque j’ai encore le mail :

"Vous avez souscrit à l’opération HAMEAU DE BALMA et nous vous remercions pour votre confiance,



Nous vous informions en date du 7 mars que nous attendions des offres définitives de financement bancaire à hauteur de 600K€  en provenance de 3 établissements bancaires pour le 23 mars,



Seule la Caisse d’Epargne a honoré son engagement en produisant une offre définitive en date du 19 mars 2013,



Néanmoins, cette offre était soumise à plusieurs conditions suspensives, ce qui est normal.

L’une de ces conditions relevait de la commercialisation de logements, imposant la réservation de 4 logements accompagnés de l’offre de financement des acquéreurs (pour rappel le projet comprend 5 habitations au total…).



Comme mentionné dans notre correspondance, 3 logements étaient déjà réservés. Ce quatrième logement conditionné (qui n’était pas prévu dans l’offre initiale, et qui traduit le durcissement de l’octroi des crédits)

impliquait un délai complémentaire de 1 à 2 mois minimum pour l’acquisition du terrain et de la maison existante.



Cette condition additionnelle est l’objet du retard à vous livrer des informations, dont j’assume la responsabilité et m’excuse auprès de vous,

(WiSEED s’etant retrouvé dans une position d‘arbitrage entre maitre d’ouvrage / vendeur / banquier…)



Notre maitre d’ouvrage a œuvré jusqu’alors pour signer une quatrième réservation (ce qui n’est pas encore le cas à ce jour),  et ce sont les vendeurs de la maison qui ont perdu patience et n’ont pas souhaité supporter ce délai non maitrisé,

préférant s’orienter vers une proposition tierce.



En conséquence, et même si des recours sont possibles, nous (WiSEED) avons décidé de renoncer à cette opération, à ce jour, (i) pour ne pas stocker des valeurs (ii) pour préserver vos intérêts (iii) parce que dans le doute, il faut s’abstenir,



Les conséquences de cette renonciation sont les suivantes :

·         Restitution immédiate de vos chèques (qui étaient stockés, non encaissés, dans une enceinte sécurisée)

·         Prochaines opérations : un appel de fonds exclusivement à la signature du prêt définitif et validation de l’ensemble des conditions préalables, l’équation financière et de rendement sont elles parfaitement valides et viables.

·         Nous renouvelons notre confiance au maitre d’ouvrage, dont la prestation est indépendante de la situation, "

Bip a écrit :

Le rendement est intéressant.

[vdm]Saleté de clavier anglais, j’ai perdu mon précédent post a cause d’un Ctrl-Z transforme en Ctrl-W [/vdm]

Je le résume: Quand le projet est sur 1 an, je suis convaincu que la durée de blocage des sommes est de l’ordre de 18 mois. Ce qui donne une rentabilité de 6.5%, sans avantages fiscaux (il me semble)
C’est pas mal, mais pas aussi attrayant que "10%"…
Cela dit, pour un équivalent Compte A Terme, c’est top comme rendement !

Mais difficile de se faire une idée sans investisseur ayant tente l’expérience… je pense que je tenterai au prochain lancement.

Le principale problème ici est le risque lié à la vente.

Ce que vous leur prêtez ce sont des fonds propres, ils empruntent le reste a la banque.

Donc vous portez le risque. Par exemple si le programme vaut 100, ils trouvent 5 personnes qui mettent 10 et ils empruntent 50 a la banque.

Ensuite ils construisent le projet pour par exemple 90. S’ils le vendent 100 comme prevu, ils vous donne disons 1 chacun (10%) et disons 2 a la banque (4%) donc ils ont gagne 3.

Mais si le programme se vend mal, c’est vous qui perdez de l’argent.

Outre les éventuelles retard de chantier (qui diminue le rendement), les 10% ne sont pas garantis. Les projects sont souvent pre-commercialise a 50%, donc le risque est limité mais n’est pas nul.

Bonjour à tous,

Je suis Jean-Baptiste Vayleux, le DG de Lymo et vais apporter des réponses à vos questions/interrogations.

@ faith
"Pourquoi donner une rentabilite de 10% quand les prets bancaires devraient etre moins chers (sauf erreur) ?"
En fait, nous ne levons que 20% environ des sommes nécessaires à un projet via le crowdfunding. Le reste est financé via un prêt bancaire (pour 40% des sommes) et via les réservations faites en VEFA (c’est à dire les sommes avancées pendant la construction par les acquéreurs d’appartements - pour 40% des sommes).
Donc nous pouvons sur ces 20% fournir des rentabilités attractives, ce qui ne serait effectivement pas le cas si nous devions emprunter 100% des sommes via le crowdfunding

"4 projets clotures dont 3 dans le meme departement, aucun en cours… "
Nous ne faisons qu’un type de constructions (mini-résidences) dans des zones que nous connaissons bien (dont Toulouse, où nous sommes implantés). Notre but ne sera jamais de multiplier les projets, mais d’en faire peu et de tenir la promesse des 10%.

"Combien de temps pour atteindre le seuil de financement ? et si le projet a du retard ? pour un projet de 18 mois, qui met 6 mois a se lancer et qui a 6 mois de retard, on est en dessous des 4%."
Attention, le taux est de 10%/an net (pas de frais ou commission cachée, mais hors impôts). Par conséquent si le projet dure 1an1/2 vs. 1 an prévu au départ, vous êtes rémunéré en conséquence.
Par ailleurs, les chèques ne sont encaissés qu’à l’achat du foncier, si le projet ne se fait pas, cela veut dire que vos chèques ne sont pas encaissés et vous sont rendus sans frais.

"Helas le site ne semble pas proposer grand chose d’autre que des images en explications"
Je vous invite, une fois inscrit, à aller dans "Financer un projet" > "Bois de Balma" (cliquez sur "Clôturé - En Savoir Plus" puis télécharger le "Document d’information clé pour l’investisseur" sur la droite de la page. Vous y trouverez toutes les réponses à vos questions.

@ toudoucement
Non, ce n’est pas un moyen "de limiter le recours à la  VEFA et de faire supporter le risque à des investisseurs privés en l’absence d’acheteurs près à acheter en VEFA". Comme dit plus haut, l’investissement en crowdfunding vient toujours conjointement avec un prêt bancaire ; ce dernier nous oblige à avoir vendu 50% des appartements. Or nous n’encaissons les chèques des crowdfunders qu’après avoir réalisé cette condition. Vous n’intervenez donc en tant que crowdfunder qu’une fois que la moitié des appartements est vendue (soit 5 sur 10 puisque nous ne faisons pas plus de 10 lots).

@ bip
Quel est donc le risque de l’investissement Lymo ? Le risque concerne la mévente des appartements restants (soit un max de 5 sur 10). Vous avez en effet compris que : (i) Lymo se rémunère (et rémunère les crowdfunders) en vendant les appartements (ii) 50% des appartements sont vendus avant que le chèque du crowdfunder soit encaissé.
Si 3 des 5 appartements restant sont vendus, alors Lymo ne fait pas de marge et rembourse quand même capital + intérêts à ses crowdfunders
Si 5 des 5 appartements restant ne trouvent pas preneurs, alors l’opération est un échec et Lymo ne rembourse ni capital ni intérêt.
Pour limiter le risque au maximum, Lymo ne construit (i) que des mini-résidences plébiscitées par les acquéreurs car 1-peu de charges 2-peu de voisins et 3-pas de logement social (ii) dans des zones urbaines/balnéaires à forte demande (iii) dans des zones que nous connaissons bien.

@faith
La durée de blocage des sommes est strictement identique à celle de la rémunération. Si vos fonds sont bloqués 12 mois, vous serez rémunéré 12 mois, et pareil pour 18 mois. Autrement dit, il n’y a pas de période pendant laquelle vos fonds sont immobilisés et non rémunérés.
Une exception : si les travaux devaient pour une raison de force majeure excéder 18 mois vs. 10 mois (délai normal de travaux pour les mini-résidences qui sont de petits bâtiments), alors la rémunération s’arrêtera au bout de 18 mois.

@skype presque correct, sauf
- ce n’est pas 50% crowd et 50% banque mais 20%-40%-40% (cf plus haut)
- si le programme se vend mal, ce n’est pas les crowdfunders qui perdent de l’argent, mais Lymo + les crowdfunders, et Lymo en priorité (cf plus haut)

@bifidus
- à votre disposition pour rentrer plus dans le détail des risques si pas clair encore

Merci à tous
Jean-Baptiste

Lymo a écrit :

Je suis Jean-Baptiste Vayleux, le DG de Lymo et vais apporter des réponses à vos questions/interrogations.

Merci d’être passé et de nous avoir répondu !

La durée de blocage des sommes est strictement identique à celle de la rémunération.

Pas tout a fait: à partir où on a signé le chèque, mieux vaut que la somme soit disponible sur le compte (j’ai lu que vous préveniez 3 jours à l’avance, c’est un peu court pour avoir le temps de faire des arbitrages)

Si vos fonds sont bloqués 12 mois, vous serez rémunéré 12 mois, et pareil pour 18 mois.

Nous sommes d’accord… mais si les fonds sont bloqués 24 mois ?
Et si les travaux mettent 12 mois, et que la vente des appartements met 3 ans, comment ça se passe ?

Si vous voulez rassurer les investisseurs, il faudrait que vous abordiez sur votre site tous les cas de figure (pas forcément en première page, bien sur: certaines infos peuvent faire peur, mais un investisseur n’aime partir dans l’inconnu):
- date de prélèvement/restitution
- abandon des travaux
- travaux plus courts que prévu
- travaux plus longs que prévu ( < et > à 18 mois)
- vente difficile d’appartement
- etc…

Merci si vous pouvez apporter ces réponses ici, et merci encore plus si vous les ajoutez à votre site. (quoique, ça existe peut-être déjà: je l’ai parcouru, mais j’ai peut-être loupé cette partie !)

Merci beaucoup pour vos précisions !

C’est un sujet à la mode! la crowdfunding immobilier. Je pense que c’est une bonne formule, pour diversifier son patrimoine sur des produits nouveaux.

Conformément au commentaire de jean batiste, c’est la banque qui prend les risques et le les garanties intrinsèques obligent un % des ventes avant démarrage des travaux!

Concernant les emplacements, ils portent eux mêmes les projets…

Existe-t’il des plateformes sur de l’investissement locatif?

Bonjour Mowgli

Mowgli a écrit :

J’ai passé pas mal de…

Merci pour votre participation mais pour un premier message c’est pas mal, votre site créé en Mars 2014 fait déjà la pub du (seul ou d’un seul) Crowfunder Français…!
Permettez moi de douter un peu de l’objectivité de vos propos.

Présentez vous comme le veux la charte du forum et nous serons à même de voir qui est le plus transparent des crowfunder US, UK et le seul Français.

En vous remerciant.
Cdt

PS et un petit bonjour ne fait pas de mal.

Mowgli a écrit :

Je suis bien sur déçu que tout commentaire positif soit automatiquement suspect, mais je comprends votre inquiétude.

À bientôt
Mowgli

Non, pas de suspicions, juste une charte que vous devez appliquer. Vous représentez vous même un professionnel du crowfunding, activité qui intéresse du monde sur ce forum. Et votre avis, expérience serait précieux mais une petite présentation ici
Info • Forums des investisseurs heureux

serait la bienvenue, comme le veux la charte il nous serait sympa pour comprendre qui vous êtes.

A vous lire.

PS comme vous pouvez le constater nous avons bien reçu Lymo sans suspicion…

Petite question à Mowgli
Le site que vous mettez en lien permet d’avoir connaissance de multiples offres de crowdfunding immo, et je trouve que c’est une bonne idée.  Mais malheureusement il n’y a aucune explication sur la fiscalité liée à chaque pays pour un résident Français (ou autre), ni sur la facilité d’inscription ou souscription sur de tels programmes lorsqu’ils ne sont pas Français.

Je suppose par exemple que lorsqu’un rendement envisagé est de 10% aux US, il faut aussi envisager un prélèvement à la source plus un autre en France (a moins que le crowdfunding bénéficie d’exemptions particulières au US), sans compter le frottement Euro-dollars. Il y a d’ailleurs peut être d’autres frais annexes pour le virement sur compte étranger, ou obligation de détenir un compte dans le pays.

Bref, une idée de départ interessante qui peut permettre d ouvrir de nouveaux horizons mais pas assez détaillées et didactique.