Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

@MichelPlatini Je suis aussi assez surpris par le marché même si Saint Étienne a perdu de son attractivité.. Il faut bien entendu que je calcule la rentabilité nette qui je l’espère sera proche des 10%

@Gwen11 En voyant les récits de certains comme Philipp30, on ne peut qu’être émerveillé. J’espère pouvoir un jour vivre de mes rentes mais ça ce n’est pas pour tout de suite. Après comme vous, j’ai la peur de me lancer.. Etant marié avec 3 enfants je ne voudrais pas précipiter les miens dans mes erreurs..

J’ai retenu plusieurs choses depuis que je lis le forum, il faut absolument prendre le crédit le plus long et surtout financer à 100 voir même 110% quand c’est accepté…

Je dois voir plusieurs banques cette semaine, je pense qu’après ces rdv les grandes lignes seront posées.

Même en meublé, un "bail en location meublé reconductible tacitement chaque année", je crois que ce n’est plus possible, avec la loi actuelle.

Les 25k€ comportent le prix des meubles ?

L’immeuble va devenir une copropriété, régie par les lois de la copropriété ? 
Avez-vous lu le règlement de copropriété, pris connaissance des tantièmes de parties communes associés à ce lot, pris conscience de comment les travaux sur l’immeuble se décident (et se financent), tenu compte du montant des frais de notaire pour un achat de 25k€ et des charges de copro (le rendement va descendre bien en dessous de 12.5%, sachant qu’il est déjà en dessous avec (263*12-300)/25000=11.4% brut), et j’en oublie sans doute.

Bonjour,

Qui dit un seul propriétaire dit pas de copropriété donc pas de tantième ni de règlement de copropriété pour le moment cela viendra à la création de la copro, je ne comprends pas les réticences de GBL. Forcément les lois sur les copropriétés s’appliqueront mais certains investisseurs y survivent
A 30 K€ vous comptez trouver des immeubles de rapport ?

De plus si le proprio garde certains lots et selon le nombre de lots totaux un syndic bénévole ne me semble pas improbable donc pas forcément des coûts prohibitifs…
Avez-vous demandé au proprio combien de lots il compte garder et pourquoi il vend ? (ce qui m’inquiete un peu c est qu avec les frais de division à sa charge l’opération est-elle rentable pour lui, pourquoi ne vend-il pas comme immeuble de rapport ?) S’il conserve des lots vous pouvez discuter avec lui comment il voit la copro (syndic bénévole ou syndic pro). Pour les futurs tantièmes vous pouvez faire une simulation selon le nombre de lots et leur répartition (que des studios ou des apparts plus grand aussi) et les futurs communs (ascenseur ? …)
Ensuite avec le montant de l’entretien sur l’immeuble complet (à demander au proprio car pas d’ag de copro pour connaître le budget réel alloué à l’entretien -les copros ont quand même des bons cotés pour un investisseur débutant car moins de surprise avec les pv des 3 dernières ag…-) vous ferez une règle de 3 (proportionnalité) ca vous donnera une idée de ce que vous aurez à payer. Voyez aussi ce que vous pensez du bâtiment a-t-il besoin d’un rafraîchissement ou pas…

Comme il y a une locataire parlez avec elle aussi (elle vous donnera tous les inconvénients du studio ce qui pourra aussi servir de base pour négocier éventuellement le prix avec le proprio)
Quand je visite un bien occupé j’aime bien cette étape car ensuite vous aurez à traiter avec elle donc autant avoir une idée de comment ça se passera. Demandez-lui pourquoi elle n’achète pas, si elle s’y trouve bien, s’il y a des choses qu’elle changerait (ca vous donnera une idée de ce qu’elle vous demandera par la suite et si ce sera une locataire "chiante" ou pas car bien sûr il faudra confronter ce qu’elle vous dira avec ce que vous avez pensé de l’appart)

Vous dîtes avoir un peu peur mais c est normal. Quand vous traversez une route vous devez avoir aussi un peu peur et ne pas traverser les yeux fermés : vous regardez à droite puis à gauche et au final vous la traversez cette fichue route
L’investissement c est pareil vous regardez à droite à gauche et s’il n’y a pas de danger vous y allez.

A priori 25/30 K€ ça ne devrait pas vous mettre trop en danger non plus car vous avez déjà cette somme en épargne donc si vous avez un peu étudié le risque (y a-t-il de la demande locative si votre locataire quitte les lieux ?, quels sont les coûts cachés au niveau de l appart et au niveau de l immeuble ?)
A première vue la renta sera loin d’être dégueulasse (si vous ne cherchez que du 15% net y en a pas à foison) et le montant de l’investissement ne vous obligera pas à vous mettre au pain sec et à l’eau pour le reste de votre existence donc soyez prudent mais pas trop craintif.
Quand vous aurez sauté le pas vous n’aurez probablement qu’une volonté : recommencer !

@Gege777 >> Ce que je sais pour le moment c’est que l’immeuble comporte 9 lots. Je demanderai demain bien entendu combien de lots compte garder l’actuel propriétaire et pourquoi il vend le reste.

L’appartement est en RDC avec il me semble un petit jardin.

Concernant le bâtiment je vais bien sur regarder cela avec grande attention.

En tout cas vos mots me rassurent un peu, c’est vrai que de sauter le pas est assez déstabilisant et c’est sans doute le plus difficile à faire mais bon je pense que la plupart d’entre vous êtes passés par là.

Je ne manquerai pas non plus d’aborder tous ces sujets avec la locataire en place.

@GBL >> J’espère pouvoir voir le propriétaire demain afin de lui soumettre toutes ces questions. De toute façon, je ne signe rien demain, il me faut encore des réponses à mes questions.

Du coup, j’étais tout content d’avoir trouvé un appartement intéressant mais maintenant j’ai l’impression que bons nombre de questions viennent freiner mes ardeurs…

D’ailleurs une question du coup m’interpelle. Si d’aventure je suis le seul à acheter un lot de l’immeuble et que le propriétaire garde les autres, qu’adviendra t-il des frais d’entretien de l’immeuble, ils seront partagés entre nous, à des tantièmes différents j’imagine mais qui décide des tantièmes exactement ?

Philippe30 a écrit :

Quand vous vendez le notaire ne demande pas si le bien est loué en meublé ou en nu.

Cette notion de VNC est effectivement pour une SCI IS mais pas dans le cadre de location meublé en LMNP.

Le RSI n’a rien à faire dans cette histoire , le RSI concerne les indépendants et sociétés de type EURL.
Quand bien même il y aurait RSI les cotisations se font à l’année mais surement pas lors d’une vente.

Beaucoup de confusion dans vos propos

Philippe

Il est vrai qu’il existe des fortes différences entre LMP et LMNP. Je n’avais pas fais gaffe que ce Monsieur était en LM N P.

Nous sommes LMP depuis 2005. En IR, au nom particulier, (pas de société, ni de EURL).

On ne paie pas la RSI tout de suite lors de la vente, mais la facture viendra plus tard, quand ils voient la soit disant ’PV’, qu’ils vont considérer comme revenu, et donc vous infliger des cotisations très élevées.

Du coup, je ne vois plus l’intérêt d’être LMP et je m’interroge de passer en LMNP. Mais je ne sais pas si la durée de détention de nos maisons sera la date d’achat ou la date de passage LMP/LMNP.

Philippe30 a écrit :

@Gwen11

Merci pour votre retour d’information.
On le dira jamais assez qu’il faut pas trop d’apport et un crédit long ….

Quel est votre retour pour les locations sur St Etienne ?

Philippe

Pour les locations sur Saint-Étienne, il y a beaucoup d’étudiants ce qui n’est pas ma priorité mais bon malgré tout cela peut être un atout.

Ensuite il y a de la demande mais surtout de l’offre. Mais je pense qu’en étant dans les prix du marché il ne devrait pas y avoir trop de soucis.

@Philippe30 >>

En regardant l’appartement que je vais voir aujourd’hui, j’avais justement pensé à garder une enveloppe afin de "remettre à neuf" les meubles.

En effet, je sais que la locataire est en place depuis 2005 et l’agence m’a dit que les meubles n’était pas de première jeunesse. Je comptais directement voir avec elle, si bien sur j’achète ce bien, ce qui pourrait lui rendre cette location plus agréable pour elle.

De toute façon, comme vous me le dites, je compatis bien meubler mes appartements afin de permettre aux locataires de rester le plus possible.

J’ai sans doute une vision très utopique encore de la chose mais pour le moment, je compte bien faire de mes appartements des endroits ou les locataires se sentiront bien et avec qui j’aurais de bons rapports.

Alors le rdv a eu lieu aujourd’hui.

Le bien se trouve dans une rue parallèle à une artère principale de Saint-Etienne, donc l’emplacement est pas mal. L’immeuble se compose de deux petits immeubles, l’un donnant sur rue, l’autre sur cour.

Le studio a proprement parlé est côté cour ce qui fait qu’il est vraiment au calme, nous y étions en plein après midi et aucun bruit, un avantage supplémentaire. Le studio se présente comme étant ouvert sur une pièce à vivre, il y a un double vitrage avec volet roulant électrique, ça aussi c’est un plus.

Le bâtiment date de 1974 mais la façade est en bon état, aucun travaux n’est prévu pour le moment. Les parties communes sont en bons états aussi mais demanderaient à être balayées histoire de…

Quant à la locataire, c’est une personne âgée de 74 ans qui est en place depuis 2005 et qui souhaite terminer ses jours là bas. Elle est tout à proximité et ne compte pas changer. Elle est plutôt sympathique et même après lui avoir demandé ce qu’elle souhaiterait pour améliorer ce studio meublé, sa seule réponse a été de remettre un coup de peinture aux murs.

Donc le prix est de 25000€ taxe foncière entre 250 et 300€. Le loyer est de 263€ et il n’y a aucunes charges puisque l’eau et l’électricité sont directement à la charge du locataire.

J’ai récupéré le bail qui n’a jamais été réactualisé depuis 2005, date du prix bail et reconduit chaque année par tacite reconduction.

Concernant la copropriété, elle se fera avec le temps c’est évident. Pour le moment, les deux immeubles sont gérés par une agence qui gère les loyers et avec qui le syndic va se faire. D’après les chiffres de l’agence, un devis a été fait pour les charges de copropriétés et elles s’élèveront à 22€/mois. Cela me parait correct, qu’en pensez vous ?

Nous avons rdv demain avec notre banque afin de présenter le projet pour se positionner sur ce bien.

Je comptais partir sur des devis d’emprunts de 18, 20 et 25 ans ? Qu’en pensez vous ?

Hormis le remboursement par anticipation sans frais que pensez vous que je doive vraiment négocier ?

Si vous avez d’autres remarques je suis preneur, je ne voudrais pas oublier un détail !

D’avance merci,

Sylvain

Shakaiolos a écrit :

J’ai sans doute une vision très utopique encore de la chose mais pour le moment, je compte bien faire de mes appartements des endroits ou les locataires se sentiront bien et avec qui j’aurais de bons rapports.

Les bons rapports bailleur-locataire dépendent des 2 intervenants , il suffit que l’un d’eux se sentent lésés pour qu’un conflit apparaisse.

Être de bonne volonté avec un bon locataire est une bonne démarche , savoir garder et conserver une certaine retenue et ne pas dire oui à tout permet de se protéger.

C’est aussi un jeu de rapport de force où il est bon d’avoir le dernier mot en acceptant certaines  demandes mais en les modérant en terme financier ou en les reportant dans le temps.

La location permet d’appréhender les rapports humains avec des personnes d’univers et d’éducation différents de nos critères et de nos relations proches.

Philippe

Philippe30 a écrit :

finistere a écrit :

En tant que LMP nous cotisons a la RSI. Ces cotisations sont très eleves, plus meme que l’impôt et le CSG ensemble.

Et en cas de vente d’une maison, qui dégage une PV, on sera impose, soumis a la CSG, et en plus la RSI prendra sa (grosse) part, car la PV (a court terme) est considère comme revenu par la RSI.

Dans ce cas je suis ravi d’être en LMNP afin de ne pas distribué mes résultats à divers organismes dont l’intérêt et la sérénité me semble aléatoire.

Philippe

Absolument d’accord avec vous; le statut LMP a ete plus ou moins ’tue’; il ne reste plus aucun interet.

Ce que je cherche c’est un expert pour me conseiller comment faire le passage de LMP vers LMNP, (ou de savoir deja si c’est possible ou pas).

Montez un dossier sur vos actifs , passifs , vos revenus , les revenus du studio.

Montrez à la banque que vous êtes motivé et que vous savez compter à la différence d’eux…..
Indiquez leur que vous allez faire des démarches dans d’autres établissements ça peux les faire bouger

Passez par un courtier au besoin pour le studio et parlez lui du rachat du crédit de la RP.
Les courtiers peuvent obtenir pas mal de choses.

Soyez prêt à changer de banque et à domicilier vos revenus dans une autre banque, ça se fait tout seul entre banques.

Une fois la situation bien cernée avec le courtier  , allez vous faire plaisir dans la banque en indiquant que vous faire un rachat d’emprunt ailleurs que vous regrettez que cela n’ai pu se faire ici que vous le regrettez etc ….
Soyez courtois afin de garder la possibilité de reprendre un emprunt chez eux plus tard.

J’adore ces situations où le banquier se retrouve sans aucun pouvoir face à son client

Philippe

Une banque dont vous n’êtes pas client, sera plus encline à être conciliante pour vous attirer…

Comme exprimé par @Philippe30 les courtiers sont une excellente solution. Un bon courtier sait quelle banque sera accueillante à votre typologie.

Bon courage !

Personnellement j’ai parcouru toute les banques de Nîmes , les seules réponses que j’ai eu furent un rdv avec un Non à la fin.
Sinon aucune réponse dans la plupart des cas , je suis passé en mode courtier et comme j’ai plusieurs comptes avec des crédits dans différentes banques , j’ai plus de faciliter pour trouver aujourd’hui.

Je confirme l’adage des banques qui ne prêtent qu’aux riches.

Je n’en suis pas un mais je l’ai écrit plusieurs fois il faut passer un niveau , un nombre de biens pour être mieux reconnu par ces frileux de commerciaux.

Prenez un courtier , prenez le temps d’en rencontrer  plusieurs car la personne est très importante.

Pour info , le courtier amène 10 dossiers , 8 bon ou très bon et 2 assez limite , la banque prend le paquet ou sinon il va vois dans une autre banque

Voila pourquoi des dossiers passent mieux par un courtier.

Philippe