Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire…

Bonjour,

Il y a t’il quelque chose dans ma rédaction qui ne déclenche pas l’intérêt et les remarques/observation?

Seul risque me semble t-il c’est en cas de grosse réforme sur les APL (en cours de discussion) qui rendrait non-éligible vos locataires précaires.
Bon, maintenant cela me semble très peu probable et vu le montant global de l’investissement, vous n’êtes pas non plus sur un endettement trop important…

Bonne continuation,

"Seul risque me semble t-il c’est en cas de grosse réforme sur les APL (en cours de discussion) qui rendrait non-éligible vos locataires précaires."
Franchement vous y croyez?
Si la France se reformait ca se saurait.
Bravo Alex beau projet et tous mes encouragements, c’est interessant a lire et je n’ai pas la competance pour vous dire autre chose que bravo et allez-y sans trop tenir compte des mises en gardes diverses (je ne parle pas de la CAF).

Merci à tous pour vos encouragements!

Effectivement je me dis qu’une SCI à L’IS c’est payer des impots à la sortie… alors que à L’IR avec ma tranche TMI c’est cher de suite.
Mais là dans ce cas présent la trésorerie est tellement importante (si tout se passe bien on est d’accord, mais pas de loyer, pas d’impots (les gros ) ) que même après 45% d’impot il en reste.

Mais c’est vrai que vu le peu de meuble dont les occupants disposent, je me demande:

Est ce que dès la signature je peux refaire des bails en LMNP à mon nom (en achetant tout l’équipement)? mais je pense que pour l’amortissement cela va se compliquer (valeur au tantième de l’immeuble?)

Ou alors se tourner vers l’ANAH intermediaire?

Sur l’investissement en lui même je suis plutot confiant, mais c’est vraiment sur la fiscalité / structure d’achat que je réinterroge.

SCI IS ou en nom propre?
LMNP ou ANAH intermediaire?

Quel mixe?

Sur mon premier immeuble je suis en nom propre/Anah intermediaire.

J’ai encore le temps de créer la SCI mais il faut que je me dépêche.

Je confirme…Pas de convention ANAH possible avec un SCI à l’impôt sur les sociétés.
Ceci est possible avec une SCI à l’impôt sur le revenu.

Une seule remarque : vu le profil des locataires, je pense qu’il faut blinder la partie "bail + caution", à cause du risque de non-paiement du loyer.

Les baux et les cautions déjà établis se transmettent au nouveau propriétaire… avec leurs avantages et leurs inconvénients. On peut notamment tomber sur :
- des irrégularités de forme (aussi bien sur le bail que sur la caution) ;
- sur des cautions qui ne sont plus valables (par exemple, caution avait une durée fixée, égale à la durée initiale du bail, or il y a eu renouvellement tacite du bail mais on a "oublié" de renouveler la caution).

Il faut vérifier que le propriétaire précédent vous a transmis ces papiers, et les examiner très attentivement (ou les faire examiner par une personne compétente).

L’alternative à la caution, c’est l’assurance loyer impayés. La second solution excluant la première dans la plupart des cas.

A noter aussi, et ça peut compter dans votre réflexion sur l’investissement en tant que personne physique ou personne morale : il semblerait que "Lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution ne peut pas être demandée si le logement est loué à un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur."

A noter enfin, la loi ALUR a institué la "Garantie universelle des loyers" mais elle ne s’appliquera que pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2016 ; et il reste encore à voir comment ça fonctionnera, en pratique.

Dernière modification par Bernard2K (21/09/2015 13h48)

Bernard2K a écrit :

L’alternative à la caution, c’est l’assurance loyer impayés. La second solution excluant la première dans la plupart des cas.

Je serais très curieux d’en savoir plus sur les cas concrets/réels où l’ont peut cumuler assurance loyers impayés et caution/garant ?

Merci.

Bonjour je tiens à vous faire part des nouvelles concernant ce dossier

La partie administrative avance correctement je reçois mes offres de pret fin de semaine pour une signature début janvier.

Cependant une question se pose un des appartements est sinistrée (incendie ).  Je le savais lors ce que j’ai visité il est prévu que les travaux soient réalisés par l’assurance pour la signature.

Une deuxième solution semble se profiler effectivement il serait visiblement possible de déduire le montant des travaux chiffrés par les artisans pour la remise en état du logement du prix de vente. Si les travaux ne sont pas fait a temps. (Je suppose que les vendeurs toucherai la somme de l’assurance)

Cela me permettrait de recuperer l’appartement en l’état mais de faire réaliser avec l’argent économisé,  les travaux et donc de créer de nouveaux du déficit foncier sur cet appartement alors que si c’est l’assurance qui fait les travaux avant la signature je n’aurai rien dépenser mais je n’aurai rien à déduire pour un résultat qui au final ce sera le même: un appartement prêt à être loué .

Quel est selon vous la plus avantageuse des solutions ? Pour moi oui

Est-ce que il y a quelque chose auquel je n’ai pas pensé

Abon?

Je suis étonné de cette pratique, imaginons que les artisans aient sous évalué les travaux?

Sinon dans mon cas c’est donc plus intéréssant de faire les travaux une fois le bien acheté, pour le deficit? À partir des devis effectués par les anciens proprios.

Quid de 10k€ de devis et finalement on arrive sur 15k€ de travaux?

J’aimerai bien des retours d’experience, conseils sur cette situation…

Merci

GBL, je sais que c’est des responsabilités.

Je ne connaissais pas les procédures d’indemnisation assurance…

La promesse de vente prévois une retractation si l’appartement n’est pas remis en état avant la signature.
C’est juste que je pensai que l’assurance gérait le tout (pour eviter les devis gonflés aussi…)
Si ils font juste un chèque j’ai tout interet de connaitre le montant et de négocier une réduction, afin que je fasse faire les travaux moi même…

L’assurance peut tout a fait proposer une entreprise pour les travaux, verifiez ce qui a ete decide ou non sur ce point. L’entreprise dans ce cas est mandatee par l’assurance et se fait regler par l’assurance, ces entreprises sont en general serieuses.

Bonjour Alex44,

J’avais complètement zappé cette discussion !
Le genre de projet que j’affectionne en effet. Bravo pour cette pépite.
Pour la remarque de Bernard2k sur les éventuels impayés et se "blinder" en assurance et caution…heu vu que la CAF paye quasi les 3/4 des loyers, je ne vois pas trop l’intérêt de se stresser avec ça
La CAF peut en effet stopper tout net ses prestations mais on en a déjà âprement débattus, perso je n’ y crois pas une seconde !

Concernant le sinistre : Vous devriez demander aux vendeurs de ne pas faire les travaux. Vous faites stipuler par le notaire sur l’acte authentique " Le vendeur s’engage à rétrocéder à l’acquéreur le montant de indemnité d’assurance sous un délai de 15 jours blabla…"
A voir avec votre notaire et si bien entendu le montant proposé par l’assureur vous convient.

Perso j’ai rencontré ce cas de figure, cela s’est très bien passé et j’ai "gratté" une somme non-négligeable entre le montant de l’assurance et les dépenses réelles engagées.
Et bien entendu j’ai pu déduire ces travaux sur ma 2044…