Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées…

Bonjour Philippe,

Très bonne idée de discussion.

Pour la phase de capitalisation, la SCI à l’IS est sans doute fiscalement optimale (revenu brut ~ revenu net).

Pour la phase de distribution (celle que vous souhaitez comparer), c’est quand même moins clair.

Philippe30 a écrit :

Avec un investissement entre 8 % et 10 % et pour une somme placé de 100K€ on récupère annuellement pas loin de 10.000 € sans aucune fiscalité personnelle pendant 10 ans.

Je ne comprends pas, comment les 10 000€ sont sortis de la structure à l’IS sans fiscalité personnelle…. ? Je comprends qu’il puisse ne pas y avoir d’IS en raison de l’amortissement du bien, mais pour l’absence de fiscalité personnelle, je ne vois pas.

On peut même ajouter une rémunération des comptes courants suivant le capital social , cette rémunération proche de 3 % constitue par contre des revenus mobiliers avec CSG.

CSG et IR non ?

Dernière modification par Geronimo (04/05/2014 19h22)

J’entends bien que la technique de l’apport en compte courant permette de sortir du capital sans imposition. Mais quand le compte courant arrive à 0 c’est finis.

Pareil, pour l’amortissement, ce n’est là encore qu’un transfert de fiscalité lors de la vente du bien.

Il faudrait mesurer clairement ces deux avantages via une actualisation des flux.

Enfin, le bien à 8-10% de rentabilité je n’y croit guère. On a quand même le sans jamais avoir quitté ma terrasse à prendre en compte. Je veux bien quelques entorses, mais s’il faut tout refaire de fond en comble soi-même …

Bonsoir,

Derival a écrit :

Cependant, dépendant de votre situation fiscale, il peut être plus avantageux de ne pas rémunérer ce CCA du tout, et de récupérer le CCA par remboursement au fil de l’eau comme vous l’expliquez. Ce qui se fait sans impôt et encore mieux, sans augmenter votre RFR

Je ne comprends pas cet argument. Le remboursement du CCA, c’est le remboursement de votre apport, c’est normal que ce soit sans fiscalité …. et ca ne résout pas le problème de la sortie des loyers… me trompe-je ?

Merci

Je vais essayer de répondre à tous.

Mon raisonnement est le suivant , je dispose de 100 K€ ou 150 K€ est-il plus intéressant fiscalement  de prendre de l’immobilier ou des foncières ?

Comment calculer les deux ?

Dans le cas de la SCI , c’est simple st je dispose par mon apport en compte courant d’un remboursement de celui ci pendant 8 à 10 suivant les revenus annuels générés.
Ce remboursement se terminera bien sûr un jour et ensuite je percevrais des dividendes imposables.

Dans le cas d’un foncière , je place la même somme , même rentabilité mais j’ai de la fiscalité immédiatement au titre de des prélèvements sociaux.

IH a écrit :

Mettons que vous mettiez 150 000 € de capitaux propres dans la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier, que cela génère 9000 € de loyer par an, et que vous vouliez en sortir 8000 € de dividendes par an…

Sur l’argent investi , la SCI me rembourse mon compte courant donc aucune fiscalité sauf la CRL à 2,5 % pour la SCI et l’IS évité pendant 10 ans environ avec l’amortissement.

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas, comment les 10 000€ sont sortis de la structure à l’IS sans fiscalité personnelle…. ? Je comprends qu’il puisse ne pas y avoir d’IS en raison de l’amortissement du bien, mais pour l’absence de fiscalité personnelle, je ne vois pas.

Il s’agit de l’apport par vous même de 100.000 pour acheter un bien , c’est apport vous est ensuite remboursé en fonction de la trésorerie.
Vous ne payez pas d’impôts sur de l’argent que l’on vous rembourse.
A titre personnel , je fonctionne hors IS depuis 4 ans et j’ai encore de la marge devant moi entre les rais d’achat , l’amortissement , les déficits reportables sans limite , quelques charges que je passe en frais.

Si vous rémunérez les CCA , il faut bien entendu payer à titre personnel la CSG sur les sommes perçues comme des revenus mobiliers.

GBL a écrit :

Une SCI IS (qu’on contrôle soi-même), c’est un peu la même chose qu’une Foncière, sauf que :
   - on décide seul
   - la liquidité du placement est faible
   - on reste petit
   - selon le pays

Effectivement , je vois une moindre liquidité mais on est maitre à bord, c’est important.

Jesterinvest a écrit :

J’entends bien que la technique de l’apport en compte courant permette de sortir du capital sans imposition. Mais quand le compte courant arrive à 0 c’est finis.
Pareil, pour l’amortissement, ce n’est là encore qu’un transfert de fiscalité lors de la vente du bien.

Il faudrait mesurer clairement ces deux avantages via une actualisation des flux.

Enfin, le bien à 8-10% de rentabilité je n’y croit guère. On a quand même le sans jamais avoir quitté ma terrasse à prendre en compte. Je veux bien quelques entorses, mais s’il faut tout refaire de fond en comble soi-même …

Outre l’amortissement i l y a l’imputation de tous les frais , les déficits reportables et d’autres astuces quand on a pas mal d’immobilier qui permettent de passer sur la SCI des travaux…
Si on élude l’hypothèse d’une vente alors la fiscalité devient très intéressante avec l’apport pendant longtemps.
Pour la rentabilité , vous seriez étonné des chiffres que l’on obtient sur les immeubles , avec un peu de recul j’oscille entre 11 et 13 % sur certains lots d’immeubles et cela sans avoir fait de travaux de rénovation complet
Dans un immeuble , vous n’avez aucune charge de syndic , juste l’assurance et le foncier.

Derival a écrit :

En fait vous pouvez faire plus ou moins le même montage avec une SAS à l’IS, et des achats d’actions dedans, y compris de foncières (là, ce n’est pas interdit comme dans un PEA). Ce sera toutefois un peu moins intéressant il est vrai, puisque jusqu’à 38 k€ et quelques, vous devrez payer 15 % d’IS sur vos revenus. C’est bien sûr partiellement compensé par la rémunération du CCA, qui est une charge financière déductible dans la limite de taux d’intérêt fixé par la loi (il me semble que c’est 3,99 %).

C’est un point de comparaison intéressant.

Derival a écrit :

J’en avais déjà parlé sur le forum, mais en ce qui me concerne je préfère aussi que le ratio dette/fonds_propres de la société d’investissement ne dépasse par 1 à 1,5.

La rémunération des CCA se fait sur la base de 1,5 le capital d’une SCI IS , je suppose que le principe doit être similaire pour une SAS.
On ne peux pas rémunérer plus que ce ratio de capital.

Derival a écrit :

Même si vous devez probablement bénéficier du déficit foncier en tant qu’investisseur dans l’immobilier - mécanisme totalement absent dans l’investissement financier en titres cotés, même avec emprunt - vous avez une activité de gestion de vos biens, vous vous en occupez, ça vous prend du temps.

Ce fût le cas du fait de travaux m’ayant obligé à quitter ma terrasse.
Maintenant c’est juste du suivi locatif ( versement , envoi de quittance ) et un coup de peinture à l’occasion.

Derival a écrit :

De la même façon qu’on échange un peu de performance avec l’AV en UC et les frais associés pour gagner en souplesse et en fiscalité, l’investissement en titres de foncières cotées est peut-être moins intéressant en termes de rendement et de fiscalité, mais il se fait en levant un doigt pour cliquer sur "acheter".

Je comprend le principe de la simplicité.
Ce qui m’a dérangé et qui a motivé mon message initial , c’est d’investir dans des foncières avec de l’argent personnel ( je l’ai évoqué dans mon premier message , j’ai ouvert un PEA même si les foncières n’y rentrent pas , je me renseigne ) et de devoir payer de la fiscalité dès la première année.
Ceci à la différence de mes raisonnement immobilier mieux connus.
Vous avez évoqué la création d’une SAS , cela pourrait être effectivement une piste d’optimisation.

Ou sinon il faudrait renommer le sujet en Comment optimiser son investissement en foncière au même titre qu’en immobilier.

Philippe

Excellent initiative que ce sujet !
La création et le fonctionnement de la SCI créent un coût j’imagine ? De quel ordre est-il ?
Est-ce possible avec un emprunt à 100% ?

En terme de gestion des flux , je dirais pour un montant de 100.000 € avec une rentabilité de 10 % dans le cadre d’une SCI , j’obtiens :

500 € d’enregistrement de la SCI.

Certains éléments sont propres à un bien précis
400 € annuel de comptabilité
10.000 de revenus soit 250 € de CRL annuelle
Taxe foncière 1.500 €

La problématique pour une SCI IS reste la sortie avec la plus value professionnelle mais si on considère qu’il s’agit d’un investissement à conserver pour transmission le cas ne se pose pas.

J’ai initié ce message car j’ai été étonné de la cascade de taxation pour les foncières.
L’intervention de Derival a permis d’envisager une possibilité de trouver une option moins fiscalisante par une SAS.

Je note une forte disparité de fiscalité entre les foncières et l’immobilier.

Sur des foncières les prélèvements représentant environ 30 %  , je ne maîtrise pas la partie crédit d’impôt
"1422 $ (et non €) --> cash flow de 563 € + crédit d’impôts ensuite qui dépend du TMI"

Soit une dépense en 3 ou 4 ans en prélèvement de l’équivalent d’un an de dividende.

La proposition de Derival induit par contre un impôt sur les sociétés pour la SAS mais permet d’atténuer la pression fiscale.

Philippe

J’ai profité des multiples interventions sur Cominar pour évoquer ce sujet mais mon idée n’est pas forcement de comparer cette foncière.

Autant prendre une foncière en France pour comparer les mêmes types de fiscalité Française.

Philippe

Philippe30 a écrit :

La problématique pour une SCI IS reste la sortie avec la plus value professionnelle mais si on considère qu’il s’agit d’un investissement à conserver pour transmission le cas ne se pose pas.

Philippe

Concrètement, cela donne quoi en cas de sortie sans transmission ?

DDtee a écrit :

Concrètement, cela donne quoi en cas de sortie sans transmission ?

Si on revend le bien alors on est assujetti à la plus value professionnelle.
La plus value professionnelle déduit les amortissements du prix d’achat ce qui augmente sensiblement la base d’imposition entre le prix de vente et le prix d’achat.

Achat 100.000
Amortissement 80.000
Revente 200.000
Plus value imposable 200.000 - 20.000 = 180.000 à 33 %

Plus autre joyeuseté comme la sortie de l’argent de la SCI vers le patrimoine privée où il y a une deuxième couche d’imposition.

Il faut le savoir mais en fonction de ses buts , l’IS est une très bonne solution pour se constituer un patrimoine sans impacter son IRPP.

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi l’IS est différent dans un SCI à l’IS comparé à une SAS à l’IS : c’est une différence dans l’amortissement du bien ? des revenus fonciers ?

Non l’amortissement ne rentre pas  en compte dans le taux d’imposition.

Geronimo a écrit :

Surtout qu’apparemment la SAS a un IS plus élevé mais"pression fiscale atténuée" (j’imagine pression fiscale globale au niveau de la société et de la personne physique).

De ce que j’ai vu , les taux IS d’une SCI et SASU sont identiques

Une SAS est une société de capitaux qui est, à ce titre, assujettie normalement à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux normal de l’IS est de 33,33 %, mais il est réduit à 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice pour les petites entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 7 630 000 euros.

Le régime fiscal de la SAS - L’Express L’Entreprise

Philippe