Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement)

1 600€ pour 6 appartements, ça fait 270€ de loyer par appartement en moyenne.

Ca laisse un énorme doute quant à la qualité du bien et celle des locataires.

Si c’était moi, je ne prendrais même pas la peine de me déplacer pour une visite.

Avec 2 T3 et 4 T2 on peut imaginer une surface de 300m2 minimum soit 433€/m2 pour du bon etat

Meme si ce prix est en dessous du marché et que le marché est a 500€ du m2 c’est mauvais signe!

Dans 15 ou 20ans une rénovation lourde vous coûtera pas loin de la moitier du prix du bien!

Un t2 de 45m2 a 19 500€ ( au prorata )

Une cuisine équipe : 1000€
Elec a remettre au norme: 1000€
Peinture: 500€
Carrelage: 1500€
Menuiserie: 2500€
SDB: 1500€
Total: 8000€ soit 40% du prix du bien

Imaginer si vous devez refaire l’isolation et un ravalement de façade…

Petits conseils :
1/ Faites vous accompagner par un vrai pro (plombier…) ou par un investisseur expérimenté pour estimer les réparations nécessaires. Je trouve l’affaire bonne en ce qui concerne les chiffres, et même un peu trop bonne pour un débutant… Pourquoi des investisseurs expérimentés ont-ils laissé tomber ?
2/ Demandez le prix de la taxe foncière.
3/Vérifiez le paiement régulier des loyers la dernière année (relevés de compte en banque).
3/ Y-a-t-il une copropriété ?
5/Est-ce qu’une banque vous suit ? Limitez au maximum votre apport, maximisez l’effet de levier avec l’emprunt. Les taux sont bas. Placez vos économies dans des liquidités.
6/ Relisez le blog immobilier, en particulier les messages de DDtee, ZX-6R et Philippe30, qui voguent vers de nouveaux horizons…
Rastignac

1/ Je compte tout d’abord visite le bien de manière seul, afin d’avoir un première avis, et ensuite voir pour une contre visite accompagné d’un ami dans le bâtiments et qui gère une dizaine de bien locatif.

2/ Evidemment je demanderais lors de la visite, le prix de la taxe foncière. Je sais que pour ma ville celle-ci est assez élevée, reste à savoir combien exactement ?

3/ Je vérifierais le paiement des loyers, ainsi que savoir depuis quand les locataires sont en places
Sachant que l’école situé à proximité, la durée des études est de 5 ans, ce qui est plutôt intéressant.

4/ Je ne sais pas pour le copropriété, à vérifiez également.

5/ La banque serait prête à me suivre normalement, reste à voir l’apport à faire, j’envisageait 40/50 000 afin de limité les risques, et de ne pas prendre dans le reste du capital en cas d’imprévu.
Mais après reste à voir l’apport optimale, peu-être 20/30 000 suffirait.

6/ Je vais essayer de jeter un oeil à tous cela.

Pour répondre à Gwen11 :
Effectivement les données aux niveaux des appartement ne sont pas la même, je m’explique, l’annonce disait que l’immeuble était composé de 1T3 et 5 T2. Lors du bref entretien avec l’agent immobilier celui-ci annonçait donc un T3 en rez de chaussé, un petit T3 au premier et de petit T2 pour le reste.
Vu la superficie de l’immeuble, je ne pense pas que cela correspondent vraiment à celà.
J’imagine plus un T3 en rez de chaussé, un T2, et le reste en T1, studio.
Ce qui correspondrait déjà plus avec les fourchettes de loyers annonçait par l’agent.

Celui-ci évoqué plutôt du rafraîchissement, ainsi que des petits travaux, style cuisine, cabine de douche.

Bonjour,

Il me semble que vous devriez être plus précis dans vos demandes de renseignements. Relisez le premier message : il n’y a aucune indication de surface (si ce n’est celle du jardin…). Si cette information était dans l’annonce, pourquoi ne pas la reprendre ? Dans votre propre intérêt, si vous voulez que les foreumeurs vous apportent des avis fiables, fournissez-leur les informations nécessaires.

Concernant les logements et le nombre de pièces : déjà, l’AI contredit au téléphone sa propre annonce (un T2 de l’annonce devenant un T3 au téléphone) : il y a un problème. Il est censé connaître les biens qu’il met en vente, et les décrire de façon erronée dans une annonce peut constituer une publicité trompeuse.
Ensuite, quand il vous dit au téléphone "un T3 en rez de chaussé, un petit T3 au premier et de petit T2 pour le reste", vous en déduisez que c’est peut-être des T1 voire des studios ? Ca n’est pas sérieux, ça tient de la divination. Visitez et comptez le nombre de pièces principales (et leur surface) !

Enfin, concernant la visite, vous devez impérativement vous faire votre avis, votre propre diagnostic sur cet immeuble. Ne laissez pas l’AI vous saouler de paroles. Avez-vous une grille d’analyse à remplir pendant ou après la visite, pour ne rien oublier ?
Avez-vous vérifier avec l’AI que vous pourriez visiter toutes les pièces, y compris caves et combles ? Visiter seulement la moitié des appartements et la cage d’escalier ne permet pas de visiter complètement le bien. D’ailleurs, s’il vous fait signer un bon de visite, soyez précis sur les appartements réellement visités.

On retrouve dans votre fil "l’AI dit que", "d’après l’AI…". Il y a un proverbe intéressant : "les paroles s’envolent, les écrits restent".

Simple exemple :
"Selon l’agent immobilier, 2500€ de travaux par appartement suffirait."
- les appartements ont tous exactement les mêmes besoins de travaux ?
- l’AI peut s’engager à faire rénover les appartements par des artisans à ce prix-là ? Il peut l’écrire ?
- quelle est la valeur de ce chiffre, sachant que le prix d’une rénovation varie énormément selon l’ampleur des travaux souhaitée, la qualité et le standing recherchés, et selon si on fait soi-même ou si l’on fait faire à des artisans.

Quelques informations importantes à approfondir lors de la visite :
- appartements loués nus ou meublés ?
- obtenir le prix des loyers hors charges, pas CC.
- un compteur électrique par appartement + un pour les parties communes ?
- surface loi Carrez de chaque appartement. Attention, dans les 200 m² annoncés de l’immeuble, est-qu’on inclut les parties communes ?

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2016 08h20)

Bonjour à tous !

Je reviens vers vous car je sort juste de la visite de l’immeuble.
Bon tout d’abord je n’ai pas pu visiter l’emsemble des appartement, seulement deux, mais cela me donne déjà une idée de l’ensemble.
Tout d’abord, l’immeuble en lui même est en bonne état, au niveau des parties communes, il faudrait quelque rafraîchissements ( Peinture etc.. ) Cependant la cage d’escalier est en bonne état. La façade est en bonne état, reste la toiture où j’ai quelques doutes, j’ai vu avec l’AI pour une contre visité accompagné de mon ami artisan.

Ensuite concernant les appartements, ils sont vétuste, c’est à dire les deux que j’ai visité, les cuisines sont en mauvais état, et les salles d’eau sont petites et aurait besoin de travaux d’aménagement.
Le reste serait principalement décoratif ( les murs des appartement sont de toutes les couleurs )

Je note cependant une fuite d’eau provenant de la goutière qui a provoqué de l’humidité dans la chambre d’un des appartements.

Ensuite deux appartement que je n’ai pu visité sont refait à neuf, un T2, ainsi que le T3 en RDC, que le locataire refait à neuf en contrepartie d’une baisse de loyer pendant encore 3 mois( de 450 à 250€ )
Concernant les locataires, 3 sont ancien ( 5 ans, 8 ans, et 16 ans ), les trois autres récents.

Ensuite chaque appartement possède un compteur individuelle.

Aucun étudiant dans l’immeuble, que des personnes d’un certain âge.
Aucun appartement est loué meublé.
Selon les locataires, aucun problème de voisinage.

L’immeuble n’est pas soumis au statut de copropriété.

La taxe foncière s’élève à 3500€.

Au niveau des loyers, on est sur du 1550 € mensuel, dont 1400 € par les APL.

Les loyers pour les 4 T2 sont très faibles ( 200€ en moyenne ) Alors que ceux-ci avec des travaux pourraient être loué 250/280 €.

Ensuite l’immeuble est affiché à 130000€ mais j’ai cherché des renseignements sur le propriétaire.
Celui-ci est atteint d’une grave maladie, et a 80 ans, il est donc pressé de vendre, afin de faciliter les choses pour ces héritiers.
Une bonne marge de négociation est envisageable.
Une offre à 110000€ pourrait être possible.

J’envisage de prendre rendez vous avec ma banque dans la semaine, effectuer une nouvelle visite avec mon artisan.

Merci d’avance de votre aide

Comparez également les prix de location ( à prestation plus ou moins égale ) dans votre région.
Les loyers me paraissent extrêmement faibles, et même revalorisés de 50 ou 80€. Ça me fait vraiment tiquer.

Quand vous parlez de compteurs individuels, de quels compteurs parlez vous ? Eau ? Électricité ?

Depuis combien de temps le bien est il en vente ?

Petites remarques d’après mes expérience :

- 3500€ de taxe foncière pour 1500€ de loyer, c’est rédhibitoire.
- Des logements si petits (T2 ou T3) à côté d’une école, c’est inutile. Le gens avec enfants souhaitent en général avoir 2 chambres au minimum voire 3. En résumé, des biens plutôt grands.
- Les APL, je trouvais rassurant de les avoir. Maintenant, je préfère avoir des locataires qui travaillent (ils sont moins présents dans les appartements, râlent moins etc) et qui paient directement les loyers.

Bonjour,

J’apporterai ma maigre et courte expérience ce type de bien:

J’ai fait une file sur cet immeuble, que je vais mettre ç jour bientot

J’ai effectivement acheter récemment un immeuble à 450€/m², pour 5 logements, loyer très faible à 25 min de Nantes. 80K€+9K FDN+ 20K€ travaux pour 220m²

TF 440€ (la votre me semble incroyablement élevée!)

Ce qui est différent c’est que sur les 5 logements j’en avais un de libre, 2 payés par la CAF, 2 payé (avec des lacunes) par des intérimaires. Locataires présents depuis 2, 3, 5, 7ans.
Je n’étais pas autant exposé à la CAF que vous. Les locataires sont tous des hommes célibataires (profil plus simple en cas d’expulsion que la mère célibataire, dur de penser comme cela, mais c’est un fait…)

Conclusion après 4 mois (court en rapport avec un prêt sur 20 ans):
20K€ de travaux totaux, 2K€ dans les communs, 5K€ de couverture, 2,5K€ dans 3 appart, 5 dans celui qui était libre, et rien dans le studio (refait à neuf suite incendie d’une friteuse sur gaz en pleine nuit… oui oui..)

Bon j’ai remis les pendules à jour avec les deux locataires indélicats dans le règlement de leur loyer, pour le moment cela se passent bien et leur situation s’améliore (CDI).
Beaucoup de soucis avec la CAF pour avoir le versement des aides des autres locataires.

Au final j’ai eu le raisonement suivant:
600€ de crédit  1400€ de loyer. Donc je peux me permettre (on se comprends) des impayés par des locataires indélicats, les deux allocataires de la CAF ont 13€ à payé par mois chacun (donc 540€ d’assuré avec leur complément CAF…) En gros si 2 sur 5 payent leur loyer je n’ai pas d’argent à sortir de ma poche)

J’ai fait rentrer un nouveau profil dans l’immeuble avec un loyer supérieur dans l’appart refait (330€ contre 270€ env pour les vieux apparts)

En fait il faut voir que à ce prix là les locataires ne trouveront pas d’autres appart, donc c’est dans leur intérêt de payer. Si il ne paye pas, et que il y a expulsion (au bout de 2 ans on est d’accord) ils ne trouveront aucun loyer à ce prix là.
Les conventionnements ANAH sont simples pour ces apparts/profils donc améliore la fiscalité.

Après c’est sur que je rejoins tout le monde sur un point : Pour un premier immeuble, c’est gros.. très gros. J’avais déjà l’expérience d’un autre immeuble avec des profils plus classiques. 

Voilà j’espère que cela peut vous aider.

" la rentabilité sur papier parait bonne" :

vous n’avez pas calculé la vraie rentabilité (nette) car vous n’avez pas tous les éléments. Attendez d’avoir vu tout l’immeuble et d’avoir chiffré les travaux pour connaître la rentabilité.

Il faudra, à un moment, vraiment calculer la rentabilité nette, c’est à dire avec les charges (sans en oublier), les travaux, la vacance locative, la fiscalité, le prêt…

Concernant le risque d’impayé dont parle Alex, il y a un phénomène psychologique qu’il ne faut pas négliger : des locataires d’un certain âge, un bailleur de 23 ans. Les locataires peuvent, potentiellement, se sentir beaucoup moins tenus par leurs obligations envers un bailleur plus jeune qu’eux.
N’oubliez pas, non plus, qu’il devient très difficile de donner congé à un locataire de plus de 65 ans avec de faibles ressources.

La fiscalité, vous n’en avez pas du tout parlé à l’heure actuelle. Quel est votre TMI ? Etes-vous rattaché au foyer fiscal de votre mère ou faites-vous une déclaration indépendante ?

Bref, affinez votre projet, calculez tout. Même si vous n’allez pas jusqu’au bout, ça sera formateur.

La fiscalité, dans votre cas, c’est simple :

Déjà, ce sont des biens loués nus. Donc, ce sont des revenus fonciers. Et ça va le rester, puisque vous avez l’obligation de proroger les baux pour 6 ans.

Ensuite, vous n’avez pas le choix : avec plus de 15000 € de revenus fonciers bruts par an, vous êtes au réel.

Je vous laisse chercher sur internet comme fonctionne l’imposition au réel des revenus fonciers.

Bonjour Prince,

- Normalement votre notaire vous donnera cette information, mais vous pouvez gagner du temps en vous renseignant si l’immeuble est au tout à l’égout.
Appeler l’urbanisme de la ville pour savoir si la ville a prévu des travaux dans la rue ou est situé l’immeuble, on peut avoir des surprises.

- Négocier fortement le prix.

- Le point négatif est qu’il faudra attendre le départ d’un locataire pour faire des travaux ou lui payer une chambre d’hôtel afin de le relouer et augmenter le loyer au juste prix.

- Certaine commune augmente le prix de la TF pour obliger le propriétaire à vendre son bien.

- Investissement sur 100% pour un investissement locatif, généralement les banques demandent de poser une somme sur la table, pourquoi la banque devrait prendre des risques si vous n’êtes pas capable vous de prendre des risques , généralement financement à 110% pour de la résidence principal, mais là aucun logement est libre pour vous

- Si vous avez de la mousse sur la toiture, faite un démoussage + traitement, la mousse lève la tuile et provoque des infiltrations, mais rien de méchant. Faut pas avoir peur de la toiture, généralement c’est du solide "Made in France", on peut remercier nos anciens.

- Ecouter vos sentiments, si vous avez le moindre doute alors lâcher l’affaire. Vous faites cela pour gagner de l’argent et non en perdre.