Investir dans un appartement en résidence de service ?

Merci.
Donc,  il n’est pas conseillé d’investir dans ce type de logement pour cette situation.
Mieux vaut garder la location et faire appel à des services à la personne pour éviter le "mouroir".
Même pour soi en fin de compte ?

le maintient à domicile nécessite la proximité géographique d’un proche pour pouvoir gérer cela correctement. Il faut pouvoir passer plusieurs fois par semaine pour s’assurer que cela tourne correctement.

la maison de retraite est moins contraignante géographiquement (et en organisation) dans le sens où le périmètre est plus large. A mon avis, dans un rayon de 150 km de chez vous c’est encore jouable (si c’est plat. 150km pour traverser un massif c’est autre chose). Les maisons de retraite dispose d’un service social qui vous aide à monter les dossiers du moins à vous aiguiller dans les démarches administratives.

c’est également l’occasion de regarder la question de curatelle tant que vous êtes dans les dossiers ; une fois que vous avez mis en place un système pour palier à l’indépendance.

A mon avis, mieux vaut ne pas acheter dans un tel établissement avec l’objectif d’occuper les lieux (pour soi-même ou un proche).

Mieux vaut séparer les choix (ou ne faire qu’un d’entre eux) :
  - choisir pour l’occuper un lieu qui convient (localisation, ambiance, etc.) en le louant (sachant que le besoin peut évoluer dans le temps, et qu’il faudra alors envisager de changer d’endroit);
  - investir en choisissant un lieu selon ses caractéristiques intrinsèques (localisation, etc.) et financières (rendement, pérennité de l’exploitation, répartition des coûts avec l’exploitant, indexation des loyers, etc.), généralement en s’engageant pour plusieurs dizaines d’années sur un bien donné.   

Le choix d’un lieu pour l’occuper doit se faire selon les besoins de l’occupant (qui peuvent varier dans le temps, donc mieux vaut ne pas s’enchainer à un endroit donné), car il y a tout un éventail de niveau de "dépendance", entre le stade où il est juste souhaitable d’avoir des services de proximité (des locaux aménagés, un gardien disponible, une ’surveillance’, le passage de personnel paramédical, etc. bref des services facilitant une vie encore assez autonome) et celui d’une dépendance lourde (nécessitant une assistance quasi permanente), sans oublier qu’il existe aussi tout un panel de services à domicile qui peuvent souvent être adaptés au besoin (mais pas toujours, ça dépend du niveau de dépendance).
Lorsque le besoin évolue, ou si le lieu déplait, rien n’empêche d’en changer (mais il ne faut pas non plus demander l’impossible: par exemple on ne redeviendra pas jeune pour autant).   

Vous devriez visiter différents établissements, pour mieux comprendre les niveaux de service qu’ils proposent (et qui bien sur ne sont pas gratuits: il faut bien rémunérer le personnel, financer les locaux, etc.), et réaliser que ces établissements ne sont pas forcément à assimiler à des "mouroirs" et peuvent aussi être agréable à vivre.

GoodbyLenine a écrit :

Le choix d’un lieu pour l’occuper doit se faire selon les besoins de l’occupant (qui peuvent varier dans le temps, donc mieux vaut ne pas s’enchainer à un endroit donné), car il y a tout un éventail de niveau de "dépendance", entre le stade où il est juste souhaitable d’avoir des services de proximité (des locaux aménagés, un gardien disponible, une ’surveillance’, le passage de personnel paramédical, etc. bref des services facilitant une vie encore assez autonome) et celui d’une dépendance lourde (nécessitant une assistance quasi permanente), sans oublier qu’il existe aussi tout un panel de services à domicile qui peuvent souvent être adaptés au besoin (mais pas toujours, ça dépend du niveau de dépendance).
Lorsque le besoin évolue, ou si le lieu déplait, rien n’empêche d’en changer (mais il ne faut pas non plus demander l’impossible: par exemple on ne redeviendra pas jeune pour autant).

Très juste. Ajoutons par ailleurs qu’il est très difficile d’évaluer l’évolution d’une éventuelle pathologie du vieillissement et  ses répercussions sur l’autonomie.

Une remarque : je regrette de lire que l’on pourrait associer ehpad et mouroir… J’observe souvent que des résidents revivent et se re-socialisent dans ces établissements.

Le choix du maintien à domicile est malheureusement bien souvent un choix purement économique…

alain74 a écrit :

Le tout est de trouver la bonne solution suivant la situation mais aussi le caractère de chacun.

Selon le caractère, l’autonomie de chacun et les moyens.
D’un point de vue économique, l’achat en résidence pour personnes âgées est une mauvaise solution.

Isa6068,

j’exerce en association pour le moment. Il s’agit d’une reconversion et je voulais commencer en exerçant en association afin d’avoir un "cadre" pour commencer cette nouvelle activité.
Je n’exclue pas de me lancer en indépendant mais il y a de nombreuses contraintes à ne pas négliger (notamment une responsabilité accrue, quand on sait qu’on est responsable sur ses biens perso, ça fait parfois froid dans le dos au vue des jurisprudences récentes…).
Vous pouvez me joindre en MP ou sur ma file de présentation si vous voulez, afin de ne pas "faire dériver" la discussion initiale de cette file.
Bonne journée
Elodie

mes parents ont achetés un studio à Lyon quand j’ai fait mes études, à ce jour, le studio est entièrement payé, majoritairement par les loyers et la valeur du studio a pris au minimum 50% (je pense être sur une estimation plutôt pessimiste). Ils ont en outre profité de la déduction fiscale (à l’époque c’était du Périssol), j’ai juste loué le studio d’à coté…. Du coup, mes parents n’ont payé que les "services" de la résidence au lieu du loyer total, soit environ 1/4 du cout initial.
Alors, il ne faut pas faire de règles générales, ça peut parfois être intéressant. Mais comme tout investissement il faut bien regardé les conditions de départ.
Maintenant, à ce jour, les conditions sont très différentes et plus aussi intéressantes…

Je remonte cette file car la file Pierre et Vacances est active en ce moment et m’a inspiré quelques réflexions au sujet des résidences de services. Ça me permet également de contribuer pour une fois  en matière d’investissement.

Sur un sujet qui n’intéressera pas les plus affûtés des membres de la communauté, mais sur lequel j’ai un retour d’expérience qui n’est pas exactement conforme avec ce qu’on lit par ailleurs sur le forum.

Il est entendu que dans le contexte réglementaire français c’est une mauvaise idée d’investir en Ehpad. Ou alors indirectement via des parts de société gestionnaires comme Korian.

Il est entendu que le cas Pierre et Vacances suggère que le modèle économique des résidences de vacances ne permet pas de rémunérer correctement les investisseurs individuels sur le long terme.

Mais qu’en est il des résidences de services aux étudiants, aux seniors (béguinages et assimilés) et des résidences hôtelières?

Il y a la tare structurelle qu’on est dépendant de la société exploitante qui signe le bail commercial. Il semble qu’il y a un buzz négatif sur internet concernant  certaines sociétés actives dans ce domaine comme Nexity.

En revanche, ça crée un revenu aussi passif que les distributions de SCPI (où on est également dépendant de la société de gestion, même si c’est beaucoup mieux bordé juridiquement).

J’ai par procuration une expérience avec un studio de 18m2 dans une résidence de services pour les étudiants dans une grande ville de province avec la société Réside Études. C’est à ma belle mère que j’assiste et conseille dans la gestion de ses affaires. Elle l’a eu par héritage de son père qui l’avait racheté à un investisseur.

Je ne suis pas certain de la valeur vénale du bien ni des ennuis qui pourraient survenir si la société exploitante avait des problèmes. Je ne suis pas certain de la valeur vénale du bien car je n’ai jamais cherché à le faire estimer et je n’ai pas demandé à voir les papiers de l’héritage où ça doit être indiqué. Mon « mandat » est d’aider Belle-Maman et de faire passer dans la gestion de ses affaires son intérêt à elle avant toute autre considération, or je ne vois pas comment il passerait par la vente du bien.

En effet, au vu de ce que ses parents avaient payé, il me semble que ça vaut bien les SCPI de rendement. 

Je dirais que ça vaut 40/50 k€ sur le second marché (le bien a 30 ans environ) et ça rapporte un peu plus de 3k€ par an brut de csg, d’irpp et de taxe foncière. Il reste 2500€  après CSG et TF. La société gestionnaire semble assez sérieuse au vu de ce que ma belle mère en reçoit. Elle semble d’ailleurs assez bien vivre, mais il ne faut pas être mesquin sinon on ne va nulle part….. Il y a eu interruption du bail commercial pendant le Covid, sans doute pour des raisons de trésorerie,  puis rattrapage au cours de l’année 2021. 

Je pense en fait qu’il serait pour ma belle-mère stupide de vendre ce bien. Un jour,  ses enfants le récupéreront et verront ce qu’ils feront avec mais ce n’est pas le problème de ma belle-mère.   

Y a t’il un problème dans mon raisonnement? Y a t’il de mauvais retours d’expérience sur de tels investissements?

Je ne dis pas que c’est une bonne idée d’investir dans une telle résidence neuve même avec défiscalisation. Les tarifs font carrément peur.

AMF: je n’ai aucun lien avec les sociétés citées.

Il y a effectivement toutes ces questions qui se posent.

L’investissement en résidence services avait attiré mon attention dans les années 2010.
Elle présentaient un certains nombre d’avantages :
- une rentabilité "fixe et garantie" (dans la mesure où la résidence est rentable comme cela a été souligné) de 5% brute à l’époque
- un traitement fiscal intéressant (exemption de TVA à l’achat et pas d’IR grâce à l’amortissement du bien)
- une gestion passive durant toute la durée du bail

J’avais quand même mis certaines contraintes :
- l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement :-), puisque c’est la 1ère règle de tout investissement immobilier. Les vendeurs/commerciaux vous présentent ça comme un investissement financier rentable et sans risque, mais à la fin, on se retrouve avec un bien immobilier, qui est le capital et qu’il faut pouvoir préserver
- une transformation possible en immobilier de location meublé ou nu "classique" après le départ éventuel du gestionnaire, ce qui pour moi excluait les résidences EHPAD ou senior avec services, voire les résidences étudiantes.

Je me suis rabattu sur une résidence hôtelière avec services en 2010, qui m’a donné pleine satisfaction pendant 10 ans.
J’ai d’ailleurs plusieurs fois recherché à refaire un investissement du même genre, éventuellement en occasion, mais la baisse des rendements (on est plutôt à 4% brut actuellement) et la hausse du coût d’investissement a fait que je n’ai pas (re)sauté le pas jusqu’à présent.

Depuis 18 mois, le gestionnaire a fortement réduit les loyers de façon unilatérale à cause du Covid, ce qui est d’ailleurs contesté en justice, avec semble t’il, une bonne chance d’aboutir favorablement en faveur des propriétaires (d’ailleurs si d’autres personnes sur ce forum ont une expérience sur le sujet, je suis preneur de retours)

Comme tout immeuble, il se gère en copropriété et est donc dépendant d’une gestion saine et avisée (indépendamment du gestionnaire du bail, qui lui a tout intérêt à réclamer des travaux financés par les propriétaires pour préserver l’attrait de la résidence).
Il ne faut également pas perdre de vue qu’il peut y avoir des coûts liés aux services (climatisation, espace commun de restauration, sport ou spa..) qui viennent diminuer la rentabilité du bien avec le temps.