Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

L’expert comptable est bien souvent gratuit. Si vous êtes soumis à l’IR, vous pouvez directement déduire 915€ maximum pour frais de comptabilité (expert et CGAF) si votre CA est inférieur à 32600e.

oui oui oui

Vous déduisez directement le coût de l’expert comptable et de l’adhésion au CGA de votre IR dans la limite de 915€, donc pour la majorité des LMNP il est gratuit (déduit de l’IR)

Encore une question concernant l’amortissement, je n’ai pas trouvé ou plutôt pas su trouver.

Comment calculer le montant à amortir justement ? Faut il prendre le prix d’achat ou un autre montant ?

Merci,

Merci ZX-6R, pourquoi faire estimer le bien si le bien passe de nu à meublé et ne pas prendre le prix d’achat lors de l’acquisition ?

whaou… C’est la première fois que j’entends parler de cette régle comptable… Vous avec une référence qui permettrait de valider celà? 9a semble trop intéressant…
Ca revient à amortir quelque chose au dessus de sa valeur d’achat?

Voilà un article qui me parait assez bien écrit pour expliquer l’amortissement

http://www.optimuspatrimoine.fr/amortissement-lmnp.html

Bonjour tout le monde,

je suis toujours à la recherche de mon premier investissement. J’ai loupé plusieurs biens à trop vouloir réfléchir et je me rends compte que la réactivité est une propriété que je n’avais pas encore.

Les critères de recherches sont quasi draconiens et je commence à me poser cette question :

Ne sont ils pas justement trop figés?

Voici donc quelques questions :

-le chauffage collectif doit il être rédhibitoire?
-les ascenseurs doivent ils l’être?

-A partir de quel montant pensez vous que les charges de l’appartement sont trop hautes?

Cordialement,

100% d’accord avec ZX-6R !
A fuir comme la peste ! Imaginez combien coûte une grosse chaudière collective à remplacer…comparée au remplacement d’un convecteur électrique.
Pour l’ascenseur, il suffit de voir les charges de copro des immeubles qui en sont équipées…ça fait peur ! Ma tante paye 315 euros de charges de copro pour un appartement qui a une valeur locative de 800 € !

Je parle d’expérience et pas d’un vieil immeuble au chauffage collectif des années 60.
J’ai un très bel appartement de 73m² dans une très belle résidence où il y a ascenseur et chauffage collectif.
Il y a des locataires qui se satisfont très bien d’avoir un ascenseur…
Sur le chauffage,  le surcoût d’une installation de chauffage collectif peut-être très discutable en particulier si elle est en bon état. Cette installation s’amortit sur le long terme.
Je n’ai pas eu de mal à montrer à la locataire en place depuis 4 ans que le montant des dépenses énergie était proche de celui en individuel (il y a des locataires qui refusent catégoriquement le chauffage électrique au delà de 2 pièces). Un chauffage individuel performant (ie pas électrique) c’est aussi des contrats d’abonnement énergie et d’entretien qui ont un coût.
Le vrai gros défaut du système collectif c’est l’absence de flexibilité et de liberté de choix.

Le vrai coût que j’ai du mal à accepter en copro et récemment est celui lié à l’incessante augmentation des honoraires de syndics, acceptés par les AG de copropriétaires le doigt sur la couture du pantalon. Ils arrivent à faire accepter des indexations de 3% et plus par an aux papys et mamies qui ne bronchent pas, voire bien plus avec de pseudos forfaits et options.

Mon choix est de privilégier un emplacement et une immeuble de qualité voire de grand standing, et ça marche.

Après lecture et réflexion, il n’en faut pas que je change ces critères qui à mes yeux sont primordiaux.

Les charges sont ce qui fait baisser le plus vite la rentabilité et l’ascenseur doit être rédhibitoire. Pour le chauffage collectif, c’est peut être moins catégorique mais je vais tenter lui aussi de l’éviter.

Je sais que je n’ai pas droit à l’erreur pour le premier investissement voila pourquoi je préfère mettre toutes les cartes de mon côté.

Shakaiolos a écrit :

Après lecture et réflexion, il n’en faut pas que je change ces critères qui à mes yeux sont primordiaux.

Les charges sont ce qui fait baisser le plus vite la rentabilité et l’ascenseur doit être rédhibitoire.

Je sais que je n’ai pas droit à l’erreur pour le premier investissement voila pourquoi je préfère mettre toutes les cartes de mon côté.

Il y a plein de choses qui peuvent faire baisser la rentabilité à commencer par le niveau de la concurrence dans un marché saturé.
Dans ma ville de prédilection (plus de 150 000 habitants), l’ancien est délaissé au profit d’immeubles récents et plus confortables.
Il se peut que vous ayez raison mais analysez bien le marché locatif.

RomainP : une mamie très âgée de mon coin dépense quasi exclusivement l’abonnement minimal. Le bord de la fenêtre lui sert de réfrigérateur (l’hiver et à la mi saison) et elle regarde la TV chez ses voisins. Vous avez une marge de progression

Bonjour tout le monde, voilà encore un petit moment que je n’avais pas écris mais rien de bien nouveau n’était en vue.

Je suis bien parti pour faire ma première acquisition immobilière (je ferais un post plus précis si les choses vont au bout) pour de la location et je commence donc à prendre les devants pour la suite, surtout concernant la fiscalité.

J’ai toujours lu et entendu qu’il fallait déclarer aux réels en ce qui concerne les biens loués en meublé.
Quid des biens loué nu ?

Me concernant, j’ai un TMI de 5.5% (mon épouse étant ass. mat. ses revenus ne sont quasiment pas imposables), nous sommes 5 dans le foyer, donc 4 parts, ce qui veut dire que nous sommes non imposables, pensez vous qu’il soit malgré tout plus judicieux de déclarer en réel ?

Sachant que pour déclarer en réel il faut passer par un expert comptable (pour plus de sérénité), ce qui rajoutera des frais puisqu’à partir de 2016, les frais liés aux experts comptables ne seront plus déductibles ?

En fait, j’avais fais une simulation pour une location en meublé.

En me basant sur un loyer de "base" et en abattant les 50%, cela ne changeait rien à ma fiscalité.

C’est pourquoi, je commence à me poser la question à savoir si ça vaut vraiment le coup de déclarer au réel puisqu’au final, je n’y gagne rien de plus.