British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

Petite parenthèse sur Songbird : au 31 décembre 2012, la "adjusted NAV per share" est bien de 210. Par contre, la "Adjusted NNNAV per share", qui comprend la "Fair value adjustment on financial instruments net of tax", "deferred tax" et "Minority interest in above adjustments" est de 146.

Je ne saisis pas exactement à quoi correspond ici le Adjusted NNNAV et je ne comprends pas pourquoi on calcule la décote sur le Adjusted NAV et pas sur le Adjusted NNNAV. La différence est quand même dans ce cas assez importante.

Est-ce que vous auriez une explication ?

En me renseignant sur EPRA, j’ai trouvé les documents suivants donnant plus de détails sur EPRA NAV et EPRA NNNAV:

EPRA Best Practices Recommendations:
http://www.epra.com/media/EPRA_BPR_2011 … 424024.pdf

EPRA Best practices recommendations, Additional Guidance. C’est dans ce document qu’il y a plus d’explications sur ces deux notions:
http://www.epra.com/media/BPR_Additiona … 493191.pdf

Dans ce dernier, on peut lire:

What is the distinction between EPRA NAV and EPRA NNNAV?
The EPRA NAV is intended to reflect the true business of an investment property company (a ’going
concern’ measure) – where the assumption is that assets are held for the long term. Accordingly, it
excludes deferred taxes related to future disposals and the fair value of hedging instruments as both of these are not expected to materialise. The NNNAV is a ’spot’ fair value measure and incorporates
management’s view of the fair value of deferred tax and hedging instruments. It also adjusts to fair value debt which is held at amortised cost in EPRA NAV (which reflects the contracted payments).

Dans le cas de Songbird, je pense que comme une grosse partie de la dette est à taux variable, elle est hedgée par des swaps, et donc la différence entre NAV et NNNAV pour Songbird proviendrait de la valeur de ces swaps. Donc, dans une optique de long terme, ce qui semble être le cas pour Songbird, je pense qu’il vaut mieux considérer la ERPA NAV.

La question suivante que je me pose est donc pourquoi un telle décote sur Songbird comparé à British Land ? J’ai toruvé deux débuts d’explication.

1/Des ratios financiers moins favorables à Songbird:

- British Land LTV: 40.2% (Source: rapport annuel)
- British Land ICR: 2,3 (Source: rapport annuel)

- Songbird LTV: 65,5% (Source: dernière présentation)
- Songbird ICR: 1,3 (Source: mes calculs avec Net rental income à 258,4m et Net financial cost à 198,8m)

(concernant le ICR de Songbird, même avec un pipeline qui ajouterait en gros 10% de Net rental income, on n’arrive à un ICR que de 1,4 à données comparables).

2/ L’absence de dividende chez Songbird, même s’il y a de timides rachats d’actions (pas le choix, avec un ICR à 1,3, il ne reste plus beaucoup de cash pour le reste).

Bonjour,

J’ai reçu un appel et un email de Binck hier, me disant que mes actions de British Land n’étaient plus éligibles au PEA, je pensais que cette mesure ne concernait que les SIIC française et pas les REIT européenne.

Pouvez vous me confirmer les informations de bink.

Surtout que je détiens ces titres depuis plusieurs mois peut être même une année maintenant mais quoiqu’il en soit je les ai acheté bien après l’interdiction de loger des SIIC dans un pea.

D’avance merci de vos réponses

On pourra aussi noter que Songbird Estates, qu’on regardait en comparable très décoté dans cette file, a vu sa NAV bondir de 210 à 290 pences par action sur 2013. La société présente toujours une décote sur sa NAV puisqu’elle cote à un peu moins de 250 pences, contre 148 pences le 24 juin 2013, date où elle a été mentionnée sur le forum.

Cela ne manquera pas de nous rappeler la situation de Gagfah (en plus sûr encore ?).

InvestisseurHeureux a écrit :

Bristish Land a publié de bons résultats annuels.

Bonjour IH,

A ce sujet, pouvez vous m’indiquer comment sont traités les dividendes de Gagfah et British Land (40% d’abattement ou non?) (chez Binck?).
En considérant un CTO bien entendu.

Merci

Izidore a écrit :

Que vous demande Binck ? Pas de vendre le titre ?

Au choix soit vendre les titres soit transfert vers CTO au prix de revient du PEA avec pour éviter que cela soit considéré comme un retrait du PEA un transfert d’espèce du CTO vers le PEA. C’est cette seconde option que j’ai choisi.

simplicitaire a écrit :

A ce sujet, pouvez vous m’indiquer comment sont traités les dividendes de Gagfah et British Land (40% d’abattement ou non?) (chez Binck?).
En considérant un CTO bien entendu.

Bonsoir,

Je me pose la même question que simplicitaire, si quelqu’un a l’info je suis preneuse.

Merci!

Les foncières britanniques ont généralement bien performé aussi bien en termes d’opérations qu’en termes de cours. D’ailleurs, Songbird Estates que j’avais brièvement mentionnée ne décote plus sur sa NAV au 30 juin : le marché lui donne maintenant un premium, alors qu’on ne peut pas dire que l’immobilier britannique est cheap !

Personnellement  je suis assez réticent à acheter une foncière au niveau de son ANR, ou pire, avec une surcote sur son ANR, quand les immeubles de la foncières ont été évalués avec un taux de capi de 4.0% ou moins.
Car cela veut dire que la valeur de ces immeubles et donc l’ANR ne vont plus croître dans le futur qu’au mieux au rythme de l’inflation, sauf bien sûr à supposer que les loyers augmenteront dans un proche futur de bien plus que l’inflation, par exemple de +15% ou +20%. Cela peut arriver, comme  c’est déjà arrivé à Londres en sortie de crise financière, mais cela ne peut pas arriver une nouvelle fois  dans la même ville avant longtemps.
Je rappelle en effet la formule mathématique toute bête:
prix=   loyer annuel / taux de capi .
Avec un taux de capi à moins de 4% (bureaux bien placés à Londres) ou à moins de 3% (bureaux et commerces prime à Hong Kong), je ne vois pas comment les prix des immeubles peuvent encore monter, car il n’y a plus guère d’espoir de contraction du taux de capi et que les loyers sont déjà élevés.

Bref, tout cela veut dire que l’immobilier ne peut que baisser un peu à HK ou stagner à partir de 2015 à Londres, sauf poursuite de la baisse des taux d’intérêt du marché sur le GBP ou le HKD (peu probable, car ils sont déjà très bas).

Le marché boursier à HK semble penser comme moi, puisque quasiment toutes les foncières de HK, de statut REIT ou non, décotent de 35% à 50%, voire davantage, sur leur ANR et ce, depuis trois ans. En revanche, la bourse de Londres reste euphorique pour le moment en ce qui concerne les grandes REIT UK.

J’avais liquidé ma position sur British Land en août 2015, alors qu’on cotait proche de la NAV (829 GBp) et que le rendement sur dividende était tombé sous les 4%, ce qui était manifestement une bonne idée (investir la trésorerie résultante sur Standard Chartered, BHP Billiton, HSBC et BP l’était moins…) :


Au cours actuel, nous avons à nouveau une décote sur la NAV et bénéficions en plus d’une parité EUR/GBP favorable, alors que les anticipations d’un possible Brexit pèsent sur la livre sterling.

Evidemment, si le Brexit a finalement lieu…

C’est brut, -20% de retenue fiscale enduite déduite.

J’étais justement en train de m’y pencher, pour compléter il y a aussi :

Hammerson :

Cours : 565GBp
NAV au 31/12/2015 : 710 GBp
LTV : 38%

Décote : 20.4%

Je serais curieux de connaître les sources ou méthodes d’Alphavalue. Ils indiquent une décote de 15 % sur ANR de FDR avec un cours de 80.49 €, ce qui donne un ANR estimé pour eux de 92.64 €.

Aux dernières nouvelles, l’ANR EPRA est de 79.4 €. Je veux bien croire qu’il y ai eu un peu de croissance, mais à ce point là ?