Investissement SCPI : stratégies, choix et financement
Cette discussion porte sur l'investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), abordant les aspects du choix des SCPI, de la diversification du portefeuille et du financement par crédit immobilier. Un membre, Nicoteen, souhaite investir 150 000€ en SCPI sur le long terme, privilégiant un risque faible. Les participants débattent des critères de sélection, notamment le rendement (autour de 5%), la diversification géographique (Paris/province) et par type de bien (bureaux/commerces), ainsi que la durée du prêt immobilier.
Un point central de la discussion concerne le financement. Nicoteen initialement envisage un prêt de 7 ans, mais les membres soulignent l'intérêt d'un emprunt plus long (15-20 ans) pour optimiser la rentabilité globale malgré un cashflow négatif initial. Le calcul du TRI (Taux de Rentabilité Interne) et de la VAN (Valeur Actuelle Nette) est présenté comme essentiel pour évaluer la pertinence du projet. Différentes SCPI sont mentionnées (Efimmo, Immorente, PFO2, etc.), et leurs avantages et inconvénients sont discutés.
L'investissement en SCPI via un contrat d'assurance vie est également abordé. Les participants discutent des avantages fiscaux et de la liquidité potentiellement accrue, mais également des frais supplémentaires. La comparaison entre l'achat direct et l'achat via une assurance vie soulève des questions sur les frais de souscription, de gestion et la distribution du rendement. Des discussions détaillées sur les frais appliqués par différents assureurs illustrent la complexité de la comparaison.
Enfin, l'expérience de Nicoteen dans l'obtention d'un prêt immobilier pour financer son investissement en SCPI est détaillée. Il met en lumière la difficulté de trouver une banque acceptant le financement de SCPI externes et l'importance de la négociation pour obtenir des conditions avantageuses (taux d'intérêt, durée). Le processus, qualifié de "parcours du combattant", met en avant l'importance d'une bonne préparation et d'une stratégie de négociation solide.
D'autres membres partagent leurs propres expériences et stratégies d'investissement en SCPI, soulignant la nécessité d'une analyse approfondie et d'une gestion du risque adaptée à sa situation personnelle et à son horizon de placement. La discussion aborde également les défis liés à la liquidité, notamment pour les SCPI à capital fixe et à faible volume de transactions.
Bonjour,
Pour ma part 125 ke de SCPI dont 25 ke par apport
50% PFO2 et 50% Elysée Pierre
Crédit à 4,05% sur 20 ans avec préfinancement de 6 mois au CF.
Opération quasiment transparente revenu locatif = crédit.
Cordialement,
Mathieu
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Hall of Fame mathieums a écrit :
Opération quasiment transparente revenu locatif = crédit.
Vous n’auriez pas "oublié" que vous devrez payer des impôts (et 15.5% de prél sociaux) sur vos revenus fonciers (une fois les intérêts d’emprunt déduits) ?
Revenus environ 6500€, mensualités (emprunt 100k€/20ans à 4.05%) 7303€ (+assurance ?).
Année 1 : env. 4000€ d’intérêts, donc env. 2500€ à déclarer à l’IR => 1137€ à payer IR+PS (si TMI=30%)
=> trésorerie = 6500 - 7303 -1137 = -1940€
et le revenu foncier augmentera ensuite chaque année….
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pour info, le cahier n°2 de Mieux Vivre Votre Argent de novembre 2013 est consacré aux SCPI
Bon, ça ne vaut que ce que vaut MVVA
(par exemple en bas à droite des pages 10 et 14 il y a les mêmes données financières pour 2 SCPI différentes…)
Et en plus je suis déçu qu’ils n’aient pas zoomé sur PFO2 :-)
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Malheureusement, la qualité de ce journal est en chute libre depuis pas mal de temps.
Je crois qu’il y a eu un gros plan de licenciement de journalistes il y a peu, tant et si bien que les articles qui y figurent ne sont plus fouillés du tout.
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GoodbyLenine a écrit :
@Sao : Dans votre situation, avec l’objectif d’acheter une RP à relativement court terme, investir dans des SCPI ne me semble pas un bon plan.
Investir dans les SCPI à crédit aura un impact sur votre endettement (diminuera votre capacité d’emprunt), et pourrait aussi diminuer votre apport (pour l’acquisition de votre RP).
Si vous comptez revendre ces parts lors de l’acquisition de votre RP, sachez que la différence entre le prix net acheteur (ce qu’un acheteur doit payer) et le prix net vendeur (ce qu’un vendeur va toucher, avant de payer ses éventuels impôts et PS sur une éventuelle plus-value) est de 10%, donc n’investissez pas sur des SCPI si vous pensez devoir revendre dans les 10 prochaines années.
Je doute qu’il soit approprié de prendre un crédit immobilier de 15 ou 20 k€ (et même que vous trouviez facilement une banque pour prêter un aussi petit montant).
Merci GBL de m’avoir répondu et par la même occasion à olive je vais mettre à jour mon statut suite à de récentes modifications.
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Pour ajouter de l’eau au moulin…
La méthode pour sélectionner les meilleures SCPI
La méthode pour sélectionner les meilleures SCPI, Immobilier
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Bonsoir,
Je regarde quelques Scpi en perte de vitesse pour voir s’il n’y a pas une occase "value" qui se présente.
J’ai peu d’expérience au total et je m’en rends compte en vous lisant tous.
Une question cependant : quel est le montant optimum à allouer à la maintenance?
Je prends un exemple : la scpi Accimmo. Le budget maintenance a diminué de 75% en 4 ans, de manière linéaire, en même temps que les loyers baissaient.
Ca pourrait signifier que la valeur des immeubles va continuer sa plongée.
Mais quel est donc le pourcentage optimal en terme de loyers?
Pour des bureaux ou des commerces?
D’un point de vue macro, je suis contrarian: je pense que la reprise est possible en France donc une exposition provinciale couplée à de grosses vacances peut faire du sens.
Mais si les immeubles sont délabrés, aucun espoir…
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Hall of Fame J’ai comme l’impression que votre analyse de la scpi Accimmo n’est pas vraiment exacte.
Vous avez sans doute oublié de regarder (par exemple page 10 du rapport annuel 2012) comment le capital de cette SCPI avait évolué ces dernières années. Cette SCPI a en effet beaucoup grossi entre 2008 et 2012 (capital au 31/12 : 9M€ - 37 M€ - 89 M€ - 222 M€ - 392 M€), et la collecte 2013 a continué au même rythme. Cette forte collecte (ce n’est pas loin d’être la SCPI qui collecte le plus actuellement) est due au réseau de collecte musclé que forment les agences de la banque BNP Paribas.
Donc le patrimoine de cette SCPI est en majeure partie le résultat d’acquisitions assez récentes, et il est assez logique que le budget maintenance ou travaux (exprimé en €/part) soit en forte diminution. Il n’y a pas de "montant optimum à allouer à la maintenance" : tout dépend de la nature du patrimoine ! (la maintenance du neuf coute moins cher que celle du très ancien…).
L’évolution du rendement/part par rapport à ce qu’il était en 2008 et 2009 n’a guère de signification, car le rendement en 2008-2009 portait sur une très faible partie du patrimoine actuel de la SCPI, et le rendement actuel est en grande majorité celui du patrimoine acquis depuis 2010 voire 2011.
Vous écrivez que "la valeur des immeubles va continuer sa plongée" qui me semble aussi résulter d’une lecture erronée des documents de la SCPI. En effet, la valeur de réalisation /part de la SCPI est restée stable entre 2011 et 2012, donc il n’y a aucune plongée de la valeur des immeuble qui soit observée à ce jour. Le futur reste moins prévisible…
Enfin, si vous cherchez des SCPI en perte de vitesse pouvant constituer une occase "value", ce n’est sans doute pas du côté des SCPI à capital variable (comme Accimmo) qu’il faut chercher, mais auprès des SCPI à capital fixe, dont le prix de la part peut plonger plus que de raison en cas de difficultés de la SCPI (ou de trop nombreuses ventes ’à tout prix’ de notaire voulant liquider une succession).
Allez analyse PFO par exemple, qui semble bien plus susceptible d’entrer dans vos critères (j’ignore si c’est une bonne affaire au niveau ’value’, mais assurément elle a souffert récemment, et le prix des parts a chuté). Consulter un tableau des plus grandes baisses de valeur de part en 2013 je n’ai pas ce tableau) serait aussi une manière d’identifier d’éventuelles opportunités.
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Cher GBL, excellente observation.
Cependant Accimmo conserve une bonne portion d’immeubles anciens donc la baisse des charges d’entretien est tout de même surprenante.
A moins qu’ils ne soient très fûtés: comme les vacances étaient importantes en 2008, ils en ont profité pour faire des travaux.
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Bonjour, de mon côté, j’ai pris comme SCPI à hauteur de 5 000 euros (sans crédit):
- Corrum conviction
- Epargne foncière.
Je souhaiterais d’ici 1 an prendre du PFO2 (1 part, soit un peu plus 5460) afin prendre une 3ème ligne de SCPI et de diversifier, et éventuellement renforcer mes 2 premières à hauteur de 3/4000 euros.
Que pensez vous de mes choix ?
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Bonjour Jeff33,
Il est difficile de donner un avis sur la pertinence de vos choix.
En effet, on ne connait pas votre situation. Cependant, compte tenu des premières
informations ( scpi corum convictions et Epargne foncière), on peut dire que les frais sont
très élevés pour corum convictions et l’historique est faible: création trop récente
même si elle se comporte bien en terme de performance dans l’ensemble ( est ce que cela va durer?).
Concernant votre deuxième choix, Epargne Foncière, il me semble qu’il existe mieux sur le marché.
La scpi pfo2 est déjà mieux en terme de performance en matière d’historique, de
TOF, TOP, RAN etc…
D’une façon générale, l’achat sans crédit se réalise plutôt dans le cadre d’un bon contrat d’assurance-vie ( ex pour PFo2 il existe un bon contrat parmi d’autres qui s’appelle "mes placements liberté" avec des frais abordables).
Dans votre message, vous évoquez la scpi PFo2 en disant que vous souhaitez acquérir 1 part
pour 5460€. En réalité, une part vous coûtera 182€ et il faut acquérir au minimum 30 parts soit
30x 182€=5460€.
Après, si votre TMI est faible et que vous avez besoin de revenus immédiat, cela peut se comprendre mais l’achat en direct n’est pas optimal dans la plupart des situations ( il vous faudra environ 2 ans pour amortir les frais d’acquisitions).
Sur le forum, je vous renvoie aux excellents articles des intervenants: Goodbylenine, Stéphane et l’investisseur heureux.
Cordialement.
Dernière modification par choukrov (26/05/2014 12h03)
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Bonjour choukrov
Pour PFO2, je parlais bien des 30 parts minimums (j’ai juste fais un raccourci, un peu facile il est vrai). On me l’avait aussi proposé dans une petite liste, mais je ne voulais pas mettre 5000 euros juste dans une seule SCPI (bien que les SCPI soient peu risquées, j’ai préféré être prudent et miser sur 2 différentes, d’où le fait de prendre du PFO2 l’an prochain).
Concernant les frais d’acquisitions, je n’en ai pas eu (je suis passé par un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui "commercialise" des SCPI).
Concernant ma situation, j’ai fait une brève présentation dans la partie présentation. Je pourrais éventuellement détailler un peu plus.
D’une façon générale, l’achat sans crédit se réalise plutôt dans le cadre d’un bon contrat d’assurance-vie ( ex pour PFo2 il existe un bon contrat parmi d’autres qui s’appelle "mes placements liberté" avec des frais abordables). - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux
J’en prends note. Merci.
Cordialement.
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Hall of Fame Vous devriez éviter de trop vous disperser. Avoir (si vous continuez ainsi) 10 ou 20 lignes de 5 k€ dans des SCPI différentes ne vous permettra même pas de suivre sérieusement ce qui se passe au niveau de vos SCPI. Mieux vaudrait sans doute aussi emprunter (quitte à placer vos fonds sur un contrat d’AV par ailleurs, cf message #13 de cette discussion), mais pour des tickets à 5 k€ ce ne sera sans doute pas possible.
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Bonjour GoodbyLenine,
Oui je vois ce que vous voulez dire. Je ne comptais pas me diversifier autant sur des SCPI, Juste prendre du PFO2, voire une 4ème éventuellement. Et les renforcer au fur et à mesure de ma trésorerie.
Pour l’assurance vie, j’attends en fonction de mon évolution professionnelle pour en prendre une et surtout prendre date.
Enfin, pour l’emprunt, j’y vois un inconvénient dans ma situation: si je fais un emprunt aujourd’hui, je serais endetté à hauteur de X%, or dans le cas où je ferai surement un emprunt pour ma résidence principale d’ici 3 ans, je serai surement lésé par le 1er emprunt. Je voudrais apporter un maximum d’apport et m’endetter à 35% éventuellement pour rembourser le plus vite possible (c’est ptêtre là mon erreur dans ma stratégie, mais je suis très prudent, voire trop prudent)
Merci pour vos remarques et vos informations.
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Hall of Fame Je me pense pas que la qualité de votre dossier comme emprunteur pour votre RP sera bien différente selon que :
- vous avec 50 k€ de dettes (emprunts pour les SCPI) et 50k€ d’apport en plus;
- vous n’avez pas de dette, mais pas ces 50 k€ d’apport non plus (utilisés pour acheter les SCPI).
En outre, mieux vaut emprunter quand vous pouvez déduire les intérêts et frais de l’emprunt de vos revenus foncier (les SCPI ou du locatif) que quand vous ne pouvez pas (la RP, avec la fiscalité actuelle).
Si vous avez un projet d’achat RP dans 3 ans, peut-être ne faudrait-il pas/plus du tout investir en SCPI maintenant, pour disposer du maximum de munitions (apport + capacité d’emprunt) pour cette RP. Que perdrez-vous (pendant 3 ans) à ne pas investir maintenant en SCPI, et est-ce que ça vaut le coup de risquer de se retrouver trop juste pour acheter la RP qui vous plaira vraiment le moment venu ?
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Pour l’instant je n’investis pas tout dans les SCPI, je continue de mettre un peu sur le PEL.
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Jeff33 a écrit :
Pour l’assurance vie, j’attends en fonction de mon évolution professionnelle pour (…) prendre date.
Bonjour, je me permets de réagir sur ce point.
La prise de date est un acte maintenant tellement aisé avec les banques en ligne, maintenant, que je vois mal pourquoi favoriser des versements sur PEL et se priver d’une prise de date sur un contrat AV.
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Bonjour espenlind13
Le PEL me servirait d’apport pour acheter un bien immobilier.
Je sais que l’on peut sortir de l’argent d’une assurance vie, mais je préfèrerais attendre les 8 ans pour l’optimisation de la fiscalité.
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Hall of Fame Sur une AV, il est aussi possible de faire des retraits partiels (sans fermer l’AV, éventuellement avant 8 ans).
Si l’AV a au moins 4 ans d’age lors du retrait, ce sera souvent plus avantageux que le PEL (par ex : 3.3%-PS-15%=2.29% sur AV, contre 2.11% sur PEL), et plus flexible (si on ne sait pas d’avance combien on voudra retirer).
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Souhaitant diversifier notre patrimoine immobilier (uniquement constitué de notre RP) nous nous orientons vers un achat à crédit de parts de SCPI de rendement.
Notre TMI étant de 14% , il nous apparait judicieux d’investir a crédit en réalisant un petit effort d’épargne sur 15-20 ans, de profiter de l’effet de levier et ainsi nous constituer un complément de revenus.
l’investissement souhaité est de 40-50 k sur 2 SCPI.
Aprés m’etre formé dans cet exercice nouveau du choix de SCPI , nous nous orientons vers la SCPI de bureaux Efimmo de Sofidy et la SCPI de commerce Actipierre 3 de Ciloger.
Au delà de la comparaison des chiffres de telle ou telle SCPI, il semble bien plus important d’analyser la politique de gestion des sociétes de gestion :
N’ayant pas encore l’expérience et/ou la qualité d’analyse des intervenants de ce forum, y a t’il une raison de ne pas investir sur ces SCPI ?
j’ai le sentiment que notre choix est éloigné des SCPI plébiscités ici ou ailleurs.
n’y a t’il pas un risque d’illiquidité future a investir sur une "petite" capitalisation comme Actipierre 3 ?
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Hall of Fame Voici un choix qui change de ce l’on peut lire partout ailleurs.
C’est positif comme réflexion. Sur quels critères avez-vous choisi Actipierre 3 par rapport à la 1 ou 2?
Je ne vois pas bien de risque d’illiquidité sur cette SCPI, au pire si vous vendez au moment où ce n’est pas le moment, vous devrez consentir un rabais.
Quelles que soient les SCPI que l’on achète, il faut se dire que le jour où on les vendra, ça sera au delà de 10 ans et sur un délai de + ou - 6 mois ou quelques mois minimum. Le pire en immobilier est de vendre en urgence.
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Hall of Fame Actipierre 3 ne peut s’acheter que sur un marché secondaire assez étroit.
Voir Actipierre 3
Actuellement :
5 plus hauts à l’achat (prix en euros)
Prix vendeur Prix Acheteur Nb de parts Nb d’ordres
330,62€ 365,00€ 6 1
316,00€ 348,86€ 57 1
315,22€ 348,00€ 195 1
5 plus bas à la vente (prix en euros)
Prix vendeur Nb de parts Nb d’ordres
315,00€ 17 1
328,00€ 100 1
330,00€ 1019 9
Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date Nb de parts échangées Prix acheteur Prix vendeur
26/10/2016 643 364,32€ 330,00€
28/09/2016 46 347,76€ 315,00€
31/08/2016 196 347,76€ 315,00€
27/07/2016 110 364,32€ 330,00€
29/06/2016 796 364,32€ 330,00€
25/05/2016 298 368,00€ 333,33€
27/04/2016 956 365,00€ 330,62€
30/03/2016 324 364,32€ 330,00€
24/02/2016 333 364,32€ 330,00€
27/01/2016 140 364,32€ 330,00€
30/12/2015 68 364,32€ 330,00€
25/11/2015 36 364,32€ 330,00€
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Surin a écrit :
Sur quels critères avez-vous choisi Actipierre 3 par rapport à la 1 ou 2?
Je ne vois pas bien de risque d’illiquidité sur cette SCPI, au pire si vous vendez au moment où ce n’est pas le moment, vous devrez consentir un rabais.
Le choix d’Actipierre : SCPI de commerce, société de gestion Ciloger, capital fixe (je trouvais formateur d’investir sur le marché secondaire pour un 1er investissement (mais je suis moins persuadé que le jeu en vaille la chandelle)), puis TOF, RAN, etc, ensuite Actipierre 3 possède une meilleure diversification géographique.
Le risque, comme souligné par ArnvaldIngofson est d’être sur un marché étroit (capital fixe, marché secondaire). peu de transactions, donc liquidité réduite.
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