SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Juskicissava · #426

Je pense que nous ne sommes pas dans la bonne file pour discuter de ça…
mais,
Investissor, je pense que vous faites 2 erreurs dans la fiscalité de l’assurance-vie dans votre calcul :
Premièrement, Si votre assurance génère effectivement 4,97 euros de gain vous avez une enveloppe globale disponible de 98,90 + 4,97 = 103,87€
le montant investi dans l’assurance-vie étant de 100, votre gain est de 103.87-100 = 3,87€

Si vous décidez de clôturer l’assurance-vie, votre montant imposable sera alors de 3,87€, pas de 4.97€.

Deuxièmement, si vous ne clôturez pas l’assurance-vie, mais si vous décidez uniquement de prélever 4,97 euros, vous ne prélevez pas le gain, mais vous prélevez une part proportionnelle de gain et de capital qui compose l’enveloppe globale :

dans votre exemple les 4,97 euros que vous prélevez sont composés de 3.87/103.87 = 3.72% de gain soit 4.97x3.72%= 0.18€
et de 96.28% de capital soit 4.78 euros
Le montant imposable est seulement de 0,18 euros
Voila pour le gain imposable, concernant la fiscalité applicable :
si votre assurance-vie à moins de huit ans vous paierez 30 % d’impôt sur les 0,18 €, Soit 0.054€
si votre assurance-vie à plus de huit ans vous ne paierez que 17,2 % si vous n’avez pas consommé l’abattement de 4600 ou 9200.

Si quelqu’un peut confirmer…

De mon coté je continue à penser que pour URW et les éligibles, l’AV reste bien favorable, si les frais sont réduits comme chez Spirica.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Juskicissava (21/02/2019 16h06)

investissor · #427

Je pense que vous avez tout à fait raison, je vais refaire mes calculs.

Bluegrass · #428

De plus, pour l’achat en CTO, vous ne prenez pas en compte la TTF de 0,3% à rajouter aux frais de courtage.

Ribeiro · #429

@Juskicissava autre point important selon moi, dans le cas ou on ne se trouve pas dans une phase de consommation mais de capitalisation, l’AV est d’autant plus intéressante car les dividendes sont réinvestis sans frottement fiscal. Pas de prélèvement sociaux ni d’impôts.

Par contre, il me semble que dans certains contrats, comme Spirica, les dividendes sont automatiquement réinvestis sur le fond en euro.
Pour celui qui souhaiterait réinvestir les dividendes en action, il faudrait payer des frais d’arbitrage en plus…

Juskicissava · #430

Bonjour Ribeiro, C’est exact l’AV est encore plus intéressante quand on peut attendre 8 ans, contrairement à moi.

Les dividendes sont effectivement versés sur le fond euro. Pour les frais de ré-investissement,
il n’y a pas de frais d’arbitrage chez spirica.
mais il y a 0.6% de frais à l’achat de titre vif, personnellement, je n’en tiens pas compte, étant dans une perspective de LT et que ça représente souvent moins que la variation du cours sur une journée…

delta · #431

La file de discussion dédiée aux aspects fiscaux du CTO et de l’AV pour les foncières cotées est ici :

Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO

M/erci.

gandolfi · #432

Skarklash a écrit :
Concernant les SIIC, je n’aurai pas mis Covivio : un ANR très proche du cours actuel (pas de parachute à la baisse) pour un rendement le plus petit des 4 (5,22% ce matin). Certes cette SIIC est diversifiée (bureaux, résidentiel et hôtels) mais cela ne justifie pas de la payer à son prix alors que les autres SIIC citées décôtent de 17 à 40%.

Merci pour vos conseils.

- Je pensais qu’il fallait se fier au PER (7.8) qui est assez bas comapré par exemple à Icade (44) ou Mercialys (14).

- Sur quels critères vous basez vous en priorité ? A partir d’un site particulier ?

Skarklash · #433

Des sites comme investir, les compte-rendus des publications des sociétés, ce forum …

Il ne faut se focaliser sur un site mais rechercher via google. On obtient très souvent une information plus précise.

gandolfi · #434

Mer ci je vais essayer de faire le tri. Déja j’ai les autres SIIC cités bien que j’ai un doute sur la fameuse Unibail qui dégringole beaucoup.

ArnvaldIngofson · #435

Les foncières sont en forme ce matin : elles monopolisent le podium des + fortes hausses du SBF120

Aussi UNIB-RODAM-WES STPL 147.200 EUR +2.00%

Retour d’intérêt pour des valeurs de rendement, alors que depuis quelques jours les valeurs de croissance sont moins recherchées ?
Prise en compte de la nouvelle politique de la BCE, qui reporte aux calendes grecques la hausse des taux en zone Euro ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #436

ArnvaldIngofson a écrit :
Prise en compte de la nouvelle politique de la BCE, qui reporte aux calendes grecques la hausse des taux en zone Euro ?

Vous avez tout dit.

thegambler · #437

Bonjour

Petite info sur les foncières à partir de la minute 6. L’info de la retenue à la source sur UNIBAIL est inexacte (voir la file UNIBAIL pour la bonne réponse).

Le débrief d’Intégrale Placements: Eric Bleines et Andrzej Kawalec - 08/03

IH : si vous ne mettez pas un petit résumé, ce n’est pas très intéressant…

Ledep · #438

Bonjour,

Argan continue son petit bonhomme de chemin tel un coucou suisse.
Cela reste une "petite" foncière familiale (Le Lan possède 54%) small-cap de 950M€ (encore il n’y a pas si longtemps micro-cap) sur un secteur très spécifique que sont les entrepôts logistiques (plateformes) dit premium avec de grands noms que vous retrouverez sur leur site internet.

L’ESSENTIEL 2019

La croissance du titre continue d’être insolente depuis maintenant 10 ans à +/- 800%

Personnellement je possède le titre depuis 5 ans, 1er achat à 15.95€ et par le jeu des PV et d’un triplement de ma position en mai 2018, c’est devenu ma 1ère ligne (5.9%).
Je remercie au passage Bifidus qui nous lit encore, de m’avoir fait découvrir le titre à l’époque.

Le rendement du dividende est "faible" dans l’absolu pour une foncière mais largement croissant. Le titre surcote en permanence son ANR, 58€ Vs 44.8€ en ce moment, donc la performance de ce titre passe par la plus-value bien plus que par le dividende, ce qui peut sembler paradoxal pour une SIIC.

J’apprécie la transparence et l’humilité (qui est une valeur fortement bousculée de manière générale en ce moment) de l’équipe de gestion.

L’actualité du moment c’est un nouveau projet pour Nutrition & Santé (Gerblé, Allergo, Gerlinéa, Isostar…).
ARGAN met en chantier d’un nouvel entrepôt loué à Nutrition & Santé - Indices & Actions - Le Figaro Bourse

C’est également un dividende de 1.35€ brut en hausse de 32% Vs 2017 et qui offre la possibilité d’un réinvestissement fixé à 48.54€ donc en décote avec le cours actuel, ce qui offre un nouveau premium de près de 20pts (un peu moins avec la dilution mais tout de même mieux que beaucoup qui propose un réinvestissement sans décote).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Skarklash · #439

thegambler a écrit :
Petite info sur les foncières à partir de la minute 6. L’info de la retenue à la source sur UNIBAIL est inexacte (voir la file UNIBAIL pour la bonne réponse).

Le débrief d’Intégrale Placements: Eric Bleines et Andrzej Kawalec - 08/03

En résumé :
- désamour des foncières centres commerciaux depuis 3-4 ans et surtout URW depuis le rachat de Westfield
- avec la baisse du cours et le maintien du dividende d’URW, on arrive à un rendement de + de 7% assez unique pour une société de cette taille
- retenue à la source de 15% [pour moi, elle n’est pas sur tout le dividende]
- fin de la rente liée aux centres commerciaux "niche à cash", un peu plus de vacances, du e-commerce
- URW a bcp de dettes et la perte de valeurs des actifs à problème continue. Les cessions vont prendre un peu de temps
- Acheteur à 145 € dans l’optique d’une valeur de trading
- concernant le secteur immobilier, il y a Icade (bureaux/santé) et le résidentiel allemand. Les rendements sont moins élevés mais plus pérennes.

Bluegrass · #440

Bonsoir,

J’ai trouvé ce lien qui me semble intéressant sur le choix multicritères de SIIC/REIT et dont les cours semblent réactualisés en temps réel (20 min).

ANALYSE SIIC - Google Spreadsheets

dfranck · #441

Bonjour,

Je le connais bien, j’en suis l’auteur
Je l’ai partagé avec l’auteur d’un site sur l’investissement qui l’a publié, avec mon accord.

Je l’ai fais mi novembre 2018, donc les ANR ne sont peut être pas à jour.
Les cours sont mises à jours avec la fonction adéquate de Google finance.

ArnvaldIngofson · #442

Je confirme, les ANR ne correspondent pas aux dernières publications (résultats 2018).
Une mis à jour serait appréciée …

Noyl · #443

Bonjour

J’ai essayé de mettre à jour mais les publications du T1 2019 ne sont pas encore disponibles.

dfranck · #444

Bonjour,

Pour tout ceux qui ont appréciés mon travail sur les SIIC (le google sheet retracant les ANR, cours etc.. des foncières francaises), j’ai developpé un outil gratuit que je présente ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/t20634

Je vous invite à me faire vos retours & suggestions

ArnvaldIngofson · #445

Les grandes foncières européennes offrent actuellement tous les niveaux de rendement : 5, 6, 7, 8, 9 et même 10 % ; avec des niveaux de risque correspondant.
Le rendement se compare favorablement par rapport aux SCPI (4,35 % en moyenne de DVM).

5 % de rendement : COVIVIO.
La moins risquée grâce à une excellente diversification, tant en types d’actifs (bureaux, hôtels, logement) que géographique en zone Euro (France, Italie, Allemagne, etc.).

6 % de rendement : ICADE.
Un peu plus risquée par son activité de promoteur, mais on apprécie la diversification dans les actifs de santé.

7 % de rendement : Klepierre.
Là on entre dans les foncières de commerce, menacées par le commerce en ligne.
Mais les grands centres commerciaux, qui peuvent développer une offre de loisirs (restaurant, cinémas, salles de sport, etc.) sont sans doute moins concernés.

8 % de rendement : Unibail-R-W.
Un risque supplémentaire avec l’intégration de W, qui à ce jour se passe bien (synergies).

9 % de rendement : Carmila.
C’est des galeries commerciales : un hyper essentiellement alimentaire (Carrefour) et des boutiques autour, souvent habillement. Le commerce en ligne est plus menaçant, mais on pourrait jouer sur la proximité et la disponibilité des produits.

10 % de rendement : Mercialys.
Un risque supplémentaire avec le lien avec Casino (qui possède pourtant moins d’actions) lui-même lié à Rallye et autres holdings (en procédure de sauvegarde).

Globalement, il me semble que le risque est correctement rémunéré. " no pain no gain".
A chacun de faire son marché en fonction de son aversion au risque.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Rucipe · #446

Merci Arnvald,
À partir de mi 2017, on remarque que le cours de Klépierre et d’URW décroche alors que celui de Covivio reste légèrement haussier. Est-ce grâce à la diversification de Convivio ou y a-t-il d’autres raisons ?

Surin · #447

ArnvaldIngofson a écrit :
qui à ce jour se passe bien (synergies).

Pour les synergies peut-être, pour les actionnaires de Unibail nettement moins, plus de 25% de perte sur le cours de bourse ou quasiment 4 années de dividende, pas sûr que tout le monde soit d’accord sur le fait que cela se passe bien.

bibike · #448

Conclure que la volatilité d’un titre (à court terme en plus) est représentatif du résultat d’une fusion acquisition est un petit peu hors propos non ?

Il faut savoir être patient (investisseur à long terme?!) et s’affranchir de la bourse qui clignote et qui s’agite…

PierreP · #449

Terreis :Terreïs annonce le dépôt du projet d’offre publique de rachat à la suite de la réalisation de la cession d’un portefeuille de 28 actifs immobiliers à Swiss Life pour un prix de 1,7 milliard d’euros

En tenant compte des Distributions et du prix proposé dans le cadre de l’Offre, les actionnaires minoritaires de Terreïs percevront 60,00 euros par action ordinaire et 63,90 euros par action de préférence.

Le cours actuel est de 58,80 €. Est-il à ce niveau, notamment, grâce à l’offre de rachat ?
Qqn a-t-il un avis éclairé ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

GoodbyLenine · #450

Le cours est à ce niveau à cause de l’offre (annoncée depuis un moment), bien évidemment.
Avant l’offre il était bien plus bas (avec une décote).

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ArnvaldIngofson a écrit :

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