Pierre privilège : analyse de la SCPI Pierre Privilège

Wow a écrit :

- Évolution prix de part: 640€ (2008) - 830€ (2013) = 18% plus cher que la valeur estimée (699€)? Je pensais qu’il doit être dans la fourchette ±10%?

la valeur de reconstitution publiée dans le rapport annuel 2012 n est pas de 699€ mais de 897,99€ soit -8%.

coté resultats c est effectivement pas mal et relativement stable (+ gros ran…). Sur le moyen terme, pas de mauvaise surprise en tout cas pas plus que pour d autres scpi. Mais c est une petite scpi donc mefiance (impact d une vacance sur un gros immeuble/locataire)

Maintenant je me pose des questions en voyant la composition du CS : primonial à la presidence du CS?+ un gros assureur, le tout géré par une banque. Quid des interets des associés ?

Malgré tout, la maitrise de la collecte -meme si c est une variable- est en place, ce qui est un bon point.

Pour moi ce serait oui dans un portefeuille diversifié (pas en ligne principale).

Dernière modification par goiz (20/02/2014 00h21)

"P/S 2: Je ne suis pas "World of Warcraft"
désolé, je trouvais ca tellement evident…j ai edité mon message.

"126M de capital c’est quand même pas petit?"
ils n ont qu une trentaines d immeubles/commerces (dont plusieurs en indivision, je ne sais pas avec qui), regardez les bulletins trimestriels, vous verrez que la vacance sur qq actifs peut entrainer un yoyo non négligeable (forcément moindre si vous avez une scpi d 1Mds de capi, type sa grande soeur EF).

"avec un Conseil de Surveillance "digne de ce nom"

je n en fais personnellement pas une fixette, meme s il est qd meme plus rassurant qu il soit completement indépendant.

"- les banques qui ne veulent pas financer les SCPI, les quelques restant proposent des produits maisons, si non bye bye;"

on arrive quand meme a trouver des financements "indépendants" (cf la file dédiée, le CFF par ex)

"- ma conviction de les prendre qu’en crédit; "

pourquoi ? Vous êtes loin de la retraite, acheter des parts cash (ou hors nue propriété) ne serait pas plus rentable…

"Une incohérence dans les chiffres donnés par WoW : 5.7 M€/an de loyer et 128 M€ de capitalisation. Ceci qui voudrait dire que les loyers représentent 4.45% de la capitalisation, alors que pour distribuer 5.41% (sans consommer beaucoup de RAN ou de RPV) il faudrait que les loyers représentent 7.0 à 7.5% de la capitalisation. Je n’ai pas creusé où était l’erreur…. "

au 31/12/2012, la capitalisation est de 100M€

Produits de la SCPI      9 344 349,52
dont loyers                  5 677 024,95
Total des charges        4 599 761,23
Résultat                      4 744 588,29
Dividende                   4 707 609,06

soit en gros 38€/part + 15% de RAN (qui est passé de 65% a 50% entre 2011 et 2012, ce qui reste tres correct). Je n ai pas compris votre remarque entre RAN et PV? Il ne s agit pas de les ignorer mais  si on considere qu on ne vend pas une partie de son patrimoine tous les ans, il est logiquement est amené a fondre. Le RAN peut etre plus facilement reconstitué au fil de l eau (par ex sur les frais des nouvelles souscriptions).

Evolution du RAN sur 8 ans (pic en 2011) :
16,48%    10,81%    11,17%    16,52%    30,64%    42,98%    50,94%    65,84%    50,98%

(sauf erreur de ma part, car j’ai encore beaucoup à apprendre….)

A propos du RAN et du RPV, on peut se demander :
   1) ont-ils une importance pour évaluer la valeur d’une part de SCPI ?
   2) sont-ils différents ou similaires ?
Je dirais qu’ils n’ont que peu d’importance (beaucoup moins que la plupart leur accorde), et qu’ils sont très similaires (beaucoup plus que la plupart ne pensent).

Le RAN n’a guère de signification pour évaluer la valeur d’une SCPI. Vaut-il mieux une SCPI avec dans ses capitaux propres (/part) :
   - 200 € de capital et prime d’émission, 50€ de RAN, et 0€ de réserve de plus values, ou
   - 200 € de capital et prime d’émission, 0€ de RAN, et 50€ de réserve de plus values, ou
   - 250 € de capital et prime d’émission, 0€ de RAN, et 0€ de réserve de plus values, ou
   - 200 € de capital et prime d’émission, 0€ de RAN, et 0€ de réserve de plus values ?
A mon avis, ça n’a guère d’impact sur la valeur réelle de la part achetée…. Le total comptable des capitaux propres ne représente pas la valeur de la SCPI: il n’inclut pas les revalorisations des immeubles. Le RAN (ou le RPV) n’est pas plus représentatif d’une trésorerie disponible : avec ou sans RAN/RPV, cette SCPI peut avoir une trésorerie plantureuse ou exangue.

Avoir ces 50€ en RAN ou RPV, ça revient presque au même : pour les distribuer, il y a juste besoin d’autres autorisations en AG, me semble-t-il. Les avoir permet juste de distribuer ces 50€ (en plus du résultat de l’exercice) aux associés, si la SCPI le décide. Mais alors la valeur réelle de la part diminuera d’autant, exactement comme lorsque Total distribue un dividende !

En investissant dans une SCPI, on s’assure un flux de distributions pendant une longue durée. La somme de ces distributions tendre à long terme vers la somme des résultats nets de la SCPI (plus les plus-values dégagée que la SCPI choisira de distribuer, diminuant d’autant la valeur des parts, un peu comme un remboursement partiel du capital, à la fiscalité près).

Beaucoup de monde sur-estime l’importance des derniers coupons distribués, alors que ce qui compte, c’est la valeur créée par la société (le résultat net), que ce soit une SCPI ou un société avec des actions. Au niveau des SCPI [*], ça se comprend un peu plus que pour une action. Mais pas tant que ça…. (D’ailleurs qui donc évalue la valeur d’une action en prenant son RAN en compte ?)

[*] Pour les SCPI, il est plus pénalisant de vendre des parts, les associés recherchent un revenu régulier et le RAN/RPV permet d’amortir les à-coups, et en plus les RAN/RPV sont des distributions sur lesquelles l’associé n’est pas imposé (le fisc est déjà passé avant : lors de l’exercice où la SCPI a constitué le RAN, ou lorsque la SCPI a vendu l’immeuble en plus-value).

Le RAN n’est pas constitué sur les frais des nouvelles souscriptions…..

Je ne suis pas sur d’avoir été compris : Ce n’est pas parce qu’une SCPI a un RAN important qu’elle dispose de ce montant en trésorerie, ou sur un quelconque compte bancaire. En ce sens, RAN et RPV ne sont pas une "réserve" (de cash), et n’est pas "mis de côté". Ce sont juste des postes du bilan comptable qui n’ont pas tout à fait le même statut que les autres fonds propres (un peu comme un compte courant d’associé, qui appartiendrait à tous les associés).

Si la SCPI n’a pas de trésorerie, elle ne peut pas distribuer (sauf en se créant de la trésorerie, par ex. en empruntant à une banque, en vendant un immeuble, en émettant de nouvelles parts sans investir les fonds, etc. dans la limite de ce que la gestion a le droit de faire).

Je n’ai pas d’exemple où le RAN n’a pas pu être utilisé (et la société de gestion éviterait de s’en vanter). Je ne crois pas qu’il y ait une "durée" au bout de laquelle le RAN serait "perdu". Ca reste en compta pour toujours (enfin, jusqu’à ce qu’une AG décide de l’affecter sur un autre poste, par ex en augmentant le nominal des parts)…. Certaines sociétés cotées ont un RAN plantureux depuis bien longtemps.

Je préfère d’ailleurs (vu ce qu’un placement de trésorerie rapporte) que mes SCPI investissent la majeure partie de leur trésorerie, et ne conservent que le minimum pour leur fond de roulement et les distributions aux associés. Certaines sociétés de gestion ont même une structurequi gère la trésorerie de toutes leurs SCPI  (par ex. La Française AM a le GIE Roquépine), et ça semble nécessiter une adaptation avec l’ordonnance transposant la directive AIFM  (cf le CR de l’AG2013 d’Epargne Foncière sur le site de l’APPSCPI).

Merci GoodbyLenine et goiz de vos interventions.

@goiz:
- CS "digne de ce nom": j’en fais une fixette, mais ça ne sert à rien car je ne peux pas les avoir (à crédit).
- Achat à crédit: … car je n’ai pas de cash c’est tout Puis achat de l’immobilier en cash: non, merci, je préfère largement dans ce cas là AV/Obligations.

"Comment avez-vous calculeré cela?" : J’ai simplement pris (dans le rapport annuel 2012) le montant de la réserve de plus-value, et je l’ai divisé par le nb de parts au 31/12/2012.

Pas de souci. Toutes les questions sont pertinentes….

Ce poste n’est pas tout à fait le solde des plus/moins-value des cessions "depuis la création de la SCPI". En effet lors de la distribution de RPV, ce poste est diminué d’autant. Comme certaines SCPI distribuent quasi systématiquement leur RPV positive (ça peut présenter un intérêt -fiscal- pour les associés, lire ceci (réservé aux adhérents APPSCPI)), ça signifie alors juste que la ou les dernières cessions ont dégagé une moins-value.
Même si c’est moins fréquent qu’une plus-value, il arrive qu’une SCPI fasse une moins-value lors de la cession d’un immeuble, même détenu depuis longtemps, par exemple si l’immeuble est devenu obsolète ou n’a pas été rénové au fil de l’eau, s’il y a de l’amiante, si la demande locative est devenue anémique sur cette zone, etc. d’autant qu’une SCPI vendra en général plutôt ses mauvais immeubles que ses meilleurs immeubles.

Peut-être y a-t-il d’autres explications possibles. Lors d’une fusion (absorption) de SCPI (cette SCPI ne semble pas avoir absorbé d’autres SCPI, car les statuts ne mentionnent rien de ce genre), il y a des opérations comptables qui font qu’on ne tient pas compte exactement de la valeur de de la date d’acquisition des immeubles de la SCPI absorbée (la date devient celle de l’’absorption, pour la valeur je ne me souviens plus de la règle exacte). Il y a aussi des cas où une partie de la RPV peut servir pour augmenter le nominal des parts (même si je ne vois guère l’intérêt de le faire).

Il me semble qu’une société qui distribue des dividendes ne peut pas avoir un RAN négatif, car le maximum qu’elle peut distribuer est le montant distribuable = résultat de l’exercice + RAN (+RPV sur décision de l’AG). Donc une SCPI qui distribue aura toujours un RAN >= 0.

goiz a écrit :

peut-etre qu il existe une maison qui sait maintenir en ordre toutes ses pieces. Et à l’inverse une maison où c est le b*%ù*! partout.

Il y a Sofidy qui gère bien toutes ses SCPI.

Et Foncia aussi, qui a certaines SCPI bureaux qui souffrent, mais j’apprécie leur façon de gérer. Bon, je n’ai pas de lien avec Foncia mais mon impression en lisant les rapports annuels de leur SCPI c’est qu’il se concentre sur leur domaine d’expertise qui est la gestion, et ne cherche pas à dominer/s’approprier leur SCPI. Donc j’ai l’impression (encore) que si le cataclysme du 02/01/2014 arrive, la/les meilleures de Foncia seront épargnées.

goiz a écrit :

Pour en revenir à EF, certes elle est plus grosse, mais personnellement je préfère sa petite soeur. (resultats sur 5ans +maitrise de la collecte qui semble effective).

La petite sœur est Pierre Privilège?

goiz a écrit :

Les trop gros paquebots me font parfois aussi peur que les toutes petites barques. Pas sur qu en cas de tempete l un ou l autre soit meilleur qu un navire de taille moyenne….

Là je n’arrive plus à vous suivre:
126M: petite
1190M: trop grosse

A moins de rester sur les capitaux fixes, les variables (i.e. PFO2) seront très vite à l’étroite entre ses 2 barrières, n’est pas?

goiz a écrit :

ne soyons pas si dogmatiques sur les chiffres…. Entre une scpi a 50M et une à 1 ou 2 MDs, il y a de la place.Immorente, epargne fonciere, elysees pierre (il y en a d autres) sont des paquebots. Surement un jour PFO2. Je me demande simplement comment les équipes arrivent a gérer un tel patrimoine, et s il n y a pas un risque de "rupture" un jour, et si par malheur les 20000 ou 30000 associés veulent sortir, que ce soit légèrement embouteillé (le principe etant valable pour des scpi plus petites).

Come on…
Si on additionne vos critères:
SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI
avec:
- pas trop grande pas trop petite
- ouverte à la souscription actuellement

citez moi une qui pourrai rentrer dans vos "lignes principales"?

…………………………………

Bah… il n’y en a pas