Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

J’ai réussi à intégrer ça dans mon propre simulateur.
Mon constat c’est qu’il est très facile de ne payer aucun IS durant la période d’usufruit même avec une part de revenu étranger modeste. Je me dis que c’est trop simple.

Je soumettrai mon modeste simulateur la semaine prochaine et serai preneur de vos retours.

Pourquoi opter pour une SCI a l’IS et pas une SAS ? Cela semble plus souple

La SCI permet de bénéficier des taux immobiliers alors que la SAS impose des taux pro dont les taux sont plus élevés.
Le prêt avec une SCI se concrétise comme pour un achat immobilier personnel.

Bonjour à tous,

Je considère, avec un ami, la constitution d’une SCI IS pour investir en SCPI.

Quelques infos sur mon ami/moi:

Situation professionnelle : CDI/CDI
Age: 25 ans/25 ans
TMI : 41%/41%(passage potentiel à 45% dans 3/4 ans)
Salaire annuel: 50k€ + 5k€ variable / 75k€ + 15k€ variable
Charges fixes mensuelles de loyer : 1000€ / 1000€

Notre situation professionnelle (travail > 60h/semaine) ne nous permet pas d’envisager sérieusement de l’investissement locatif réel car nous n’avons pas le temps pour le gérer.

Nous souhaiterions profiter du faible cout du crédit et de notre capacité d’emprunt pour nous constituer un patrimoine sur une quinzaine d’année.
La question de savoir si nous souhaitons utiliser ce capital pour un projet ou pour avoir des revenus complémentaires n’est pas tranché.

Nous considérerons le choix du nombre de SCPI et du nom de ces derniers dans notre portefeuille dans un second temps.

Comme nous sommes jeunes, nous avons peur d’un investissement qui nous contraindrait trop (du à la relative illiquidité des SCPI), mais sommes aussi déterminés à utiliser au maximum l’effet de levier et notre capacité d’endettement.

Nous vous sollicitons pour savoir si:
1/ Vous confirmez que ce montage est adapté à notre situation
2/ Nous conseillez vous d’investir le maximum dans ce montage ou de "commencer petit" comme je l’ai lu souvent. L’idée de commencer petit est tentante mais amortirons nous ici les frais fixes de la constitution de la société et le prix de l’expert comptable
3/ Nous conseillez vous plutôt une SC (pas de I) pour pouvoir investir également sur une autre classe d’actif du à notre fort tot d’imposition, notamment nos parts variables
4/ Nous sommes évidemment preneur de n’importe quel autre conseil ou alerte, ou conseil de lecture

En vous remerciant,
Wayneroo

Merci FunnyDjo pour cette mise en garde. Je prends ce point et proposerai à mon ami de séparer les phases de réflexion que l’on pourra mettre en commun et d’investissement qu’on réalisera chacun de son côté pour éviter de potentielles fâcheuses tensions.

Mon objectif est de trouver le bon montant qui me permettrait d’optimiser (maximiser?) l’effet de levier et en jouant sur différentes maturités d’emprunts pour limiter l’effet ciseau.

Je suis également sensible au conseil de commencer petit. Je pourrais commencer par 50000 € la première année et ajouter ensuite.

A priori j’aimerais investir le maximum possible en m’endettant le plus possible, car j’identifie seulement des risques “maîtrisés” à savoir :
- baisse ses rendements compensé par très faible taux d’intérêt et par la diversification apportée par le portefeuille diversifié de scpi qui sont déjà diversifiées
- effet ciseau compensé par différentes maturités de crédit
- baisse de la valeur des actifs compensée par l’effet de levier ce qui permet à moins d’une baisse très conséquente d’avoir un TRI > 0

Toutefois je suis très jeune, et suis plutôt averse au risque. Surtout, je souhaite éviter une situation où ma gourmandise me mettrait dans une situation que je regretterais plus tard…

Merci en tous cas pour ce retour !

Merci pour ce retour Shaka.

J’ai pris le temps de lire certains de vos posts et vous félicite pour le début de votre parcours : c’est inspirant de voir que vous vous êtes lancés tôt, que vous avez pris le temps d’évaluer les différentes opportunités pour optimiser vos investissements au regard de votre situation. Et ce n’est qu’un début…

Nous sommes en effet dans des situations comparables. Je me permets donc de vous demander quelques précisions:

1. Vous semblez avoir investi dans l’immobilier APRÈS avoir investi de manière plus "prudente" (AV ect.). Je remarque que vous n’êtes pas le seul à avoir pensé à l’immobilier dans un second temps. Pourriez vous svp me dire quel est le rationnel de ce séquencement (je suis peut-être légèrement hors sujet pour cette question et vous prie de m’en excuser)

2. Par ailleurs, concernant le montant, je vous remercie pour votre conseil. Je suis en effet séduit par l’idée de commencer autour de ma limite haute/max, plutôt que de commencer "petit" pour me faire la main. Je me dit que commencer petit a plus de sens (voire est nécessaire) lorsqu’il s’agit d’immobilier en direct dans lequel il y a plus de piège à éviter et de variables à maitriser. Dès lors, que pensez vous d’une somme autour de 300,000€ au vu de mes revenus (je fais ce calcul en me disant que mes revenus sont à peu près 50% supérieurs au vôtre en comptant une rémunération variable)

3. Enfin merci de m’indiquer si vous acceptez que nous échangions par MP, au sujet de votre situation professionnelle (quel métier de la finance, quelle banque) et si vous accepteriez de m’orienter vers votre CMP et vers la banque qui vous a permis de vous endetter sur 25 ans

Excellent dimanche sous le soleil parisien

Wr

Edit : je réalise que je n’ai pas répondu au point sur l’alternative avec des SCPI à l’étranger en investissement direct. Mon intuition est qu’il est plus simple d’obtenir un financement pour des SCPI domiciliées en France (c’est souvent une condition qui me semble revenir souvent)… Mais cela est à ce stade une intuition, je vais me renseigner en ce sens. Merci de dire qu’il y a du sens à mon intuition en tous cas.

Dernière modification par Wayneroo (02/06/2019 15h03)

Non à priori pas de consensus. Chacun le sien en somme. Perso j’ai un cabinet physique mais qui me traite a distance via un cloud. Donc presque un online.
J’ai eu une prise en compte des revenus étrangers et après demande de l’amortissement de US. Je n’ai pas fait expertiser ma liasse mais cela me semble correct !
Il m’a couté sur 2018 : 594€ TTC

Mon coût de structure est de : 600€ comptable et de 100€ bancaire. Vous allez le faire à crédit votre montage ? Si oui, ne prenez pas Quonto la banque va vous imposez un compte pour rien ou presque. Autant l’utiliser !

PS : la complexité est dans les revenus étrangers et l’amortissement. Certains services en ligne refusent pour ces deux motifs… Je ne comprends pas pourquoi mais bon.

Mon investissement se fera à crédit, même si la banque n’a pas encore été identifiée.
Nous sommes d’accord qu’il me faudra un compte courant dédié à la SCI ? Un « compte pro » donc ?
J’imagine que vous avez négocié fortement pour avoir un tel tarif ? Ce que je trouve en recherchant rapidement est plutôt autours de 300€ par an.

Enterite a écrit :

Mon investissement se fera à crédit, même si la banque n’a pas encore été identifiée.
Nous sommes d’accord qu’il me faudra un compte courant dédié à la SCI ? Un « compte pro » donc ?
J’imagine que vous avez négocié fortement pour avoir un tel tarif ? Ce que je trouve en recherchant rapidement est plutôt autours de 300€ par an.

Pour une SCI, je doute que les tarifs soient de l’ordre de 300 euros par an. Vous en aurez pour 100€ grand maximum par an.

EDIT : pour l’exemple, la tarification "standard" au CMB pour une SCI est de 0 euros mais sans l’accès internet. L’accès internet est facturé 4.02€ les mois où il est utilisé (personnellement je ne l’utilise quasiment jamais donc je n’ai pas de frais bancaires).

Comme Kabal au cmb mais avec remboursement des frais du cto sur demande.

Comptable en réel 650 compta + 350 juridique HT pour ma part soit 1200€ TTC.

2 autres forumeurs en ont pour respectivement 1320 et 1500€ TTC.

Et certains autres en ligne 500€ ttc sans le juridique :« Ça compte pour moi ».

Le tout pour des scpi à crédit en sci is.