Investissement immobilier : où investir en régions ?

Je vous confirme que c’est extrêmement difficile. Pour vous convaincre, regarder le site d’Elise Franck par exemple sur l’onglet "nos réalisations". Vous verrez que dans cette salle des trophées, il y en a peu en 2013.

J’ai en tete un bien dans le 17ième; 40m²; loué 1600€; avec une rentabilité de 7%. Cash flow pendant 20 ans !

Je ne pense pas qu’il n’y pas a une recette. Il faut chercher beaucoup. Personnellement je suis acheteur. Mon dernier achat en juillet 2013 a eu lieu à Levallois Perret. CF < 0. A l’époque je me suis dit : "ah, j’aurai du trouver mieux". Depuis je continue à chercher sans trouver un meilleur investissement.

lenaig77 a écrit :

Bonjour,
je voudrais avoir des témoignages sur des investisseurs habitant en ile de France: ou investissez-vous (ile de France, province et ou en province)….
Je cherche, je cherche, mais les prix sont extrêmement chers en ile de France, la rentabilité pas là, j’avoue que je désespère un peu de trouver quelque chose.

Je regarde en province: orleans, troyes, sens,…. ou investir a votre avis pour avoir de bonnes rentabilité? Pensez-vous que le nu reste quand même intéressant ou vaut-il mieux ne rester que sur du meublé?

Bref, j’aimerai avoir des témoignages de parisiens , personnes vivant en ile de France et qui ont investit…. Je cherche, je cherche et ….. ne trouve rien ….. ou alors j’ai pas la bonne methode etc !
Je m’interroge !

En province, surtout dans la partie plus "centrale" du genre nevers, saint-etienne, roanne etc … tu devrais pouvoir trouver de meilleurs rendements qu’en IDF car tous ces coins sont assez décotés (pas la mer, pas vraiment plus de soleil, moins de pression du foncier, moins de choix de boulots qu’en IDF).
Le problème c’est que si tu n’habites pas dans le coin, le surplus de rendement que tu peux y trouver sera vite bouffé par de la gestion à distance (prendre un intérmédiaire ou te déplacer avec le train ou la voiture pour gérer les soucis, ça risque de vite plomber la rentabilité).
Je ne sais pas ta situation, mais si tu es bloqué en IDF pour le boulot, ça risque de rendre moins rentable un investissement à distance.

je pose encore une question: pensez-vous que ce soit encore intéressant d’investir dans du nu si on trouve du 10% de rendement (je pense a des zones comme reims, nevers)?

Merci de vos témoignages !

Peut-être voir ici : Outil pour déterminer les meilleures villes où investir en locatif…

gamdy a écrit :

Dans mon cas les logements rénovés et loués dans les petits villages (3000 habitants)…on peut faire des prix de loyer au m² entrant dans le dispositif borloo ancien.

Votre expérience est intéressante, comment cela se passe t-il au niveau des vacances locatives ? Trouvez vous facilement des locataires ? Quels ont étés les éléments qui vous ont permis de choisir ce(s) village(s) plutôt que d’autres ?

Sur cet exemple intéressant,

vous louez en meublé ou nu ?
Si vous voulez revendre quelle est la liquidité de ce marché ?
Je suppose que vous êtes a un CF > 0 impôts compris ?

Merci pour vos témoignages, tout est intéressant. Et sens? Troyes?
J’aimerai trouver une zone ou concentrer mes recherches, pas évident ! reims, je laisse tomber !

Bonjour,

J’habite également en Ile de France et j’ai commencé à investir dans en province pour des raisons similaires. Les taux de rentabilités sont de 9-10% brut.

Avec un T3 dans lequel le locataire est le même depuis 3 années le côté gestion ne pas chronophage d’autant que la gestion est confiée à une agence.
Par contre, pour les quelques réparations courantes (problème électrique et sanitaire) j’ai fais intervenir des entreprises immédiatement après les pannes pour des montants élevés. C’est un des inconvénients de la gestion à distance (j’entends par la une heure de route).

J’ai également investi dans deux studios à 2h au nord de Paris avec encore une fois des rentabilités intéressantes.
Cette fois-ci j’ai choisi de gérer en direct et l’investissement n’est plus le même: annonce, recherche de locataires, visites, état des lieux entrants et sortants, petites réparations…
En contrepartie, les petites dépenses qui font baisser le rendement sont nettement diminuées.
Mon retour d’expérience sur la location en direct est qu’il faut être réactif pour les visites sinon les locataires vont voir ailleurs. Pour compenser ce point faible, mes biens sont refait à neuf avec une déco moderne et des meubles neufs ce qui me permet de sortir un peu de l’offre traditionelle dans ces villes.

Sur trois biens, j’ai fais le choix d’investir dans deux villes différentes pour des raisons d’opportunités mais aussi de prix au m² moins élevés en fonction de l’éloignement avec l’IDF.

J’aimerai poursuivre mes investissements mais je vais temporiser un peu pour prendre un rythme de croisière à la fois sur le plan fiscal (location nue et LMNP), sur l’organisation des changements de locataires, sur les différentes copropriétés…
Dans mon cas, j’envisage sur le moyen terme de quitter l’IDF pour m’éloigner de ces biens pour des raisons professionnelles ce qui fait que la question de poursuivre ces investissements est compliquée.

Avoir une personne de confiance sur place serait la meilleure solutions ainsi qu’un réseau d’entrepreneur sur qui compter.

Voici quelques éléments pour compléter votre réflexion est faire le bilan sur la mienne

Pumbadu77 a écrit :

Bonjour,

J’investi toujours en province et je dirais même dans la province profonde. Les villes dans lesquelles j’investis ne font jamais plus de 5000 habitants.

J’ai deux maisons dans l’Aveyron , 200 habitants
J’ai un immeuble dans le lot et Garonne , 500 habitants
et je suis entrain d’acheter un immeuble dans la champagne- Ardennes, 5000 habitants

Ces investissements m’ont permis des rentabilité très forte mais surement quelques difficultés pour la revente. Néanmoins si votre objectif est de créer un parc immobilier ce n’est pas un problème

Par expérience, il est possible d’investir dans l’immobilier partout en France !

je suis en campagne mais j’évite les villages sans services et un peu éloignés des bassins d’emplois tout de même.

Pour le reste,je suis à peu près d’accord mais en évitant les zones en total déclin(soldes migratoires positifs et perspectives.

Une connaissance visait un immeuble en Champagne Ardennes mais il lui est passé sous le nez,ce serait drôle que ce soit le même!

Je n’ai jamais eu de problème avec ca et j’ai toujours géré moi même la location. malheureusement j’ai du déménager sur Paris donc c’est un peu plus dur à gérer à distance mais j’ai des artisans de confiance dans tous les villages dans lesquels j’achète.

Je ne cherche pas forcement des gens solvables… Ca ne garantie rien !

Pour toudoucement : Ce ne doit être pas être le même puisque rien n’est signé pour l’instant.

Je suis originaire de Toulouse, à ce moment là j’ai acheté dans l’Aveyron, c’était une affaire (voir ma présentation) puis j’ai déménagé à Bordeaux et j’ai trouvé un bien dans le lot et Garonne, une bonne affaire également. Je considère que gérer un bien à moins de 2h de route c’est faisable sans soucis.

Vivant maintenant en Ile de France il est en effet plus difficile de gérer ces biens, néanmoins, je m’arrange pour bien m’entendre avec les locataires et ils font eux mêmes les visites pour leurs voisins. je descend seulement pour faire la rencontre de la personne que j’aurai sélectionné et faire signer les papiers.

J’ai en effet la volonté de regrouper mes achats, pour une question pratique, néanmoins, il ne faut jamais avoir tous les œufs dans le même panier !

Pumbadu77 a écrit :

Ravito a écrit :

il est préférable d’avoir le choix entre plusieurs candidats plutôt que de se "sentir obligé" d’accepter le premier venu même avec un mauvais dossier dans le cas d’un rapport entre l’offre et la demande en déséquilibre.

Attention messieurs, il ne faut pas avoir la même vision en campagne que dans les grandes métropoles. Le choix est beaucoup plus réduit et de fait, les gens qui prennent des T2 dans un village de 500 habitants n’ont évidemment pas les revenus nécessaires pour avoir un "bon" dossier.

la grosse différence c’est que les loyers sont tres proches des maximum d’allocations.j’avais fait des simulations et il faut mieux louer à une mere célibataire au RSA avec deux gosses qu’à un célibataire sans enfants qui travaille.On arrive à couvrir l’intégralité du loyer avec les APL(et malheureusement,on est pas près de manque de ces locataires solvables…)