Redlantern : étude de cas immobilier (T2 en centre-ville)

Bonjour,
Je souhaite recueillir avis et conseils sur une opportunité qui m’est offerte. C’est pour moi l’occasion de mettre en pratique ce que je lis sur forum depuis quelques années même si je l’avoue je tâtonne encore dans les détails.

VOTRE PROFIL

- Statut : 28 ans, en couple, PACS à venir dans l’année
- TMI / Revenus : 2000€/mois, pas de crédit, TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : dépend du régime fiscal retenu
- Fiscales : notions de base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : première expérience de rafraichissement d’un T2 (sols et murs)
- Sociales : bonne
- Temps disponible : quelques heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 dans une copropriété d’une douzaine d’appartements, 2 caves.
- Étage, luminosité, surface : Appartement sur un étage au RDC, bonne luminosité, 53m², sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité, le précédent propriétaire vient de mourir (mise en vente par l’héritier)
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets : persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, manuels
- Décoration : légèrement vieille (ancien propriétaire de +90 ans)

LOCALISATION DU BIEN

- Ville d’Ille-et-Vilaine bientôt desservie par la LGV.
- Plein centre-ville, 100m de la gare, proche superette, médecins, poste, cinémas, etc.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Clairement oui.

RENTABILITÉ DU BIEN

C’est ici que je sollicite vos différents avis. Je multiplie les calculs de rentabilité sans parvenir à un cashflow nul.
- Coût du bien avec frais de notaire : 100k€ + 8k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Entre 685€ / mois
- Taux de vacance envisagé : Estimé à pas plus de 3%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en direct

- Travaux immédiats : Salle de bain à moderniser, rafraichissement des murs, cuisine à équiper un minimum. Environ 15k€ (fourchette haute).
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun à ma connaissance
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : bonne question
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : idem

- Taxe foncière hors TEOM : le précédent propriétaire en était exempté, je l’estime à environ 1000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : environ 70€ / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : plusieurs simulations me donnent 2% du loyer (soit environ 14€/mois). 

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7,6 % brut (hypothèse d’un loyer à 685€/mois)
- Rendement net : 4,7% d’après Rendement Locatif

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, le but est d’emprunter à 110%.
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,9%
- Durée du crédit : 25 ans, afin d’avoir les plus petites mensualités possibles.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 6 mois de salaire sur un LDD.

RÉGIME D’EXPLOITATION
J’ai, à l’heure actuelle, 3 pistes :
- location nue : la disposition des pièces ne permet pas de créer de chambre supplémentaire ce qui empêchera toute colocation.
- meublé : sachant que loyer est assez élevé, le meublé intéresse-t-il d’autres personnes que les étudiants ?
- profiter du RDC pour louer à une profession libérale.

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Négatif pour le moment, quelles pistes pour le rendre nul ?

Pour résumer, je compte sur l’arrivée de la LGV pour que le bien prenne de la valeur. A l’heure actuelle, l’héritier (neveu du défunt) souhaite revendre l’appartement pour payer les frais de succession. Il a fixé le prix de l’appartement à 100k€ bien qu’un notaire lui ai expliqué qu’il pourrait en demander plus.
Je n’ose donc pas réellement négocier le prix d’achat même si mes simulations font apparaitre un cashflow positif lorsque le prix d’achat est de 90k€.
J’ai effectué 2 visites, dont une avec un artisan. J’en effectuerai une 3ème demain soir.
Il s’agit de mon premier achat immobilier et je ne souhaite pas grever mes capacités d’emprunt futures (d’où le refus du cashflow négatif pour le moment).
L’héritier m’a informé avoir reçu une offre au prix de 100k€ mais attend la mienne d’ici la fin de la semaine par courtoisie.
J’espère avoir exposé l’ensemble du projet.
Pensez-vous que ce soit une opération intéressante ? Quels sont selon vous les axes d’amélioration et les leviers sur lesquels jouer afin d’obtenir un cashflow à minima nul ?

Mots-clés : immobilier, location, rendement