Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire…

xazh · #26

Guillaume + perecastor

Juste un point de détail : fiscalement, l’indemnisation par le vendeur ou par l’assureur doit être réintégré si vous déduisez les travaux que vous financez en attendant cette indemnisation.

Guillaume33 · #27

Je partage votre avis XA c’est un peu "borderline" fiscalement…
Ne pas abuser des bonnes choses..

Iqce · #28

Il n’empêche que ça c’est une info qui mérite que l’on s’y attarde…Après on est entre adultes respectueux des lois bien sur ; merci Perecastor, Guillaume et XA de nous avoir précisé la manip’ y compris ce qu’il ne fallait pas trop faire.

xazh · #29

Guillaume33 a écrit :
Je partage votre avis XA c’est un peu "borderline" fiscalement…
Ne pas abuser des bonnes choses..

C’est plus que borderline, c’est écrit noir sur blanc sur la notice 2044. Donc c’est fraude avérée directe si le fisc fait un control --> vérification sur 6 ans, pénalités au maximum + intérêts de retard.

Et en compta BIC / entreprise, c’est encore plus simple : sauf à ne pas mettre cette indemnité dans la comptabilitié (fraude), c’est difficile d’avoir un versement comptabilisé sans qu’il soit comptabilisé …

alex44 · #30

Alors là je n’ai pas compris l’histoire de la réintégration des sommes…

Prenon mon cas concret, immeuble à 80k€ avec l’appart refait.
Admettons qu’il y ait 10k€ de travaux.
2 options:
J’achète refait par les vendeur et donc RAS sur la fiscalité. Je suis en mode "normal"

Ou alors

J’achète le bien en l’état 70k€ et je suis obligé de déclarer au fisc que 10k€ on été touché par le vendeur, retrocédé sur la vente et donc que je ne déduis pas les 10k€ de travaux pour la remise en état?

Clairement je ne veux pas de soucis avec le fisc, alors si j’achète avec rabais et que je réalise les travaux après la vente est ce que c’est bien comme cela qu’il faut faire?

Merci

xazh · #31

Dans les possibilités qui vous ont été présentés, il y a celle-ci :
- vous achetez 80k
- vous faites les travaux comme vous l’entendez
- le vendeur vous reverse le remboursement de son assurance.

Dans ce cas, soit vous déduisez les travaux - la prise en charge de l’assurance, soit vous déduisez intégralement les travaux, parce que vous avez avancé cette dépense, mais il faudra à terme réintégrer en revenus le remboursement de l’assurance lorsque vous le toucherez. Idem si c’est le vendeur qui vous retourne une partie du prix de vente parce qu’il n’a pas fait les travaux qu’il s’était engagé à faire.

Tel que c’était présenté, on pouvait croire que vous pouviez déduire intégralement les travaux et vous mettre dans la poche le remboursement de l’assurance ou la rétrocession sans que cela n’ait d’impact.

alex44 · #32

Oui effectivement pour moi j’achetais dans l’état à un prix reduit (le vendeur fait son affaire avec son assurance) , et je deduisais le montant des travaux que j’engageai…

Il me semble donc plus intéressant de faire réaliser les travaux avant la signature, comme cela moi je n’ai rien a voir avec les assurances et c’est pret a louer. Et j’achète au prix convenu.

En tous cas merci pour l’explication, c’est plus clair.

alex44 · #33

Bon j’ai un pru de mal à avoir des nouvelles du notaire par téléphone…

J’ai bien compris le principe si l’assurance n’a pas réalisé les travaux avant la signature cependant un cas de figure que j’aimerais éclaircir il semble d’ailleurs être le plus probable de ce qu’il va se passer :

Imaginons qu’il y ait eu 10 000 € de travaux estimés suite au devis de l’expert en assurances et que je négocie 15 000 € de rabais sur le prix de vente de l’appartement ( préjudice pour la non mise de location immediate..ect ) À ce moment-là je ne déduis que 10 000 € de remboursement de l’assurance les 5000 € extra étant de la négociation pure?

Dernier points: Imaginons que l’assurance rembourse 10 000 € mais que j’arrive à faire réaliser l’ensemble des travaux pour 5000 € comment déclarés correctement l’indemnisation et les travaux ?

C’est un peu délicat…

Si j’ai des news coté notaire je vous tiens au courant

xazh · #34

Imaginons qu’il y ait eu 10 000 € de travaux estimés suite au devis de l’expert en assurances et que je négocie 15 000 € de rabais sur le prix de vente de l’appartement ( préjudice pour la non mise de location immediate..ect ) À ce moment-là je ne déduis que 10 000 € de remboursement de l’assurance les 5000 € extra étant de la négociation pure?

Euh … Non !

Vous négociez un rabais sur le prix de vente de 15k, c’est un rabais sur la vente. Rien à voir avec les travaux. Mais je vois mal le vendeur vous accorder 15k de rabais PUIS vous reverser les 10k de l’assurance (soit 25k de perte pour lui).

La théorie, c’est plutôt : vous achetez au prix, vous faites 15k de travaux que vous déduisez et si l’assurance vous rembourse 10k, vous réintégrez en revenu ces 10k, donc au final vous ne déduisez que 5k.

Le dernier cas n’est pas possible : l’assurance remboursera sur facture. Si elle estime les travaux à 10k, mais que vous les faites pour 5, elle vous remboursera 5. Point. Sauf à fournir … une fausse facture.

Normalement, dans ma dernière phrase, un mot doit attirer votre attention !

alex44 · #35

GoodbyLenine a écrit :
Je n’ai jamais entendu parlé de "l’assurance qui ferait les travaux". En général, l’assureur se contente de faire le chèque du montant de la proposition d’indemnisation acceptée par l’assuré, après estimation par un ou des experts, et discussion de marchands de tapis. C’est au propriétaire de faire les travaux, d’en assumer la responsabilité, et de s’assurer qu’ils sont bien faits (ce qui correspond souvent à une définition différente d’un propriétaire à l’autre…).

C’est suite à ce message que j’ai imaginé le point 3.

"Le dernier cas n’est pas possible : l’assurance remboursera sur facture. Si elle estime les travaux à 10k, mais que vous les faites pour 5, elle vous remboursera 5. Point. Sauf à fournir … une fausse facture."

Je ne veux surtout pas frauder qui que ce soit (fisc/assaurance) mais si le vendeur à accepter 10K d’indemnisation et que je m’en sors pour 5K… (et que le vendeur m’en a reverser les 10K€) je ne déclare pas les travaux au fisc, et je gagne 5K€

Vous me dites aussi:

"Idem si c’est le vendeur qui vous retourne une partie du prix de vente parce qu’il n’a pas fait les travaux qu’il s’était engagé à faire." (cf réintégré le montant)

si je négocie un rabais de 15K€ sur la vente et que le vendeur ne réalise pas les travaux (peu importe le montant), et donc garde l’indemnisation de l’assurance pour lui comment dois je déclarer? (je ne vais cumuler indemnisation et rabais biensur), et que je réalise des travaux pour remettre en état, je ne pourrai pas les déduire de mon foncier?

xazh · #36

"mais si le vendeur à accepter 10K d’indemnisation et que je m’en sors pour 5K… "

On va reprendre, parce que j’ai l’impression de ne pas avoir été lu : l’assurance exigera la facture, vous m’expliquez comment vous obtenez 10k facturés avec une facture de 5 ? Idem : si le vendeur ne réalise pas les travaux, donc n’a aucune facture, vous m’expliquez comment il justifie auprès de l’assureur les travaux ?

Si vous connaissez un assureur qui paye simplement sur déclaration sans vérifier que les travaux sont effectués, je suis preneur, personnellement, je n’en connais pas.

alex44 · #37

Je vous ai bien lu.
Mais je me suis basé sur le message de GBL (dont on connait la véracité des propos).

Donc ok, on part sur un remboursement de l’assureur sur facture (donc dans ce cas pas de différence entre le montant de l’expert de l’assurance et la remise en état réel (risque que nous avons aussi évoqué, pour ma pomme si problème)

vous mes dites :

"Dans les possibilités qui vous ont été présentés, il y a celle-ci :
- vous achetez 80k
- vous faites les travaux comme vous l’entendez
- le vendeur vous reverse le remboursement de son assurance."

Vous voulez donc dire que je réalise les travaux, avec des factures à mon nom, et que je les envoie à l’assureur pour qu’il rembourse l’ancien proprio qui lui même va me reverser l’argent?

Je ne cherche pas à vous mettre en défaut, mais finalement je suis de plus en plus perdu sur comment cela va se passer.

Vu que c’est une succession je doute fort que les travaux soit réalisés pour la vente (personne ne va gérer les artisans). J’ai demandé au notaire le rapport de l’assureur, et le montant des devis associés pour la remise en état.

Je pense déduire le montant des travaux (si il me semble cohérant) du montant de la vente, et je réaliserai les travaux moi même (et donc pas de déduction fiscale, ni de facture à produire à l’assurance?)

Correct mon capitaine? ou je suis encore à coté de la plaque? et là je veux bien bien les différentes options…

xazh · #38

"Vous voulez donc dire que je réalise les travaux, avec des factures à mon nom, et que je les envoie à l’assureur pour qu’il rembourse l’ancien proprio qui lui même va me reverser l’argent?"

C’est à formaliser avec le vendeur et l’assureur, mais oui, c’est possible. Après, je ne garantis pas que tous les assureurs le permettront. En matière de GRL, par exemple, j’en connais au moins 2 qui sont déjà casse pieds avec le propriétaire initial, alors je n’ose imaginer s’il y a vente entre la déclaration des dommages et la réfection des locaux …

Mais sur le plan basique : le dégat est validé par l’assureur qui a chiffré la réparation et qui n’attend, souvent, que la réalisation des travaux pour régler la somme. Un exemple simple, pour comprendre cette possibilité, c’est un dommage touchant la structure d’un immeuble, donc dépendant de l’assurance de la copropriété : l’assurance de la copro indemnisera, par défaut, le locataire qui fait réaliser les rénovations, et non la copropriété ou le bailleur.

Ca peut d’ailleurs être casse pied quand c’est au final le bailleur qui gère les travaux (dans le cadre d’une rénovation plus importante que le dégat initial), donc qui "préfinance" les travaux, avec un locataire qui part avec le remboursement parce qu’il a fourni la facture payé de l’artisan.

alex44 · #39

Pour vous tenir informé de ce qui se passe:

Suite à des discussions avec les vendeurs, les notaires, les clercs et le boulanger du coin voici ce qui a été décidé:

Les notaires se charge de toute la partie paperasse avec les assurances, signent et règle les artisans (ou font payer l’assurance…)
Moi de mon coté je deviens maître d’oeuvre et je choisi les couleurs des papiers peints… et suis la bonne réalisation des travaux.

L’ensemble sera réalisé avant la signature définitive, comme cela moi j’achète un bien nif, refait par le vendeur avant la vente et cela me simplifie les déclarations… (pas de factures à mon nom, pas d’avance de frais…)

Je pense que c’était la meilleure alternative.

En tous cas merci pour les infos.

xazh · #40

Simple et efficace.

alex44 · #41

Bonjour,

Je suis à la recherche d’un comptable sur le 44 pour de la location en nue, avec ANAH, déficit foncier…

J’ai deux immeubles, 7 lots en tout, et même si ce n’est pas très compliqué je préférerai avoir un comptable à 200€ la déclaration qu’un redressement imprévu de 4000 € car je me suis planté 3 années de suite.

Avez vous des adresses amis nantais à me proposer?

Merci

PS: Je ne savais si je devais poster ici ou dans l’étude de cas, mais cette catégorie m’a semblé plus appropriée.

alex44 · #42

Bonjour à Tous,
Nous avons signé chez le notaire! C’est une chose de faite comme l’on dit.
Les travaux de couverture, peintures, pose de lino sont prévus avec les artisans.

Le studio a bien été refait à neuf (il reste une journée de travail) donc c’est good.

Bon il y a deux mauvais payeurs (mais je le savais déjà) ils ont arrête de payer au décès de la proprio.

J’ai repris les choses en main de manière diplomate mais ferme.

A voir pour la suite!

Je vais en passer 2 en ANAH 60% et 2 en ANAH 30%, Le studio n’est pas valable en ANAH.

alex44 · #43

Pour vous tenir informé, je vais donc passer les logements valables en ANAH intermédiaire et social.

Concernant un appartement, le renouvellement avait lieu le 1 février, nous allons signer un nouveau bail, pas de problème.

Concernant celui vide, pas de soucis non plus, bail tout beau tout neuf!

Mais j’ai deux autre cas:

3/ Un renouvellement bail à venir en septembre 2017. Puis je faire un nouveau bail au nom du nouveau propriétaire (moi) en date de la signature de l’acte authentique? exactement le même bail finalement. mais pour le dossier ANAH les dates seront OK du coup. Celui ci serai en social à 60%
Si ce n’est pas possible, existe il une solution pour ne pas attendre sept 2017?

et le dernier aussi en social 60%:

4/Il a changer d’appartement dans l’immeuble (il est passé du 1er étage, au RDC) avec l’accord de la défunte ex proprio. Il a un état des lieux mais pas de bail pour cet appartement.
Je suppose pouvoir signer un nouveau bail sans problème dans le bon appartement mais avec l’administration…

Dans le cas ou avec des nouveau baux (Cas 3 et 4) acceptés par l’ANAH en convention, existe t’il un risque d’un point de vu fiscal? (annulation de abattement?)

Merci de vos éclairages.

gunday · #44

alex44, pour un logement en conventionnement social, vous pouvez conventionner en cours de bail avec accord du locataire.
Fin de la page 10 du guide du conventionnement de l’anah

belli79 · #45

Bjr Alex44.
Très belle opération que la vôtre.
Pour information, une de nos SCI travaille avec le cabinet d’expertise comptable Hervé LAMBARD, à la Baule. Depuis 15 ans. Sans souci. Le dirigeant est abordable, les discussions sont ouvertes, et, quand il n’est pas certain de la réponse à nous apporter, il se renseigne d’abord.
Son tarif est plus élevé que celui que vous indiquez, mais il s’agit d’un pro.
Vous parliez d’aménagement des combles.
Pensez-vous le réaliser ? Avez-vous étudié sa fiscalité le cas échéant ?

alex44 · #46

Concernant l’expert,

Je veux bien ses coordonnées par MP. Et les votres par la même occasion si vous avez le temps de prendre un café un jour…

Effectivement Gunday, je n’avais pas vu ce document! Merci pour le lien

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