Investir dans un immeuble de rapport au Havre ?

Le bien à l’air intéressant sur le papier, et j’ai en plus la chance d’avoir une femme qui me fait confiance pour les investissements ;-)
C’est effectivement rue Joffre, j’ai eu l’info via une agence immobilière, j’en déduis donc que je viens de perdre l’équivalent des frais d’agence, dommage.
Le grenier et les celliers sont apparemment aménageables, j’en saurai plus demain après la visite.

Pour le prix au m², j’arrive à environ 1080€/m² après travaux, ce qui me semble inférieur au prix du marché dans ce secteur d’après ce que j’ai pu voir, mais ce qui semble logique du fait de l’achat "en gros" de plusieurs lots.
Pour la revente à la découpe, j’ai 2 contraintes :

- je ferais l’achat via ma SCI IR, et donc je dois faire attention à la requalification en marchand de bien, si l’intention d’achat-revente est prouvée. Cette requalification reste un peu flou pour moi, d’une part car après en avoir parlé avec un CGPI et mon notaire, j’ai eu 2 réponses différentes, et aussi car que je pourrai facilement prouver que la revente s’inscrit dans une logique de gestion patrimoniale (désendettement par ex.).
- la déduction des travaux d’aménagement des revenus fonciers impose une période minimum de location de 3 ans du bien rénové.

Dans mon cas précis, ces travaux ne généreraient pas de déficit, mais atténueraient mes revenus fonciers 2014, et c’est précisément ce que je recherche : investir avec levier l’argent que j’aurais du payer en impôts + CSG.

Bonjour,
Pouvez-vous me dire si vous habitez au Havre ou allez-vous gérer votre bien a distance?
cdlm

Juste une petite question, pourquoi pensez vous que la gestion à distance serait si compliquée ?
Vous n’êtes qu’à 1 heure de route, et il n’y a que 5 appart.

Je ne sais pas quelle est la durée moyennes des baux, mais depuis 95, je suis sur un appart en gestion a 200kms a 27 mois de durée moyenne.

Ensuite sur changement de locataires, Leboncoin, retour par mail ou je demande au gens de défendre
leur dossier, j’ai souvent plein d’éléments me premettant de faire une première selection.
je groupe les visites ( qui sur les 3 derniers baux ont été géré par les locataires sortant)
Je choisis ensuite ( avec retour du locataire sortant)
Je ne me déplace que pour l’état des lieux. et j’arrive a tout gérer à distance
PS : Leboncoin est fini pour un moment, j’ai 2 ex locataires qui me renouvelle chaque année leur dossier à l’occasion de leur voeux ( pour pas que je les oublie), pour être les premiers si l’appart se libère.

Vous devriez peut-être tenter la gestion en directe dans un premier temps, il sera toujours possible de déléguer la gestion si trop chronophage, mais ne vous delestez pas de 5% des loyers dés le début et par défaut…

bien à vous

Pour la gestion locative, j’ai peur que ce soit vraiment trop chronophage, notamment au début ou je vais devoir gérer la mise en location de 4 lots simultanément.
Je pense déléguer au début, et tester la gestion en directe avec 1 seul lot, et augmenter le nombre de lot en fonction de mes capacités à le faire.

J’ai visité le bien, et j’ai eu le devis pour les travaux, en résumé :

Pour les 4 T2 : pose de 4 fenêtres PVC, remise en état de l’appartement, revêtements de sols parquet dans le séjour et la chambre, remise a neuf de l’électricité, en encastré Doublage des murs extérieurs, pose de carrelage au sols de la cuisine et des sanitaires. Création d’une nouvelle
salle de bains et WC séparés de la cuisine. mise en peinture de l’ensemble de
l’appartement (murs et plafonds), fourniture et pose d’un meuble de cuisine bas et haut
de 1,20 m avec un plan de travail et un évier.
L’état des T2 est variables, ainsi que l’agencement (il y a un T2 ou le bac de douche est face à la porte d’entrée, ouvert sur le salon séparé uniquement par un rideau !), d’où des différences au niveau des travaux.

Total 1er T2 : 18200€ HT
Total 2ème T2 : 10900€ HT
Total 3ème T2 : 10900€ HT
Total 4ème T2 : 4550€ HT

Reprise des parties communes : peintures des murs et plafonds, finition des boiseries et portes, lasure des marches et de la rampe.
Total parties communes : 6000€ HT

Toiture : révision complète de la couverture, façonnage et changement de certains ZINC
Total toiture : 4550€ HT

Total travaux : 55100€ HT / TVA 10% : 5510€ / 60610€ TTC

L’ensemble des travaux semble renter dans le cadre de travaux d’amélioration et d’entretien, donc déductibles de mes revenus fonciers. Sur conseil d’un CGPI que j’ai rencontré récemment, je vais faire une demande écrite à mon centre des impôts pour valider tout ça, et éviter les mauvaises surprises.

Le grenier est aménageable et permettrait la création de deux chambres supplémentaires (30m²) avec accès par un escalier 1/4 tournant depuis un des 2 T2 du 3ème étage.
Coût (non déductibles des revenus fonciers) : 13600€ HT
Ça permettrait la création d’un T4 duplex d’environ 60-65m².

Après visite, l’ensemble de l’immeuble est en bon état général, sauf un des T2 qui a été habité longtemps par un gros fumeur qui ne l’entretenait pas plus que ça.
La façade arrière est en bon état.
La façade avant est en bon état général, mais méritera une ravalement d’ici quelques années (5-10 ans, surface d’environ 35m², coût à la louche de 35K€, possibilité de financement partiel par la mairie visiblement, à creuser).

Ca me semble pas mal.

Omg ça va être dur de rivaliser avec ça :-)

Bonjour,

je m’intéresse depuis quelques temps à faire un (premier) investissement locatif au Havre (J’habite en très proche périphérie).

Je m’attaquerais ben sûr à bien plus petit que vous (studio ou T1). En faisant quelques recherches, on trouve des informations sur: démographie, taux de chômage, taux de logement vacant, salaire moyen,… qui confirment le sentiment qu’on peut avoir en se promenant dans la ville (sauf au centre bien sûr): à savoir que ce ’est pas une ville attrayante à l’avenir florissant.
Elle jouit certes de nombreuses industries à proximité (port, pétrochimie, automobile,…). L’impact de la fermeture de l’un de ces grands sites serait sans doute désastreux pour la ville.
A contrario, les quelques universités et écoles créent de la demande de petite surface (mais quid de la tension réelle sur le marche?…)

Ces différents points me freinent à passer le temps pour le moment.
Quelle est votre position quant à la pertinence d’un investissement locatif au Havre (ville basse, car la question ne se pose même pas pour la ville haute) à la vue de ces différents éléments?

Au plaisir d’échanger sur le sujet.
MiniBN

Pourtant statistiquement en terme de logements vacants, % des locataires et types de logements les données semblent correctes pour la ville de Caen. Regarder ce lien.

Immobilier À  Caen (code postal 14…

Je m’apprête à signer le compromis chez le notaire pour cet immeuble.

Pour les travaux, je pensais ne pas aménager les combles pour transformer un T2 du dernier étage en T4. Après simulation, ça présente 2 avantages : augmenter la renta brute d’environ 1%, et baisser le coût global en € / m² de cette acquisition.
Ca permet également de diversifier les types de lots (3T2 + 1T3 + 1T4 vs 4T2 + 1T3 actuellement).

Après réflexion, je me demande s’il ne serait pas plus judicieux de faire 2 T3 duplex au lieu d’1 T4 + 1 T2 comme c’était prévu initialement. Je dois creuser la demande locative dans ce coin pour des T3 & T4 afin de prendre ma décision. Ce qui me gêne dans la création de 2 chambres dans les combles pour faire 1 T4 duplex, c’est que soit les chambres seront communicantes, soit il y aura création d’un couloir et donc perte de surface pour les nouvelles chambres.

Pour l’achat, je vais le faire via ma SCI IR déjà existante et déclarer les travaux de rafraichissement des appartements en charges ce qui va me permettre de gommer une partie de mes revenus fonciers 2014 qui sont exceptionnellement plus élevés.
Pour l’année prochaine, je me pose la question de basculer ma SCI à l’IS. J’y vois 2 avantages :
- maximiser ma trésorerie pour ce gros projet via l’amortissement du bien
- limiter ma fiscalité : avec ma SCI IR, dès la première année de location pleine de l’immeuble, je basculerai dans la TMI 30%, alors qu’à l’IS j’aurai plusieurs années de répit.

Pour le montage financier, je compte minimiser l’apport (environ 12K€), financer 2/3 de la somme via un crédit amortissable sur 20 ans, 1/3 via un crédit in finé sur 20 ans moyennant le nantissement de 2 de mes AV, soit 50% de ce crédit (à voir avec mon courtier si ça passe auprès des banques). Après simulation, c’est le meilleur compromis entre cash flow, durée d’emprunt, et remboursement de capital selon mes critères d’achats.
Pour préserver mes nuits, je compte conserver environ 30K€ de liquidités pour ce projet, soit l’équivalent d’environ 18 mois de mensualités de crédit + TF + charges.

Pour le suivi des travaux, je ferai 1 visite / semaine + 1 visite /semaine par un de mes amis histoire de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Après, y’a plus qu’à serrer les fesses

La mise en place de duplex vous couteras moins cher car pas d’électricité , d’eau et évacuations à mettre en œuvre.

Cela gréve une rentabilité qui pourrait être augmenté par des appartements supplémentaires mais faites faire les devis et vous comprendrez.

Pour le passage de la SCI IR à l’IS , c’est une opération irréversible et il y a des coûts  choses quand on bascule.
Quelques éléments de réponse
SCI : les délais d’option pour l’impôt sur les sociétés - Impôt sur le revenu - Le Particulier

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … 4634,d.d2k

Philippe

Il faut bien intégrer qu’aucune solution n’est satisfaisante en terme de fiscalité.

Pour faire simple avec une SCI IR vous payez durant la période de constitution du patrimoine par le biais de revenus foncier , la CSG et l’ajout du résultat de la SCI au prorata de vos parts dans votre IRPP.

Dans le cas d’une SCI IS , celle ci est fiscalement opaque ce qui signifie qu’elle paye sa propre fiscalité , impôts sur les sociétés et Contribution sur le Revenus Locatif ( 2,5 % ).
L’avantage de la SCI IS est de permettre de se constituer un patrimoine sans imposition personnelle , avec une fiscalité très réduite par la CRL , l’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 38120 €  et ensuite à 33 %
La SCI IS vous permet d’amortir vos biens donc aucune fiscalité sur les résultats pendant 10 ans , report des déficits sans limite.

Le versement des dividendes aux associés est assujetti aux revenus mobiliers avec CSG aussi mais les montants versés bénéficient d’une réduction de 40 % car déjà taxé dans la SCI.

C’est à la sortie ou les choses se compliquent  car il s’agit des plus values professionnelles et là c’est douloureux….
Exemple
Achat 100.000
Revente 200.000
Amortissement comptable 80.000

Base de calcul de la plus value
200.000 - 100.000 -80.000 = 180.000 de base imposable pour la plus value de la SCI.
Taxation dans les résultats de la société du résultat de la vente
Taxation aux niveaux des associés lors du versement des dividendes.

Une SCI IR est une bonne chose pour transmettre un patrimoine existant à plusieurs enfants pour éviter l’indivision mais il faut faire un apport des biens à la SCI en payant des frais de mutation.
Pas de location meublé dans une SCI Ir donc pas d’amortissement comptable.
Permet aussi de transmettre une résidence secondaire à la montagne , à la mer etc ….
Permet aussi un achat à plusieurs pour un bien de vacances.
La location via une SCI Ir n’est pas intéressante pour moi autant être en nom propre.

Une SCI IS doit être envisagée pour des achats de biens que l’on souhaite transmettre , des biens de qualité , surtout des biens que l’on ne souhaite pas vendre pour les raisons évoqués au dessus.
Un avantage dans la SCI IS est la possibilité d’alimenter les comptes courants associés ce qui permet de rémunérer ces apports , de rembourser les associés sans fiscalité puisqu’il s’agit de remboursement.

Des méthodes permettent d’éviter la revente onéreuse du bien dans une SCI IS , soit par la revente des parts sociales à un tiers ou aux enfants ou à uns holding constitué majoritairement par les enfants ou donation des parts sociales aux enfants.
Aussi par démembrement mais les règles ont changé , j’ai plus en tête les modifications.

Philippe

Vous semblez connaitre la notion de VNC, il faut bien le comprendre.
Le livre sur les SCI de Pascal Denos place les deux types de SCI sur un résultat similaire au terme de 20 ans.

Il est sûr qu’il faut bien assimilé la plus value professionnelle avant de s’engager dans l’IS par contre je n’aurais jamais monté une structure IR car c’est totalement sans intérêt fiscal à court terme.

On peux reprocher ce que l’on veux à l’IS mais il faut juste savoir comment sortir  et surtout comment transmettre pour prendre cette option.

Sans l’IS je n’aurais pas monté mon patrimoine sans impact fiscal surtout de type CSG qui à pris 5 % entre 2010 et 2013.

Avec l’Is si vosu avez un peu d’apport , c’est tout bénéfice car vous remplissez les CCA qui sont rémunérés par votre structure et elle vous rembourse sans aucune fiscalité.
Allez faire la même chose en IR…. 

Ensuite un bon montage via une holding avec le régime mère-fille et vous avez procédé à un achat sans fiscalité suivi d’une transmission avec une fiscalité légère.

La revente de parts sociales doit être bien appréhendé par rapport au montant du capital social , la valeur des parts à la constitution et la différence actif - passif.

Philippe

GBL a écrit :

Rien n’empêche de remplir les CCA avec une société à l’IR, puis de les rembourser sans aucune fiscalité. Ca peut être intéressant dans certains cas, par ex si la société ne dégage pas de bénéfice fiscal (activité de location meublé par ex.).

Effectivement mais la fiscalité des dividendes étant plus contraignante en IS , le remplissage des CCA est une bonne option pour récupérer de l’argent hors dividende sans fiscalité et d’imputer des intérêts sur la SCI.

Je ne comprend pas votre exemple pour une SCI Ir avec location meublé ?

Philippe