Investissement immobilier : hésitation entre deux lots…

Lot 2

Tout d’abord merci pour vos réponses.

Effectivement, je pense que pour un premier achat, le choix du lot 2 parait plus raisonné.

Pour rentrer un peu plus dans les détails, quelques petites choses me chagrine sur cette immeuble, tout d’abord, l’immeuble est plutôt bien placé, mais sur la face avant, le vis a vis est important, la ruelle ne fait que quelques mètres, largeur pour le passage d’un véhicule, et sur la partie arrière aucune fenêtre. Donc pas beaucoup de clarté pour les appartements du bas qui ne voit pas beaucoup le soleil. N’est ce pas un frein pour les futurs locataires?

Ce n’est peut être qu’un détail, mais ce qui choc pour moi, doit, je pense, gêner le locataire lambda.

Deuxième point important, c’est le financement de ce projet, j’ai un capital de 60000euros, au départ j’étais parti pour mettre la totalité dans ce projet mais je pense déjà, peut être un peu présomptueux, à l’achat future d’un second immeuble dans les année, les mois à venir.

Comment procéder pour que les banques me suivent sur ces deux projets?

Dernière modification par Paolo (13/04/2014 08h50)

Merci beaucoup pour votre réponse Philippe.

C’est vrai que le problème de la clarté et de l’humidité peut s’avérer problématique pour les années à venir, d’ailleurs le bien est en vente depuis maintenant quelques mois…

Je vais revenir sur le lot 1, car en le visitant, j’ai eu, à vrai dire, un petit coup de cœur.
Après calculs sur les montants des travaux, je trouve que la rentabilité est tout de même intéressante.

Voila sur quoi je partirais:

Destruction des 3 bureaux qui sont entre les 2 immeubles pour en faire une cour commune.
Le premier immeuble serait alors composé, d’un local commercial loué, 1 appartement de 49m2 libre avec quelques travaux, 1 appartement de 49m2 loué et pour finir les combles de 37m2 habitable à aménager.

Pour les travaux, je partirais sur une base de 20000euros (électricité, placo et plomberie), les fenêtres sur la partie avant du bâtiment sont déjà refaites.

Le rapport locatif serait alors d’environ 1450euros mensuel.

Le prix de départ du bien étant de 175000, si je part sur un pris de 155000 après négo, soyons optimiste, on arriverais à une rentabilité de 9.15.
Sachant qu’il y a un deuxième petit immeuble en plus, je trouve l’affaire intéressante.

Mes résultats sont-ils correct?

Par contre l’agent immobilier m’a téléphoné cet après-midi pour ce bien, ne sachant pas la taxe foncière la semaine dernière, résultat : 3035euros (tout compris)…

Qu’en pensez-vous?

Merci d’avance.

Il y a effectivement pas mal de disparité entre  départements (et même entre plusieurs villes).

Paolo a écrit :

Philippe, j’avais une autre petite question à vous poser.

C’est vrai que je ne cherche pas depuis longtemps, mais après de nombreuses recherches sur internet (particuliers et agences immobilières) et dans les journaux locaux, je n’ai trouvé aucun immeuble avec une rentabilité supérieure a 10%, pourtant je recherche dans 2 départements (Calvados et La Manche).

Est-ce plus courant par chez vous ou dans d’autres départements?

Bonjour Paolo,

Je rencontre le même problème. Difficile de trouver la perle rare. Surtout pour moi qui suis dans la région parisienne. Et ce même dans le fin fond de l’Essonne c’est compliqué..

Par contre, en s’éloignant un peu, on trouve des choses.

Exemple, cette annonce parue sur le bon coin:


        Annonce introuvable



Sur Château-Thierry il y a des immeubles intéressant. Cependant je ne connais pas trop la santé économique de la région.

Bonjour à tous,

Beaucoup de réponses aujourd’hui.

Bat, L’immeuble dont je parle a bien des fenêtres dans toutes les pièces principales. Il est vraiment très large, mais pas beaucoup de profondeur (je dirais 4m), par exemple dans la salle/salon des F2 il y a deux fenêtres sur la face avant, le soucis est vraiment le vis à vis.
En tout cas merci de vos précisions, je saurais quoi faire si je tombe sur un de ces biens…

Entrepreneurdebutant, Je pense que dans le futur, je chercherais dans une zone géographique plus étendue, mais pour l’instant, je préfère me limiter à ces deux départements que sont la Manche et le Calvados, mais c’est vrai que l’immeuble est plutôt intéressant et correspond à ce que je recherche.

Philippe, je regarde aussi pour une petite maison mais dans le coin, elle reste encore assez chère, et cela, même avec des travaux.

Je n’ai pas eu de retour par contre sur l’immeuble du lot 1, pour les connaisseurs en bâtiment, mes calculs et les travaux que je prévois sont-ils réalisables ou faut-il abandonner cette piste?

Merci d’avance

Dernière modification par Paolo (15/04/2014 21h21)

Tom76 a écrit :

Bonjour Paolo,

A titre d’exemple cette annonce m’est passée sous le nez :


        Annonce introuvable



J’avais trouvé le vendeur en direct (un institutionnel) qui en voulait 22500 € mais qui a eu une offre au prix le lendemain de notre prise de contact.
Après quelques travaux (moi même) j’aurais fait 4 ou 5 meublés et  même avec des vacances et impayés je restais dans de la marge à 2 chiffres.
Enfin chacun sa stratégie vous remarquerez que sur le forum nous sommes plusieurs à investir dans les campagnes et à avoir du 2 chiffres. Je pense que la Manche est un département pas cher.

Pour répondre à la question des travaux, cela dépend si vous faites vous mêmes.
Mon avis pour la rénovation pour un 49 m2 : tout refait placo élec plomberie finitions : soi même 10 k€ de matériaux - entreprise 30 k€. Pour le comble 8 k€ - 25 k€.
Attention pour l’aménagement du comble (et du troisième immeuble) au coût des raccordements surtout EDF (imposition colonne montante neuve).

Est ce envisageable de proposer au vendeur de lui acheter uniquement le premier batiment ?

Salutations,

Thomas

Bonjour Thom76,

Effectivement, l’annonce avait l’air intéressante.

Par contre je suis franchement étonné d’apprendre que la location meublé fonctionne dans ce type de village.

Je ne connais absolument pas la région, mais en regardant sur google map, le coin a vraiment l’air paumé.

Bonsoir à tous,

Troisième visites faites dans le lot 1, après calculs des travaux à effectuer et toutes les données maintenant connues, on a décidé, avec mon amie, à faire une offre sur ce bien.

On est largement en dessous du prix demandé mais pourquoi pas essayer.

Maintenant j’espère qu’on ne se trompe pas, mais je pense que le résultat, et surtout la rentabilité, peut être vraiment intéressant à l’avenir.

On attends la réponse avec impatience mais, dans tous les cas, nous nous sommes donnés une limite à ne pas dépasser si l’offre venait à être refusée.

En tout cas merci à tous pour les précieux renseignements donnés.

Paolo a écrit :

- Deuxième soucis, l’aménagement des combles, Tom76, vous m’avez parlé du raccordement EDF et de la mise en place d’une colonne montante neuve. Est-il possible de se servir du compteur, qui est pour l’instant destiné aux communs, à cet appartement?
Et de demander, par la suite, l’installation d’un compteur pour les communs, les restrictions y sont beaucoup plus simples.

Et enfin peut être le plus important le prix vous semble t’il raisonnable?

Merci d’avance

Paul

L’aménagement des combles reste souvent assez compliqué. Y a plusieurs choses à prévoir comme l’isolation phonique. Au sol, c’est une dalle béton ou un vieux plancher bois.
Il faut que tu penses aussi à l’évacuation des eaux usées, ce qui veut dire pouvoir rattraper la colonne de l’étage du dessous. Là déjà, tu peux avoir des complications.
Il faut penser à amener l’eau.
Concernant, le compteur, impossible d’utiliser celui des communs pour celui là. Comment vas-tu après comptabiliser les communs. Je te conseille de faire de suite une colonne montante neuve pour alimenter chaque local ce qui engendra automatiquement un passage du consuel pour l’ouverture après des compteurs.
Restant à ton service.

Francois80

Bonjour à tous,

Pour commencer, Francois le plancher est bien en bois, et je suis déjà partis pour faire dans tous les logements un faux plafonds pour justement éviter les désagréments phoniques entre logements.

Je me suis sûrement mal exprimé dans le message d’hier soir, je vais développer un peu plus les petits soucis rencontrés.

Pour ce qui est de l’aménagement des combles, il y a déjà une évacuation sur place, par contre j’ai pas vérifier si c’est l’évent de l’immeuble ou une arrivée ( cela ne pose peut être pas de soucis?), il y a aussi une arrivée d’eau (par contre pas de compteur, celle ci arrive directement de l’appartement du dessous). L’appartement a était habité, mais laissé a l’abandon depuis un bon moment je pense.

En ce qui concerne la demande d’un nouveau compteur électrique, je pensais utiliser le compteur des communs déjà installé pour les combles et faire une demande de compteur pour les communs que je referais à neuf (moins de restrictions apparemment, Un point d’éclairage et une pc par niveau).
Est-ce possible?

Pour ce qui est de la VMC, je pensais que c’était comme pour une maison individuelle, installation plutôt simple avec gaines souples… Mais en cherchant un peu sur le net, ça à l’air nettement plus compliqué, je n’ai pas encore trouvé d’informations sur la possibilité de faire une installation par logement.
 
Philippe, je pense que vous avez raison, pour trouver plutôt simple la construction d’une maison individuelle (étant auto-constructeur de ma RP), la restauration d’un immeuble parait beaucoup plus complexe!

A moi maintenant de tout bien calculer et prévoir les travaux nécessaires pour ne pas partir dans un projet sans queue ni tête…

Bonsoir a tous,

Du nouveau depuis l’année dernière.

J’ai bientôt fini l’appartement du premier étage.
Après avoir longtemps hésité sur ce que je devais garder ou refaire, j’ai décidé de tout casser et repartir sur du neuf.
L’appartement doit être loué le 1er avril.

Au sujet des bureaux vides, une association se trouvant au bout de la rue, s’est déplacée pour visiter les lieux.
Ils ont décidés, il y a quelques semaines, à prendre les locaux pour début Juin.
Très bonne nouvelle, par contre il a été convenu avec eux de refaire presque à neuf ces bureaux, j’ai d’ailleurs déjà commencé les travaux.

Niveau budget, on arrive à presque 15k euros de travaux (j’ai refais un pan de la couverture du premier immeuble l’été dernier et les matériaux de l’appartement).

Avec le prix d’achat, on arrive a 176k et dans un mois 1250 euros de loyers.

Au 1er Juin on aura 500 euros de plus de revenus, et ainsi avoir une rentabilité plutôt intéressante.

Pendant les travaux, aucune surprise sur l’état du bâtiment, les murs sont sains et les planchers en bon état.

Par contre j’ai rencontré un soucis lorsque j’ai voulu entamer les démarches pour faire les travaux dans les combles.

Avant l’achat, je suis allé voir le service d’urbanisme de la ville, et à ce moment la, m’avait informé qu’il avait bien connaissance de ces combles.

Il y a plus d’un mois je suis allé aux impôts, et à ma grande surprise, aucune trace des combles dans les surfaces déclarées!

Je retourne au service d’urbanisme et la ils me disent qu’ils ont changés de programme et impossible, pour l’instant, de me renseigner, et surtout que si au niveau des impôts, les combles n’apparaissent pas, il faut faire un permis de construire avec signature d’architecte!

Deuxième petit soucis, il n’y a pas longtemps, grâce il me semble à Guilaume33, j’ai pris connaissance du dispositif Borloo ancien, étant intéressé par celui-ci, je me suis renseigné un peu auprès des organismes de ma ville.
Il y a une convention à signer avec l’Anah, le soucis c’est qu’au niveau des impôts ils n’ont pas la surface habitable réelle de l’appartement! 37m2 pour 48m2 quand même, et cette différence est pour tout l’immeuble.

Si je signe cette convention, avec dans la déclaration réelle des surfaces, est ce que je risque un redressement des services des impôts?

Merci d’avance

Dernière modification par Paolo (02/03/2015 22h42)

Ce logement risque d’être non décent :
- aucune pièce principale ne fait plus de 9m² en surface. Est-ce que le séjour cuisine fait plus de 20m3 en volume ?
Vu que c’est très limite, notez bien que :
- pour la surface, il faut déduire toutes surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.  En revanche, l’intérieur d’un placard (>1,80  HSP) compte.
Le volume est cette surface habitable x HSP (donc pas question d’aller compter comme étant du volume de l’espace qui se trouve au-dessus d’un escalier par exemple ; vu que l’escalier est exclu de la surface habitable, le volume au-dessus de lui également).

- si la chambre a moins de 1,8m HSP, elle n’existe pas en surface Carrez et je pense qu’elle n’existe pas non plus en tant que pièce principale. C’est piégieux car vous serez tenté de promouvoir l’appartement dans son ensemble, alors qu’il me semble que, du point de vue de l’annonce et encore plus de celui du bail, vous ne pourrez louer qu’un "studio de 16,8m²" si je compte bien. Attention au fait que si vous étiez trop optimiste dans la rédaction de l’annonce ou du bail (genre "F2 de 25 m²"), votre locataire peut vous attaquer (notamment en révision de loyer).

Concernant les ouvertures, il est obligatoire d’avoir pour chaque pièce principale une ouverture permettant de laisser rentrer la lumière naturelle de façon suffisante, et permettant l’aération.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2017 16h38)