Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour à tous,

Petite question au sujet de la cession de valeurs mobilières logées dans la SCI à un associé. Prenons un projet théorique : je souhaite disposer de trésorerie en direct afin de réaliser un apport dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale (détenue en direct), mais mes SCPI sont logées dans ma SCI, et je peux donc difficilement utiliser ce patrimoine en apport (si je vends mes SCPI depuis ma SCI, ma SCI récupère de la tréso, mais celle-ci sera soumise au PFL en remontée de dividendes).

Est-il possible de vendre ces SCPI à un associé (à un prix de marché par exemple) afin qu’il les détienne en direct, et que cet associé les vende ensuite (générant donc de la tréso en direct) ?
       => La SCI aura généré éventuellement (si appréciation des parts) une plus-value professionnelle imposée à 15%, certes, mais c’est gérable.
       => L’associé ne devrait pas avoir fait de plus-value, car il a acheté au prix de marché et a revendu au prix de marché rapidement après. Il aura par ailleurs obtenu un crédit relais pour financer l’acquisition en attendant la revente. Il dispose enfin de la trésorerie nécessaire en vue de l’acquisition de son bien immobilier.

Il y aura certes un peu de frottement fiscal et un coût global de l’opération, mais qui me semblent plutôt acceptables. En revanche… le droit l’autorise-t-il ?

Merci d’avance pour vos avis toujours éclairés,
Shaka

Oups, évidemment, vous avez raison. Je reformule l’hypothèse bloquante donc : il s’agirait soit d’une cession à l’euro symbolique, soit d’un transfert (apport ?) à l’un des associés. Bref, rien qui ne mobilise de fonds du côté associé.

Une autre solution pourrait être l’apport du cash détenu par la SCI suite à la cession des SCPI dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier visé par l’associé, mais à mon avis on est dans l’abus de bien social là.

Le sujet général porte donc sur la possibilité de transformer le patrimoine de la SCI en € sonnants et trébuchants détenus par l’associé, en direct !

Shaka

Je vais créer également une SCI a l’IS pour acheter des SCPI en empruntant

Que conseillez vous ensuite pour continuer a investir au travers de cette SCI s’il nous reste de l’épargne ?

Je pensais par exemple a acheter des parts de Corum (car je n’en aurais pas dans cette SCI et car je pense qu’elles sont interessantes à la marge dans un but de diversification), plutôt XL car je possède déjà des Origin en nom propre. Mais plutôt en PP ? Plutôt en US ?

Acheter des SIIC via un CTO ?

Ceux qui qui ont déjà un peu plus de recul avec leur SCI, qu’en pensez vous ?

Ou élargissez vos statuts de la SC (sans le I ?) pour pouvoir acquérir des ETF financiers et/ou immobiliers si vous souhaitez de grande diversification.

Par contre il vous en coutera les frais d’obtention du N° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la première année puis 50 € les années suivantes, environ). Ceci dit, ces frais sont bien moins cher que les frais associés à l’acquisition de SCPI ou des frais de notaires dans le cas d’acquisitions de biens immobiliers physiques…

Je suis d’accord avec cat. Faites les 2 (Us et SIIC), et constatez l’impact sur votre bilan (Il faut attendre 2 ans pour bien le voir…).

Pour les SCPI détenues en propre, mieux vaut les vendre pour apporter le cash à la SCI IS, que les vendre à la SCI.

Je plussoie les conseils ci dessus, si vous souhaitez avoir un impact sur le bilan sans vous donner le détail je vais avoir le mien bientôt je vous donnerai l’impact sur mon bilan.

Gamma76 a écrit :

Ou élargissez vos statuts de la SC (sans le I ?) pour pouvoir acquérir des ETF financiers et/ou immobiliers si vous souhaitez de grande diversification.

Attention quand même à la fiscalité pour les OCPVM : sauf dans de très rares cas, ils seront fiscalisés sur les plus-values latentes. Par contre, ce n’est pas le cas pour les titres détenus en direct.

Il est donc plus indiqué, à mon avis, de détenir les titres en direct (l’inconvénient étant qu’il est plus compliqué d’assurer la diversification).

Bien à vous,
cat

Oui, les frais qu’indiquait Gamma76 :

Gamma76 a écrit :

Par contre il vous en coutera les frais d’obtention du N° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la première année puis 50 € les années suivantes, environ).

Bonsoir,

J’ai pris un peu de temps pour étudier les SCI à l’IS et je me retrouve avec quelques questions sans réponse (ou bien parfois plusieurs réponses différentes) :
- Je lis par endroit que l’imposition "hors prélèvement sociaux" sur les dividendes peut être calculée après un abattement de 40%. Pourtant, personne n’en parle ici. Quelqu’un a-t-il une explication ? Est-ce que cela a disparu avec le PFU ?
- Est-ce facile de trouver de l’US pour des montants faibles ? Par exemple, si j’ai un CF > 0 est-ce qu’il me sera facile de réinvestir tous les 6 mois dans de l’US 15 ans l’excédent généré ?
- Les 5% de frais d’enregistrement de l’US s’appliquent aussi bien si la SCI achète de l’US que si elle vend la NP de ses parts détenues en PP à un associé (la société ne conservant donc que l’US) ?
- Les revenus issus de biens situés à l’étranger sont-ils intégralement exonérés d’IS ? Certains commentaires sur ce fil laissent parfois entendre que certaines "parties" de ces revenus peuvent être imposées.
- Est-ce possible de détenir plusieurs SCI à l’IS pour contourner le plafond applicable pour le taux d’imposition de 15% ?
- Si j’ai acheté "trop d’US" de SCPI investies à l’étranger et que je me retrouve avec des résultats négatifs, sur combien d’année puis-je reporter ce résultat négatif pour annuler les impositions futures ?
- Sommes-nous d’accord que pour le cas NARD le TRI pourrait significativement être amélioré en achetant de l’US à crédit en début de phase de capitalisation (même sur des SCPI investies 100% en France) ? Bien sûr, cela dans l’hypothèse où il serait possible de faire financer cet US…
- Une SCI impliquant au minimum 2 associés, j’imagine que la plupart font le choix de s’associer à leur conjoint (à 50/50). En cas de séparation, n’y a-t-il pas un risque ? Est-ce possible de verrouiller ce risque en choisissant bien les statuts ? Par exemple, si un conjoint veut retirer ses dividendes avant la phase de capitalisation mais pas l’autre, que se passe-t-il ?
- Question liée à la précédente, je vois que plusieurs personnes sur ce forum ont créé leur SCI via un site internet. Est-ce que cela ne vaut pas le coup de se faire conseiller physiquement pour la rédaction des statuts ?
- Je vois aussi que certains estiment les frais d’expert comptable à 500, d’autres à 1000. Pourquoi une telle différence ?
- Ce fil ne parle que de SCPI, mais je serais curieux de savoir : certains d’entre-vous ont-ils acquis d’autres types d’actifs immobilier (hors foncières côtées) via une SCI à l’IS ? Y voyez-vous un intérêt particulier ?

Merci d’avance aux âmes charitables qui pourront m’éclairer

Pour plusieurs SCI à l’IS, cela ne pose vraiment de souci même si chacune d’entre elles présente exactement la même composition ?

Pour de l’US pour de faibles montants, cela se démocratise de plus en plus. Je pense que Corum le fait assez facilement par exemple

SCPOShaka a écrit :

1- L’abattement existe encore si vous optez pour l’imposition au barème de l’IR, mais pas si vous optez pour le PFU.
2- J’aurais tendance à dire que oui, mais pas sûr en revanche sur la durée de 15 ans (plutôt 5 & 10, d’ailleurs le 15 ans peut être un peu plus "risqué").
3- NSPR
4- Je n’y avais pas pensé, mais vous soulevez un bon point. Je connais les 2 régimes applicables en cas de détention en direct, mais pas pour les SCI à l’IS. Suis curieux aussi.
5- Oui, rien n’interdit d’avoir plusieurs SCI à l’IS.
6- Pas de durée limite de ce que j’en sais
7- Oui, vous le verrez à travers une simulation. Certaines banques financent de l’US mais ce n’est pas toujours évident. Acheter de l’US en fonds propres reste assez pertinent tout de même en fonction de ses objectifs.
8- Les statuts permettent de verrouiller de nombreux sujets en effet (notamment clauses d’agrément). A 50/50 il n’y aura pas de majorité permettant le versement de dividendes en l’espèce ?
9- Un conseil peut intervenir surtout si les statuts sortent de l’ordinaire en termes de clauses particulières (on m’a proposé un budget de 1100€ par exemple). Si pas de complexité particulière, vous pouvez vous appuyer sur de la littérature spécialisée (type le livre de Pascal Denos sur les SCI, ou CREATION SCI, aide pour créer une société civile immobilière). Tout dépend du montant investi via la SCI (amortissement des frais fixes) et du degré de sérénité que vous souhaitez obtenir.
10- J’ai également eu une proposition de budget pour l’EC, à 1000€. Des EC "low cost" (sans forcément induire une qualité de travail inférieure, mais il faut alors bien choisir) proposeront 500-600€ (je veux bien une mise en relation d’ailleurs…). La gestion comptable d’une SCI même à l’IS n’étant pas non plus rocket science, je vais opter pour du low cost et probablement faire ça moi-même à moyen terme.
11- NSPR

Je suis d’accord avec la majorité des réponses. Quelques nuances ou ajouts :
2- Ca va dépendre de la SCPI (pour celles où la société de gestion s’occupe de trouver la contre-partie, ce sera assez facile, pour les autres quasi impossible), et sur 15 ans vous risquez d’attendre un bon moment.
3- De quoi parlez-vous ? Il y a 5% de droits à payer au fisc lors de toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière (cf source). Si vous achetez de l’US (ou de la PP) de parts nouvellement créées (SCPI à capital variable, ou  capital fixe lors d’une augmentation de capital) : pas de 5% à payer. Si c’est pour une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire géré par la société de gestion : les 5% sont inclus dans le prix payé par l’acheteur. Si c’est à l’occasion d’une vente de gré à gré d’US ou de NP ou de PP : il faudra payer les 5% au fisc, et fournir le formulaire attestant du paiement à la société de gestion pour qu’elle enregistre le transfert de propriété des parts dans ses livres. Le montant des droits sur l’US ou la NP (temporaire) n’est pas calculé sur le prix payé par l’acheteur, mais sur 23% (si durée de moins de 10 ans, 46% si 11 à 20 ans, 69% si 21 à 30 ans) de la valeur de la PP. Le montant des droits sur l’US ou la NP viager sera calculé sur un %, dépendant de l’âge de l’usufruitier de la valeur de la PP.
4- les produits de location de biens situés à l’étranger sont, dans toutes les conventions ficscales que j’ai lues, uniquement imposées dans le pays où est situé le bien. En conséquence, ces produits sont retirés du résultat comptable pour obtenir le résultat fiscal, qui sert de base au calcul de l’IS, en France. C’est ce que d’aucuns peuvent appeler "exonérés d’IS" (mais ce n’est pas ainsi que je le formulerais : il n’y a juste pas double imposition sur ces produits).
5- Oui, mais la complexité que ça induit (et les frais fixes) vous freineront. De plus, avec plusieurs SCI ayant la même activité et les mêmes associés, je ne me sentirais pas à l’abri d’une qualification d’abus de droit (la création de multiples SCI avec comme unique objectif de minimiser l’impôt, ça pourrait poser problème…).
7- Oui, mais les banques vous limiteront assez vite…
8- Etre à 50/50 dans une société avec son ex-conjoint après un divorce peut tourner au cauchemar, et au blocage de la société.  (lisez ceci)
9- A la lecture de vos questions : pour vous ça semble valoir le coup de se faire épauler par un professionnel.
10- Si vous ne l’avez jamais fait , faites vous épauler par un pro : les erreurs peuvent couter cher !
11- Il y a plein de membres du forum qui ont acquis des biens physiques via SCI IS (souvent pas les mêmes que ceux qui cherchent à éviter de devoir gérer des locataires, et se tournent pour ceci vers les SCPI ou les foncières).

Ah ben oui ca s’est certain le crédit foncier est très restrictif. Ils me prêtaient 75kE, j’ai pu emprunter 750kE avec une banque normale…