Investir dans un immeuble de rapport à Saint-Nazaire ?

alex44 · #1

Bonjour à Tous,

Voici que je pense avoir trouver mon deuxième investissement locatif…

C’est à 1H de mon domicile, sur la cote atlantique,

Je suis en attente des dossiers des locataires.
Vente de PAP, il n’y a plus d’annonce en ligne :)

Le bien:

Maison transformée en 3 appartements, 300M² de jardin. PV 160K€
Bon état général, tous les compteurs individuels, chauffage gaz (2 chaudière neuves sur les 3).
Couverture à surveiller, mais peut tenir encore un bon moment. (10K€ pour tout refaire)

RDC 79m² + garage loué avec le jardin en totalité à 553€/ mois + 10€ de charge Copro (Elec commun)
Loué à une personne en place depuis 2 ans, ne souhaite pas partir, loyer à l’heure

1er T2 étage 40m² loué à 468€+8€ charges (cela me semble cher) à un couple de retraité, en place depuis 5 ans.

2 eme étage: T2 40m² mansardé (35 carrez) loué 350€ à partir d’aout. La vacance est évidement plus importante sur ce bien là.

Total 1371€

16452€ annuels

Le rendement est bon à 10% avant achat. 9,56% avec les frais de notaire.

Taxe foncière 1440€

Le quartier n’est pas l’hyper centre, mais il est en plein mutation (immeuble neuf un peu partout, du coup c’est un avantage mais aussi peut être un inconvénient pour la location du 2 eme étage)

Sur l’hypothèse d’un crédit sur 20 ans, à 2,2 je suis à 900€ de remboursement.
Soit un FCF de 471€ par mois.

Pour rappel j’ai un immeuble dans ma ville à 770€ de remboursement et 1070€ de loyer. Déficit de 15K€ sur la première année, et un Borloo sur 580€ de loyer.

LE point qui peut être bloquant c’est que je ne dégage pas de déficit foncier sur ce bien, avec une TMI à 30% le CFC va devenir fortement négatif après IR CSG.

Je pense donc faire du Borloo ancien là ou c’est possible, (comme dans mon premier immeuble) ou alors me lancer avec une SCI à l’IS. j’ai pas mal lu sur les avantages et les inconvénients, mais au moins que je paierai pas d’impôts sur de l’argent que je n’ai pas au réel)

Le but de ces deux immeubles est bien la génération d’une rente à termes, et non une revente.

SO?

Dernière modification par alex44 (17/07/2015 14h00)

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition, saint nazaire

alex44 · #2

Bonjour,

Je vois que le bien suscite peu de réponse (ou pas plus exactement ), est ce parce qu’il est nickel dans les critères habituels? ou mon post comporte pas mal d’infos manquantes?

Je m’interroge beaucoup sur la fiscalité pour être franc, (je suis preneur sur des conseils concernant le bien en lui même).
La SCI IS me semble la plus adaptée au vu de ma fiscalité et des différents post que j’ai lu sur le sujet.

Mon premier immeuble est en nom propre.

A votre écoute,

Alexis

alexfr85 · #3

La SCI à l’IS c’est bien pour minimiser les impôts dans un premier temps mais si elle réalise du bénéfice, ce qui va être le cas ici, il sera taxé à 15% (sur la première tranche, qui vous concerne).
Ensuite si vous distribuez ce bénéfice tout ou partie vous aurez droits aux prélèvements sociaux (actuellement de 15.5%). Donc déjà vous subissez 28% de prélèvements. A quoi s’ajouteront les impôts puisque les dividendes apparaitront dans vos revenus.
Et si par la suite vous rajoutez un ou deux immeubles dans cette SCI IS ce ne sera plus 15 mais 33,3% d’IS (IS + plvts = 45% environ du bénéfice).
Et on ne parle même pas du cas ou vous vendez, c’est le coup de massue.
J’ai aussi étudié la question de la SCI IS et même si j’y vois des avantages j’y vois aussi des lourdeurs administratives/fiscales et des désavantages en terme d’imposition (à moins de peu redistribuer et de ne jamais vendre, mais perso je veux empocher de l’argent de mes investissements).
Après si effectivement vous pouvez faire du Borloo ça doit pouvoir être pas mal et ça répondrait au moins temporairement à la problématique impôts.

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