Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Shakaiolos · #1

Bonjour tout le monde,

Je suis nouveau parmi vous et je suis déjà passé par la section des présentations. Malheureusement, je n’ai pas eu beaucoup de réponses…

Bref comme expliqué dans ma présentation, je souhaiterai démarrer un investissement dans des logements locatifs et à ce titre j’aimerais des conseils étant totalement novice en la matière.

Pour ne pas gêner je vais faire un copier/coller de ma présentation:

Je me présente, je m’appelle Sylvain, j’ai 30 ans. Marié et papa de 3 enfants. Propriétaire d’une maison dans la Loire, bref une vie somme tout à fait banale.

J’ai depuis quelques temps, l’envie de vouloir investir dans l’immobilier locatif afin de nous permettre d’avoir quelques revenus supplémentaires avec ma femme. Bien entendu c’est une vision à long terme. Nous souhaiterions pouvoir acquérir un petit patrimoine afin de permettre à nos enfants plus tard de pouvoir débuter la vie active plus sereinement.

Je suis malheureusement absolument novice dans ce domaine et j’ai pourquoi je viens vers vous afin d’avoir des conseils pour me lancer dans cette péripéties.

J’avais dans l’idée de débuter par de petits appartements, du studio au T2. Sans doute, proche de facultés pour des étudiant(e)s.

N’ayant pas d’apports très conséquents pour ne pas dire, pas d’apport du tout, j’espérais pouvoir utiliser la location du bien pour rembourser le crédit. Est-ce possible ou déjà faisable?

Je parcours depuis hier le forum, en long, en large et en travers afin de pouvoir commencer à me familiariser avec les différents termes.

Je dois avouer que je suis quelque peu perdu avec tous ces sujets si différents.

Savez-vous où pourrais-je trouver un sujet "de base" afin de ne pas trop de disperser ?

Comme je l’ai dis précédemment, étant totalement novice je comptais m’orienter vers du logement locatif.

Je vois souvent dans les différents sujet sur le locatif, que beaucoup passent par le LMNP, est-ce un avantage pour débuter ? Faut-il faire des démarches particulières pour entrer dans ce cas là ?

D’avance merci pour vos réponses, (en espérant qu’elles soient plus nombreuses que dans le post de ma présentation )

Mots-clés : cas, locatif, loire

Tiilanx · #2

Bonjour,

Dans quelle tranche d’imposition êtes vous imposer? Le LMNP est avantageux a conditions d’avoir des locataires pour..
Ce n’est pas le cas dans toute les région..

Pour ce qui est de l’investissements sans apport c’est possible, tout dépends de votre patrimoine ( RP payer? ) de votre gestion de vos compte, mais surtout, du conseiller de banque qui va vous faire l’emprunt.. ( et des caractéristique de votre investissement bien évidement )

J’ai emprunter pour l’ensemble de mes biens sans apport, et beaucoup de banques m’ont fermer les portes mais en cherchant on trouve.. J’en suis a 300K , bientot 480K à 21 ans..
La meilleure facon pour ce type d’opération est de passer par un courtier, il n’est pas impossible de faire les démarches vous mêmes, mais ça prends beaucoup de temps, a titre indicatifs et je passe par un courtier, on est au deuxieme mois de recherche de financement pour mon prochain projet, et a peine une première banque qui suivrait..

Si vous n’avez pas la possibilité de passer en LMNP car pas de demande vers chez vous, le plus intéressant et de trouver un bien avec travaux et de financer l’ensemble.. Il va de soit que c’est un peu plus complexe que de " juste " signer un appartement et de mettre un locataire dedans mais ça vous évitera les impots pendant un certains temps en créant du déficit foncier

Shakaiolos · #3

Merci Tiilanx pour cette réponse.

Je vais tenter de répondre à vos questions:

Ayant acheter ma résidence principale il y a 4 ans, je peux encore déduire les intérêts d’emprunts, ce qui fait que je ne paye pas d’impôts.

Je suis dans une région où je pense que les locataires ne manquent pas.

Question patrimoine, hormis ma résidence principale et 20000 Euros sur les différents comptes bancaires, je n’ai rien d’autres.

Qu’est-ce que le RP ?

Comment passer en LMNP ? Y-a t-il une démarche particulière à faire ?

Vaut-il mieux prendre un bien à crédit et faire en sorte que le bien s’autofinance ou bien acheter le bien comptant ?

Tiilanx · #4

RP = Résidence Principale.

Pour passer en LMNP , hormis un Bail adapté et la déclaration fiscale qui convient rien d’autre a effectuer. Quand je parler de demande locative je parlais en LMNP ( Location Meublé non Pro ), les grande ville ou il y a un forte demande de la part des étudiant ne pose pas de problème..

Mais tout le monde ne souhaite pas louer son logement meublé..
Il est préferable d’acheter son bien a crédit et de gerer l’autofinancement ( Crédit + Taxe foncière + Impot < Loyer )

Shakaiolos · #5

Ok, d’accord !

Autre question, mieux vaut-il justement louer meublé (LMNP) ou bien louer le logement nu ?

Tiilanx · #6

Il vaut mieux louer meublé.. Mais dans la ville standard ou il n’y a pas d’étudiant, vous aurez peu de chance.. Du moins c’est les effet que j’ai eu dans ma ville ( qui as une université .. Appart les studio rien ne part en meublé ).

Shakaiolos · #7

Étant débutant dans le domaine, je comptais justement partir sur des logements type Studio ou F1.

Je ne me vois pas me lancer dans des biens de grandes surfaces avec l’inexpérience que j’ai, peut être plus tard…

Philippe30 · #8

Tiilanx a écrit :
Il vaut mieux louer meublé.. Mais dans la ville standard ou il n’y a pas d’étudiant, vous aurez peu de chance.. Du moins c’est les effet que j’ai eu dans ma ville ( qui as une université .. Appart les studio rien ne part en meublé ).

Un T1 de 25 à 30 M2 se loue en meublé.
Dans un meublé, il n’est pas nécessaire de fournir beaucoup de meubles , le minimum impersonnel permettant une installation rapide comme canapé , table , armoire , chaise et le reste étant laissez à l’envie du locataire.

Il faut privilégier la machine à laver et fournir un micro onde , un frigo avec une cuisine équipé de hotte et de plaque de cuisson autre qu’une simple plaque chauffante électrique.

Philippe

Shakaiolos · #9

Merci Philippe pour votre réponse.

D’après vous, pour un débutant comme moi, vaut-il mieux partir sur l’idée de louer meublé (lmnp) ou bien nu ?

J’ai fais de nombreuses recherches et je dois avouer que je trouve tout et son contraire…

Philippe30 · #10

1°)
La location meublé vous permet d’amortir comptablement votre bien.

L’amortissement a été plusieurs fois évoqué sur le forum.

Pour faire simple , la partie imposable est constitué de la manière suivante :
Revenus locatif - charges - intérêts d’emprunt - assurances - frais de gestion = Base imposable.

Si vous amortissez vous déduisez en plus à la louche 80 % de la valeur du bien sur 20 ans à un taux
de 3,5 % , les 20 autres % représente le terrain ( même dans le cas d’un appartement ).

Cette déduction totalement comptable vient réduire la base imposable et vous rend non imposable de vos revenus locatifs ( BIC ) pendant 8 à 9 ans.

La location meublé correspond à des biens de petites surfaces , c’est idéal pour un premier achat.

2°)
La location nue permet de faire du déficit foncier directement dans votre IRPP.
Exemple vous avez déjà un bien en location nue qui vous oblige à déclarer tous les ans une certaine somme.
Vous achetez un autre bien dans lequel vous faites des travaux importants.
Ces travaux viennent créer alors du déficit sur l’ensemble de vos revenus foncier et si le montant excède votre revenu foncier alors vous pouvez déclarer cette "perte" qui vient réduire votre base personnelle d’imposition.
Dans le cas ou le montant du déficit serait très élevé , vous pouvez reporté jusqu’à 10 ans les déficits à hauteur de 10.700 € maximum par an.
107.000 € de travaux vont créer 10.700 € de déficit annuel dans votre déclaration pendant 10 ans.

Philippe

Shakaiolos · #11

Dans mon cas, si je comprends bien, il vaut mieux partir sur du meublé (lmnp) puisque je ne compte pas me lancer dans de grands travaux mais dans un "petit" investissement.

Pour faire simple:

Je comptais partir sur un investissement entre 20000 et 25000€ pour un studio ou un F1. si je ne dis pas de bêtises, je comptais emprunter la totalité de la somme et si tout se passe pour le mieux, le bien s’autofinance.

J’ai une dizaine de milliers d’euros de côté afin de pouvoir pallier aux différents frais à prévoir.

Est-ce quelque chose d’envisageable ?

Désolé d’être sans doute pas très clair ou de tourner un peu en rond mais je ne voudrais tellement pas me louper que je préfère prendre le plus grands nombres de précautions.

Je comprends vite mais il faut m’expliquer longtemps

Shakaiolos · #12

Encore une question qui me trotte.

Vaut-il mieux faire un crédit élevé (70 000€) et acheté plusieurs bien ou alors commencer par un seul bien aux alentours des 20 000€ puis refaire un autre crédit dans quelques temps ?

Philippe30 · #13

@Shakaiolos

Vous allez trouver un studio à 20 K€ où ça ?

Méfiance si c’est pas trop cher car le quartier peux être fortement dégradé , attention à la recherche de rentabilité dans des zones à risques.

L’autofinancement provient du prix d’achat , du montant du loyer , de la durée d’emprunt.

Si vous avez de l’argent de coté , il vous est possible de faire un apport partiel de 20 à 30 % par exemple.
Dites vous que ces 10K€ par exemple placé dans du locatif auront un meilleur rapport qu’un livret A

Commencez par un seul bien , attendez un an pour faire un bilan locatif , fiscal.
Ensuite vous verrez si vous continuez , vous aurez de meilleures bases pour prendre des décisions.

Philippe

Shakaiolos · #14

@Philippe30

Dans la Loire et sur Saint-Etienne précisément, les studios se vendent aux alentours des 20 à 25 000€. Bien entendu, il faut faire le tri et faire attention aux trop petits prix…

Comme dis plus haut, je possède 20 000€ de cash sur mes différents comptes, mais je pensais qu’il était plus judicieux de garder ce cash au cas où des frais venaient se greffer au crédit de l’appartement, ou pourquoi pas pour faire face à des impayés (j’espère bien entendu ne pas passer par là).

Voilà, pourquoi ma première idée était de financer l’appartement à 100% par un crédit sur une longue durée ( d’après ce que j’ai pu lire sur les différents posts, il vaut mieux faire un crédit sur 20ans, est-ce toujours le cas ? ).

Cordialement,

Sylvain

Shakaiolos · #15

Bon ça y est, nous avons décidé de prendre rendez vous avec des banques afin de savoir si nous pouvions espérer un crédit, malgré déjà le crédit pour notre RP.

Comme déjà dis, je pars sur une petite surface pour un achat entre 20 et 25k€.

Suite au prochain numéro et avant tout merci pour vos réponses, merci pour ce forum qui m’a permis de pouvoir répondre à bons nombre de questions.

Merci surtout à Tiilanx et Philippe30 pour leurs réponses plus personnelles.

Shakaiolos · #16

Bonjour,

Je reviens un peu vers vous afin d’affiner mes recherches.

Quelles sont pour vous les règles à ne pas manquer avant de choisir un bien ?

J’ai tenté de chercher sur le forum mais je ne trouve pas un sujet qui répond à toutes mes questions…

Auriez vous une liste "générale" pour ne pas louper un argument important ?

D’avance merci,

Tiilanx · #17

C’est à dire? Afin d’éviter d’éventuelles travaux ou par rapport aux intérêt du futur locataire?

Shakaiolos · #18

Non plus généralement. Lorsque vous cherchez un bien, vous ne regardez que la rentabilité ou bien d’autres facteurs entrent en compte?

Pour être plus clair, je trouve plusieurs bien avec une rentabilité au dessus de 10%, du coup qu’est ce qu’il faut voir après la rentabilité pour ne pas prendre trop de risques ?

Autre chose, j’ai vu un notaire et un conseiller bancaire. Le conseiller bancaire me conseille de monter une SCI avant de ma lancer dans l’immobilier locatif alors que le notaire me dit que ça ne servirait à rien, qui a raison au final ?

Dernière modification par Shakaiolos (10/06/2014 21h29)

finistere · #19

Philippe30 a écrit :
1°)
La location meublé vous permet d’amortir comptablement votre bien.

L’amortissement a été plusieurs fois évoqué sur le forum.

Pour faire simple , la partie imposable est constitué de la manière suivante :
Revenus locatif - charges - intérêts d’emprunt - assurances - frais de gestion = Base imposable.

Si vous amortissez vous déduisez en plus à la louche 80 % de la valeur du bien sur 20 ans à un taux
de 3,5 % , les 20 autres % représente le terrain ( même dans le cas d’un appartement ).

Cette déduction totalement comptable vient réduire la base imposable et vous rend non imposable de vos revenus locatifs ( BIC ) pendant 8 à 9 ans.

La location meublé correspond à des biens de petites surfaces , c’est idéal pour un premier achat.

Oui, mais attention au piege!

Car le jour ou vous vendez votre appart, sa valeur comptable sera tres bas, voir zero. Donc, meme si vous vendez au prix d’achat, (sans PV reel), vous aurez un impot PV tres fort a payer.

Et ce n’est pas que l’impot! Car une fois que la fisc aura pris sa part, la RSI viendra prendre encore plus que la fisc! Et ce dernier, aucun moyen d’y echapper…..

Philippe30 · #20

Quand vous vendez le notaire ne demande pas si le bien est loué en meublé ou en nu.

Cette notion de VNC est effectivement pour une SCI IS mais pas dans le cadre de location meublé en LMNP.

Le RSI n’a rien à faire dans cette histoire , le RSI concerne les indépendants et sociétés de type EURL.
Quand bien même il y aurait RSI les cotisations se font à l’année mais surement pas lors d’une vente.

Beaucoup de confusion dans vos propos

Philippe

Lili · #21

finistere a écrit :
Car le jour ou vous vendez votre appart, sa valeur comptable sera tres bas, voir zero. Donc, meme si vous vendez au prix d’achat, (sans PV reel), vous aurez un impot PV tres fort a payer.

la RSI viendra prendre encore plus que la fisc! Et ce dernier, aucun moyen d’y echapper…..

Bonjour,
j’ignorais totalement ce point, même si j’envisage de conserver très longtemps mes achats, on ne connait pas les aléas de la vie qui peuvent amener à devoir vendre…
Le RSI concerne uniquement le LMP ?
D’autres personnes peuvent-ils confirmer ces 2 points?
Merci et bonne journée !
Lili

Lili · #22

Merci Philippe,
plus rapide que moi :-)

Shakaiolos · #23

Après de multiples recherches je suis tombé sur une annonce qui m’a l’air vraiment sympa.

C’est un studio, meublé de 20m², loué 263€ +20€ de charges, chauffage individuel électrique.

Proche des facs

La taxe foncière est de 300€

Le prix est de 25000€

La rentabilité brute si je ne me trompe pas dépasse les 12.5%

Je pensais partir sur un bien comme celui ci pour démarrer ma "carrière"

Que pensez vous d’un bien comme celui-ci pour débuter ?

PS: J’ai oublié de préciser que c’est un immeuble comprenant 9 lots tenu par un seul propriétaire mais que ce dernier souhaite vendre plusieurs appartements dans cet immeuble. Pour le moment aucun syndic mais si plusieurs appartements viennent à être vendu, je pense qu’un syndic va voir le jour.

MichelPlatini · #24

J’avoue être estomaqué par les prix pratiqué à St Etienne !

Y’a t-il une centrale nucléaire type Tchernobyl juste à côté ?
On pourrait le croire.

Même si ce n’est pas là que j’aurais envie de vivre, un appart - en ville pour le prix d’une voiture familiale - c’est ébouriffant.

A priori, vous ne risquez pas grand chose - surtout avec un loyer un peu en dessous du marché et une rénovation attractive.

Gwen11 · #25

Shakaiolos je débute aussi dans l’immobilier et j’ai comme vous envisagez de le faire aujourd’hui, acheté un studio pour des étudiants il y a 1 an et demi. Je ne suis pas du tout en LMNP (je ne savais même pas qu’on pouvait y avoir accès sans passer par des agences immobilières qui en vendent dans des EPHAD, des résidences étudiantes, résidence hôtelière…).

J’ai voulu commencer par un studio à cause de la peur… peur de me planter sur mon 1er achat. J’ai opté pour un studio (en connaissant le risque de turn-over) pour éviter d’avoir une trop grosse mensualité lors des vacances locatives. J’ai choisi un appartement près d’une fac (100m) dans une résidence de moins de 20 ans. Je vais te faire un petit listing de mon ressenti pour que tu te fasses une idée.

Points négatifs : j’ai donné un apport pour ce studio et j’ai fait un crédit sur 10 ans (souhait car peur du monde immobilier et de l’inconnu). J’ai un cash flow négatif tous les mois donc je suis limitée dans le prochain investissement que je vise (car quand tu auras commencé vous allez y prendre goût… et je pense que vous retenterez l’expérience avec un appartement plus grand plus tard ;-) ).
Points positifs : satisfaite d’avoir choisi la population étudiante car le secteur est recherché vers la fac. J’ai acheté l’appartement loué, je n’ai pas sorti une grosse somme lors du démarrage du crédit (l’inconvénient par contre c’est qu’on ne peux pas faire ce qu’on veux avec le loyer car un bail est déjà en cours, cependant lorsque nous sommes dans les prix du marché nous savons dès le départ que nous faisons une bonne affaire).

Si je peux vous donner quelques conseils généralistes (que je n’ai pas forcément appliqué à l’époque et que je ne louperai pas pour le suivant) :
- lorsque vous allez trouver un bien qui vous intéresse, il faudra regarder les annonces de location dans le même type de bien et si possible du quartier que le bien visé pour voir la concurrence et les prix pratiqué en loyer
- ne pas mettre d’apport (ou juste les frais de notaire s’ils ne sont pas trop élevés) et faire un crédit plus long (je viens de me rétracter d’un bien pour lequel le compromis avait été signé mais j’avais contacté un courtier pour un financement à 110%). Mon objectif aujourd’hui est de créer un cash flow positif ou neutre.
- se fixer sur une ville, un quartier et très bien étudier le secteur avant de visiter plusieurs biens (ne pas signer sur le 1er… ne pas hésiter à comparer et à revenir sur le bien qui sort du lot). Pour le studio j’ai signé tête baissé et je peux dire aujourd’hui que j’ai eu beaucoup de chance (j’avais malgré tout bien discuté avec les anciens propriétaires et ils semblaient sérieux. Ceci dit la confiance n’exclue pas le contrôle). Lors d’un bien potentiellement intéressant, bien se renseigner sur la gestion de la copropriété !

Puis si vous passez par des agences, ne pas oublier qu’ils sont (surtout) là pour vendre et prendre leur com’ ! Si vous avez un doute sur un point, vous renseigner de votre côté, sur le forum mais ne pas faire exclusivement confiance au vendeur.

Avec le recul je pense que l’immobilier (locatif) est comme une drogue… lorsque votre premier bien aura survécu une année et que vous aurez bien compris le mécanisme, vous retenterez l’aventure. Il ne faut donc pas se fermer des portes de sortie dès le 1er achat.

Voilà ma maigre contribution. J’espère que vous ferez les bons choix et que vous trouverez un bien intéressant rapidement.

Dernière modification par Gwen11 (12/06/2014 13h22)

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