Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour à tous

Excusez moi pour ce post mais il y a quelque chose qui m’échappe

Stephane a écrit :

Tenant compte d’une capacité d’épargne de 1200 euros par mois, et des taux actuellement applicables, il est possible d’envisager, dans ce cadre, un investissement en pleine propriété et à crédit, pour un montant de 600.000 euros, financé au moyen d’un crédit amortissable à taux fixe d’une durée de 20 ans.

J’ai moi même investi en PP a travers une Sc à l’IS via un crédit immobilier. Je pensais le crédit amortissable.
Et j’ai posé cette question à mon comptable :

vous me dites qu’on ne peut pas amortir un crédit immobilier ouvert pour l’acquisition de SCPI en pleine propriété via une SC à l’ IS ?

Il me répond :

Je vous confirme que les SCPI "complète" (Usufruit plus nue-propriété) ne s’amortit pas à l’IS (ce n’est pas cela qui fera baisser votre résultat, puisque les loyers perçus seront imposables)
Hormis les frais d’entrée qui sont directement déductible et qui permette parfois d’avoir 1 ou 2 années de déficit fiscal.

Je pensais être imposé sur les loyers français après déduction du montant de l’amortissement du prêt. 
Je n’utilise pas les bons termes peut être mais pour exemple :
Si j’ai 10k de loyer français.
Avec un remboursement de prêt De 1k
L’IS sera sur 10k ou 9k?

Si quelqu’un peut éclairer mon ignorance ?! D’avance merci 🙏

J’ai lu (dans cette file il me semble, mais je ne retrouve plus le message exact) que l’achat de SCPI en NP à titre personnel, et simultanément en US par la SCI dont je serais associé majoritaire, respectant scrupuleusement la clé de répartition de chaque SDG, serait considéré comme de l’abus de droit.

Pourquoi n’est ce pas le choix d’un "cadre juridique le plus favorable du point de vue fiscal pourvu que ce choix ou les conditions le permettant ne soient empreints d’aucune artificialité" (ceci étant admis) et pourquoi est-ce plutôt de l’abus de droit ?

Je ne vois pas clairement le côté artificiel de la démarche (la SCI peut aussi avoir d’autres activités, comme des titres de foncières, de SIIC, une vocation de transmission du patrimoine aux enfants, etc.).

-- Edit pour clarifier après le message de GBL.

Dernière modification par RedOx (07/11/2022 18h57)

A mon avis, vous avez mal lu, ou interprété de manière erronée.

Dans la situation que vous décrivez : Si vous achetez des parts de SCPI à titre personnel, puis cédez l’usufruit temporaire (éventuellement à une société, éventuellement à l’IS, éventuellement dont vous êtes aussi l’associé majoritaire ou quasi unique), je ne vois aucune raison pour laquelle ce serait un abus de droit.
Par contre, en faisant ceci, vous devrez déclarer, comme un revenu foncier pour l’année de la vente,  la totalité du produit de la vente. Vous payerez donc sans doute pas mal d’impôt sur le revenu et prélèvement sociaux. C’est pour cette raison que quasiment personne de raisonnable ne fait ceci (depuis que ceci est en vigueur, à savoir depuis la modification de la loi sur la fiscalité voté vers 2013, sous l’impulsion de F.Hollande).

Dans une autre situation qui y ressemble un peu : Si vous acheter simultanément, à l’occasion de l’émission d’une nouvelle part d’une SCPI à capital variable, la nue-propriété en nom propre, et l’usufruit temporaire par une société à l’IS dont vous êtes l’associé majoritaire ou unique, situation qui a été discuté maintes fois sur le forum, c’est un peu différent.
Aucun texte de loi ne vous interdit de faire ceci. Certaines personnes craignent que ça puisse être considéré comme un abus de droit, si vous ne pouvez pas démontrer que vous faites ceci pour des motifs autres que celui d’échapper à certaines impositions. Je ne connais aucun cas de jurisprudence où cette crainte s’est révélée fondée, donc la doctrine de l’administration fiscale semble ne pas indiquer qu’elle considérerait ceci comme un abus de droit. Mais, en ce qui concerne l’abus de droit, on n’a jamais de certitude absolue, et la doctrine peut changer un jour (ce qui n’indique rien sur le fait que les tribunaux donneraient ou pas raison à l’administration).
En particulier, si la clé de répartition en US et NP est bien différente de celle usuellement utilisée sur le marché, on pourra considérer que la société est avantagée ou lésée, ce qui pourrait justifier un redressement (tout comme d’ailleurs si quelqu’un achète un bien immobilier à un prix que l’administration juge bien trop bas par rapport à la valeur de marché du bien).   
Comme il est possible d’éviter ce risque (quand bien même il serait très petit) en faisant acheter l’US des parts dont on acquiert la NP par une entité avec laquelle on n’a pas de lien particulier, et en faisant acheter à sa SCI IS de l’US dont le NP n’a aucun lien avec vous, pourquoi donc vouloir le prendre ?

Bonjour

J’ai acquis en perso la NP de plusieurs Scpi et ma holding a acquis leur contrepartie US pour 5 ans, le tout en respectant (et en conservant la preuve par leurs émetteurs) la clé de répartition fournie.

Sans souci à ce jour, opération que je pense refaire prochainement.

Si les clés sont bin respectées, je doute qu’on puisse être embêté sur ce montage.

serenitis, le 07/11/2022 a écrit :

Bonjour

J’ai acquis en perso la NP de plusieurs Scpi et ma holding a acquis leur contrepartie US pour 5 ans, le tout en respectant (et en conservant la preuve par leurs émetteurs) la clé de répartition fournie.

Sans souci à ce jour, opération que je pense refaire prochainement.

Si les clés sont bin respectées, je doute qu’on puisse être embêté sur ce montage.

Salut,

Quel est le gain par rapport a acheter les parts en SCI?

Hello a tous,

Je voulais présenter ma situation et avoir des avis.

Je souhaites obtenir une rente immédiate suite a une réception d’une somme importante que je veux investir. Dans mon objectif de diversification je vais investir dans les SCPI.

J’ai choisi le montage suivant:
Achat de part de SCPI PP par une SCI à l’IS avec un apport en compte courant (600ke) pour eviter ma TMI a 45%.

Je suis parti sur la sélection suivante de SCI avec 100ke sur chaque SCI:
-Corum XL
-Iroko
-Novaxia neo
-coeur de région
-Vendome régions
-Epargne pierre

Bonjour,

J’envisage de créer début 2023 une SCI (ou une SC Pat) à l’IS avec ma compagne, afin d’investir des SCPI dans un premier temps.
A la création, je serais en mesure d’apporter environ 200 K€ de liquidité suite à la vente d’un appartement qui est en cours. Cela me semble un peu juste pour atteindre la taille critique permettant d’absorber les coût de structure.

Ainsi j’étudie la question d’un apport en nature d’une partie de mes SCPI en nom propre à la SC (pour environ 100 K€). Quelles sont les raisons qui font que cela est déconseillé sur cette file ?
Est-ce lié à la complexité de l’acte ? Du fait qu’il est plus pratique que les fonds apparaisse comme des CCA plutôt que du capital sociale ?

Les 12 ou 13% de frais à l’entrée et les 5 à 6 mois de délai de jouissance paraissent à première vu plus coûteux que les 5% lié à un apport en nature.

MisterVix a écrit :

Et dans l’apport en CCA des SCPI vous n’auriez pas de 5% à payer.

Pour avoir été dans le cas de @CerealKiller il y a de cela quelques mois, l’apport à titre pur et simple de parts de SCPI au capital d’un SC n’est pas soumis au droit d’enregistrement des 5%. Cependant, le contrat d’apport doit tout de même être présenté au service départemental de l’enregistrement.

MisterVix a écrit :

Le capital social de la société nécessite tout de suite des frais pour actes officiels et publications au JO. Et pour quoi? Sauf si vous souhaitez que votre apport soit différencié (pour avoir une quotité de parts en phase avec ce que chaque associé a apporté), il n’y a pas de réel intérêt à gonfler le capital social pour une holding

1 / Dans tous les cas, il me semble que la création de la SC nécessite une publication dans le BODACC et le dépôt des statuts ?
2 / L’apport en CCA est inscrit au passif du bilan de l’entreprise, ça pourrait avoir un impact dans le cadre d’un financement ultérieur ?

cedREIM a écrit :

Attention ceci est valable uniquement en cas d’apport à une société à l’IR.

C’est étrange, j’ai créé un SC à l’IS il y a quelque mois et je n’ai pas payé de droit d’enregistrement sur les parts de SCPI que j’ai apporté à titre pur et simple.
Les démarches ont toutes été réalisée par la responsable juridique du cabinet d’expertise comptable avec qui je travaille. De plus, suite à un échange de mail avec le service départemental d’enregistrement, la personne des impôts m’a confirmé par écrit que je n’avais pas besoin de remplir le Cerfa 2759.
En revanche elle m’a demandé 2 exemplaires du contrat d’apport et m’en a retourné une version "validée".

@Asn540, j’envisage à plus ou moins long terme de me rémunérer ou de rémunérer ma compagne via la SC.

Bonjour à tous

J’ai, au travers d’une Sc à l’IS, un PF de SCPI PP dont j’ai la jouissance depuis peu (Credit de 500k août 2022). Je souhaite réinvestir (a minima) 10k chaque année (via une remontée mère-fille) dans de l’US. J’aimerais cependant limiter mon investissement à 10% du revenu du PF par SCPI en US (information très perspicace pour limiter le risque que j’ai trouvé dans cet échange)

Portefeuille financier d’Aladdin p.2

Après avoir relu les 27 premières pages de la conversation je vais changer certains points de mon tableau:

Changer hypothèse TDVM 4,55


Mettre jouissance à chaque roulement/ achat: je n’avais pas pensé à intégrer le délai de jouissance à chaque roulement.
Donc dans mon cas l’amortissement ne change pas si on fait l’achat en début de chaque  exercice

-par contre la distribution oui car on ne touche rien sur 5-6 mois. Pour simplifier pour un us 12 ans je considère qu’à partir de la 13e année je ne touche pas la distribution d’une année (en roulement sur les prochaines années)

réévaluation des Frais
600e comptable

150e bancaire

500e frais annexe

En faisant cela je trouve un CF >-4000

A partir de 2028 sur US 6 ans.

A partir 2025 sur us 3 ans

A partir 2032 sur us 12 ans

On voit que le CF est meilleur pour l’US 12 ans mais il faut quelques années pour en arriver la… On remarque qu’avec un US court on arrive vite a une non imposition a l’IS.
Je dois rater quelque chose car j’ai lu que l’US > 10 ans est a favoriser. J’ai du faire une erreur mais je ne vois pas ou…

Quelqu’un a une idée ?





D’avance merci !

Je précise aussi que j’ai été quasi planté pour la compta 2022 qui doit être bouclée et envoyée à l’administration.
Je suis donc dans une sorte d’urgence administrative et psychologique.
Encore merci d’avance et désolé pour le HS.