Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ?

Bonjour,
à ma connaissance, en location nue, il n’y a pas 36 moyens de limiter l’imposition :  faire des travaux éligibles ou
utiliser le dispositif Borloo
Dans ce dernier cas, il y a des conditions de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer à respecter.

Cordialement

Paul

Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Une piste si vous voulez ne pas etre imposable a l’ISF: le LMP

Le loueur meublé professionnel n’inclus pas dans son patrimoine ses immeuble en location car c’est considéré comme un outils de travail

Si votre travail a mi-temps rapporte moins que vos location ( a 4000€ de location j’imagine que non ) et vous générez plus 23k€ de location.

Je ne maîtrise pas assez le sujet pour vous dire que c’est la solution mais c’est une piste a creuser

Merci pour vos réponses,
Effectivement mon compte a été crée il y longtemps je pensais avoir fait une présentation à l’époque…

En ce qui concerne le LMP comme son nom l’indique c’est pour du meublé ce qui n’est pas mon cas.

Concernant la valeur je dirais 5 appartements à environ 200k€ chacun + 300k€ de RP ca veut dire environ 1,3M€ donc en ajustant vers le bas je passe sous l’ISF mais avec les 200K€ en nu propriété je vais depasser.
Pour repondre à votre question j’avais pris 3 ans dans l’urgence, sous les conseils (mauvais) d’un gestionnaire de patrimoine… Effectivement vu que je n’ai pas directement besoin de cet argent une durée plus longue aurait été parfaite…

Concernant les appartements ils sont quasiment tous identiques, 40m2, 2 pièces, très bien situés (proche gare), loués 800€ chacun (hors charges) X 5 = 4000€ mensuels dans la poche.
Biensur c’est avant impôts (taxe foncière, CSG, impôts etc).

Dans mon cas et ce que je ne trouve pas logique, c’est que si je rachete un appartement (avec les 200k€ que j’ai en part scpi) je deviens ISF… Par conséquent les loyers vont juste me servir à rembourser l’ISF aucun interet…
J’ai tout interet à reprendre un investissement en nu pro …
Quel manque à gagné pour l’état, s’il n’y avait pas cet ISF ca serait un appart en plus, une taxe fonciere en plus, des impots en plus…

En gros je plafonne dans mon developpement de patrimoine si je veux rester hors ISF… 

Question bete mais pourquoi le LMP existe que pour le meublé ? Car je reponds aux critères…

Dans mon cas il serait ridicule et compliqué de tout passer en meublé, changer de locataires etc… Sachant que le LMP peut disparaitre dans quelques années…

Concernant le projet il est simple, vivre rentier.
Je suis quelqu’un de simple, avant je gagnais 13k€ par mois je n’avais pas le temps de depenser, je suis passé a coté de ma vie de famille, donc aujourd’hui à choisir je préfère 3000€ par mois et avoir du temps

Bonjour,
Nous connaissons un peu la même situation et pourriez vous prendre contact avec nous pour en discuter : voici notre presentation :
SCI avec différents biens en location en l’occurrence 3 dont deux avec bail commerciaux, un bail habitation
La SCI héberge aussi une activite en BIC  de LMNP loueur meuble non professionnel ( chambres d’hôtes et gite)
Nous avons une SAS qui investit dans les energies renouvelables ( panneaux solaires par central sur toit de l’un de notre entrepot avec bail emphytheotiques 20 ans
Un bien propre en location qui ne fait pas partie de la SCI d’un des deux associés;
Nous avons également une activité agricole à vocation équestre en formule élévage et pension chevaux
Toutes nos structures disposent de bilans.
Sans succession nous recherchons des partenaires pour étudier des rapprochements et développer des projets par voie de fondation ou autres à étudier et sommes ouverts à toute orientation,
cordialement

La première chose que me frappe eau niveau de chiffres, c’est :

jebar a écrit :

5 appartements à environ 200k€ chacun
…
quasiment tous identiques, 40m2, 2 pièces, très bien situés (proche gare), loués 800€ chacun (hors charges)
….
avant impôts (taxe foncière, CSG, impôts etc).

soit une rentabilité brute maximale de 4.8% (800*12/200000) s’il n’y a aucune vacance locative, ce qui me semble très faible. De plus, vous indiquez vouloir "du simple"… Or la location d’immobilier résidentiel en direct, ce n’est pas ce qu’il y a de plus "simple" (sauf à avoir beaucoup de chance).

La première piste que je vous suggèrerais donc, avant même de réfléchir à une optimisation de la fiscalité (laquelle ne fera pas de mal), est de vendre l’un ou l’autre de (voire à terme tous) ces biens pour investir dans de l’immobilier susceptibles d’offrir un bien meilleur rendement.
Vous pouvez chercher d’autres biens immobiliers, en profiter pour viser des biens que vous pourriez louer meublé (et pas seulement, ni même principalement pour l’impact sur l’ISF, mais déjà pour payer moins d’impôts sur le revenu, avec la possibilité d’amortir). Pour vous simplifier la vie, vous pouvez viser les SCPI (de rendement) qui vous procureront un rendement voisin de 5.0%…  mieux que vos 4.8% brut actuel, et sur ces 5% (qui sont ce que vous percevrez, avant IR et PS) vous n’aurez pas à payer  (contrairement à avec vos T2 actuellement) les charges non récupérables, les frais d’agence, ou la taxe foncière. Ces 5% tiennent déjà compte d’un certain taux de vacance locative, et vous êtes dispensé de toute gestion locative. 
Il n’y a que si vous escomptez des plus-values substantielles de vos actuels 2 pièces, bien plus élevées que celles que vous pourriez espérer d’un autre type de bien, que les conserver est objectivement une décision raisonnable. (Et escompter ceci d’immobilier résidentiel actuellement me semble très très optimiste)

Je ne comprend pas votre forte préoccupation pour l’ISF. Avez-vous seulement évalué combien vous auriez à payer en détenant un patrimoine ISF de 1.4 M€ (ou mêem de 2 M€) ? Si vous l’aviez fait, vous auriez réalisé que c’est fort peu, et assurément trop peu pour que ça influence autant la stratégie de gestion de votre patrimoine. (Ceci sans oublier que tous les candidats sérieux de droite pour 2017 semblent inclure dans leur programme la suppression de l’ISF)

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. C’est ce qui justifie tout ce que vous considérez comme "anormal", et qui ne l’est pas vraiment. (Notez que ça a d’autres implications pour la location meublée…). Ceci explique aussi pourquoi il est probable que la pérennité des statuts de LMNP/LMP a bien des chances d’être supérieure à celle de pas mal d’autres niches fiscales, la fiscalité des activités commerciales évoluant quand même moins vite que celle des particuliers.

Dans votre cas, je pense que ce qui serait ridicule, c’est de changer complètement votre situation, votre activité et votre principale source de revenu, sans vouloir nullement remettre en cause la structure de votre patrimoine, lequel devra demain vous fournir la quasi-totalité de vos revenus.
Il me semblerait bien plus raisonnable de vouloir remettre tout ce patrimoine à plat, afin de le structurer de manière à ce qu’il produise bien le flux de revenus souhaité, de manière optimale (et de préférence un revenu un peu plus haut que celui nécessaire, pour avoir de la marge en cas d’aléas), et en minimisant certains risques (c’est à dire en diversifiant les sources de revenus, et en ne faisant pas tout dépendre d’un seul type de bien, ici l’immobilier loué nu, ce qui s’avérera catastrophique si le secteur concerné traverse une crise : imaginez que le montant des loyers plonge d’ici 5-10 ans de 50%, et que des lois empêchent un bailleur de se séparer d’un locataire qui arrête de payer parce qu’il est à présent au chômage, si tous vos revenus dépendent de loyers ce pourrait être délicat…).
Vous devriez définir la structure de votre patrimoine cible, celui qui vous génèrera (un peu plus que) les revenus dont vous avez besoin, tout en étant diversifié (une partie en immobilier, partiellement résidentiel loué nu, meublé, partiellement commercial -les SCPI-; une partie en actions -logées dans un PEA de préférence-; une partie en produit de taux -obligations, fond euro des contrats d’assurance-vie-, une partie en liquidité pour toujours disposer de trésorerie pour les imprévus et pour assurer les 6-12 mois de train de vie sans dépendre des investissements). Vous devez disjoindre la génération de revenus (générateurs d’impôts) de la génération de trésorerie (ce n’est pas la même chose) associée au maintien de la valeur du patrimoine. Ceci peut se faire au moyen de divers enveloppes ou outils capitalisants (PEA, SCI IS, nue-propriété sur une durée délimité -mais longue : 10-15 ans-, assurance-vie ou contrat de capi, fonds capitalisants,  etc.). Ensuite, prenez votre temps pour arbitrer le patrimoine actuel vers le patrimoine cible (ce n’est pas bien grave si vous mettez 5 ans à arbitrer, voire plus encore, du moment que vous savez où vous allez, et pourquoi).
Vous devriez aussi vous plonger dans pas mal des discussions de Vivre rentier et le rester - Devenir rentier (et pas forcément seulement les plus récentes).

Désolé, mais "on est encore le seul pays à avoir ça… impôt qui freine beaucoup d’investisseurs et favorisent la fuite des grosses fortunes plus qu’autre chose" me semble inexact (il ne faut pas croire tout ce que certains disent…).
Ainsi, allez voir du côté de nos voisins Helvêtes, et vous trouverez l’équivalent de l’ISF (avec un seuil de déclenchement bien plus bas qu’en France) dans quasiment tous les cantons. Et ce n’est pas le seul pays où vous le trouverez. Je n’ai jamais lu de démonstration convaincante du fait que l’ISF freinait beaucoup d’investisseurs (mais bien entendu, il faut organiser ses investissements en tenant compte de a fiscalité… en France comme ailleurs) ou même favorisait la fuite de grosses fortunes (aller habiter ailleurs est plus un choix de mode de vie qu’un choix dicté par l’ISF, sauf pour quelques cas très particuliers, et quelques obsédés des impôts qui me semblent ne pas raisonner sainement).

J’ai un peu de mal à comprendre certains de vos raisonnements. Vous écartez des suggestions, juste du fait qu’il y aurait tel ou tel impôt à payer, apparemment sans avoir fait de calcul précis. Le fait que vous ayez juste consacré du temps à trouver un bien, à le remettre en état, et à le louer ne devrait pas influencer votre décision de le conserver ou de le vendre : c’est du passé et ça ne sera pas modifié par votre choix; seul les conséquences à venir devraient influencer votre choix. 
Pour ma part, j’envisagerais de céder un bien immobilier qui rapporte peu (vos T2 doivent rapporter bien moins de 3% nets, c’est à dire pas plus qu’un bon fond euros, ou qu’un PEL), même si ça impliquait de payer quelques impôts sur une plus-value, du moment que ça permet de réinvestir dans autre chose qui aura un rendement net bien plus attractif à risque équivalent, ou qui permettra de beaucoup plus diversifier le patrimoine. Ca mériterait au minimum de poser les calculs détaillés….
Ainsi, si j’ai la possibilité de vendre un bien 200k€, en payer 17 k€ sur une plus-value de 50 k€, pour réinvestir les 183k€ net qui me resteront, et obtenir un rendement double de celui que rapportait le bien à 200 k€, (ou même un rendement à peine supérieur, mais avec une diversification de mon patrimoine bien meilleure,) je le ferais sans beaucoup hésiter…

PS : Avec 1.31 M€ l’ISF à payer est de 1375€ seulement cf la "décote" (avec 1.4 M€ c’est 3250€), et il suffit d’investir 2x cette somme dans des PME (et s’engager à y rester investi 5 ans) pour ne rien avoir à payer.

joebar, vous semblez vouloir le beurre et l’argent du beurre. Il est tout à fait possible de faire grossir un patrimoine sans payer d’impôts, mais ça demande beaucoup de travail. Pour du nu il faut un nouvel achat chaque année avec beaucoup de travaux. Pour du meublé, le turn over n’est pas un gros problème. Vous pouvez toujours le mettre en gestion.

Je n’ai pas l’impression que l’immobilier soit votre truc. Sans offense, j’ai l’impression que ça vous est tombé dessus un peu comme ça, sans vraiment le vouloir. Vous avez acheté 3 biens parce que vous aviez de l’argent et ne saviez pas quoi en faire (acheter à un ami, profiter d’une occasion) et hérité des 2 autres, sans objectif précis. Comme le souligne GBL, votre rentabilité est très mauvaise. Et votre PV latente de 10% pour des apparts acquis il y a 10 ans en RP me fait dire que vous n’avez pas du faire de si bonnes affaires que ça, plutôt l’inverse en fait.

Mon conseil serait de vendre, avec 1 million, vous pourrez toucher assez de dividendes pour être rentier jusqu’à votre mort (si vous gardez votre mode de vie actuel)

Bonsoir,
Comme vous dites l’immobilier m’est tombé dessus je reconnais parfaitement et c’est petit à petit que j’ai constitué ce patrimoine, je me suis retrouvé à devoir placer de l’argent sans avoir aucune notion et sans avoir le temps de m’informer autant que vous l’êtes.
Dès que j’avais de l’argent j’ai suivi les conseils de mon père "achete dans la pierre les banques c’est de la m***" je prends un raccourci mais c’est ca.
Vous parlez avec votre experience mais depuis combien de temps pratiquez vous ?

Tout ceci est nouveau pour moi, je nage actuellement dans un secteur que je ne connais pas du tout, j’ai découvert le principe des SCPI et de la nu pro il y très peu de temps.
Vous me dites (et je comprends) "à votre place je vends tout car ce que vous avez n’est pas assez rentable et j’investi dans autre chose qui rapporte le double", oui mais quoi ?

Votre message précedent evoque des placements divers avec des termes qui ne sont pour moi que du chinois.

Mettez vous à la place de quelqu’un qui commence le boulot à 6h et rentre à 21h y compris le samedi, quand apprendre ? savoir gerer son argent est très complèxe et demande du temps.
Je me suis orienté vers des specialistes qui n’avaient au final qu’une idée en tête me vendre des programmes sans vraie logique derrière j’ai donc abandonné.
Aujourd’hui j’entends parler de LMP, de LMNP, de defiscalisation, d’amortissement, de régime réel, micro bic etc etc…

Mon raisonnement sur l’ISF portait sur un article que j’avais lu qui démontrait que l’ISF coutait plus d’argent qu’il n’en rapporte.
Les sommes récoltées étant inferieures au cout (difficilement mesurable) des personnes ayant quittées la france etc
Source ici:
Retour de l’ISF : l’impôt qui coûte plus économiquement qu’il ne rapporte au gouvernement | Atlantico.fr

Pour revenir à mon cas, autre solution comme évoqué, je vends tout, je place tout sur une AV et je vie avec les intêrets point final.
C’est un peu trop "simple" à mon gout

Au plaisir de vous lire, encore merci pour votre analyse et vos conseils, j’attends maintenant le secret de votre placement qui est deux fois plus élevé que mes 4% actuels qui vous font pitiés

Bonne soirée

bonjour,

vous parlez de 5 appartements loués nus, et quand vous faites la somme de votre patrimoine vous ne comptez que ces 5 appartements + votre RP.

Pourtant, il y a 4 mois vous interrogiez le forum sur 3 appartements en bord de mer loués en saisonnier. Que sont-ils devenus ?

Au final, vous avez combien de biens immobiliers, situés où, et loués comment ?

Je rejoins GoodbyLenine : présentez-vous (dans le forum ad hoc) afin qu’on ait une vue d’ensemble de votre patrimoine, de votre situation et de vos objectifs !

Vous dites que les professionnels que vous avez contacté ont surtout cherché à vous vendre leurs produits. Ici vous avez la possibilité d’avoir des conseils bénévoles et désintéressés (et souvent experts néanmoins) mais encore faut-il fournir suffisamment de données pour qu’on puisse comprendre clairement votre situation !

@Joebar

Comme vous le soulignez gérer son argent est compliqué
mais mon expérience est un peu inverse. j’ai commencé à mieux gérer mon temps, ce qui m’a permis de consacrer du temps à gérer (je devrais plutôt dire "générer") mon argent.

Deux choses se sont imposées à moi, que je n’avais pas perçues avant car j’étais comme vous un bourreau de travail :

- il est beaucoup plus facile de générer de l’argent avec une activité non salariée qu’avec un travail classique. Moins besoin de compétences pointues

- le temps est un valeur bien plus importante que l’argent. Si vous avez à choisir entre gagner du temps et gagner de l’argent, choisissez de suite le temps car il ne reviendra jamais