Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Les banquiers ne font pas dans la charité et si ils ont une occasion de tondre un client aussi bon payeur soit-il, ils le feront. Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos. Malgré des années de relations client/banquier, un seul retard de une journée pour un papier et la banque dénonce le nouveau contrat de prêt de son entreprise, tous sa pour le mettre en faillite et lui "voler" ses biens. Le jour ou tous sera centralisé ce qui risque d’arriver dans un futur par si lointain il y en a qui risquent de trinquer. Je me permet de copier un extrait de l’affaire tapie de Wikipédia pour ceux que sa intéresse :

La mise en faillite du groupe Bernard Tapie
La reprise par le Crédit lyonnais de l’ensemble des titres de BT Finance, met du temps. Il faut en effet sortir l’affaire de la Bourse, après avoir racheté tous les titres des minoritaires. Or il en existe des milliers : Bernard Tapie étant très connu pour ses succès dans les affaires dans les années 1980, de très nombreux particuliers, des « petits porteurs », ont acheté des actions BT Finance à partir de sa cotation en Bourse en 1987. Difficile dans ces conditions pour le Crédit lyonnais de parvenir à racheter tous les titres.

En conséquence, la banque passe à un « plan B » : la mise en faillite de groupe Tapie, car celle-ci permettra à la banque, en tant que premier créancier du groupe, de récupérer de fait tous les actifs du groupe Bernard Tapie, dont les titres de BT Finance, sans avoir à attendre la sortie de la Bourse de la société puis le rachat de tous ses titres. Pour cela, la banque doit commencer par casser le mémorandum qu’elle a signé avec Bernard Tapie. Elle guette donc une faute et celle-ci interviendra le 25 mars 1994.

Bernard Tapie ayant toujours mis sa caution personnelle sur le remboursement des dettes de son groupe, une expertise de ses biens, notamment ses meubles, est prévue dans le mémorandum, celle-ci « devant être fournie », sans qu’il soit précisé par qui dans le document, au plus tard le 24 mars 1994. Le lendemain, 25 mars 1994, cette expertise n’ayant pas été fournie à la date limite, le Crédit lyonnais signifie par huissier à Bernard Tapie, sur la base de ce manquement, de manière unilatérale et irrévocable, la rupture de l’accord de mémorandum. Pensant qu’il s’agit probablement d’un simple excès de zèle de la part d’une personne du service juridique de la banque, Bernard Tapie ne s’inquiète pas outre mesure, fait réaliser l’expertise demandée et la fournit à la banque deux jours après la réception de la notification d’huissier. Convaincu qu’il est impensable qu’un mémorandum portant sur des dizaines de sociétés et des milliers d’emplois soit cassé pour un retard de 48 heures dans la fourniture d’une simple annexe au contrat, Bernard Tapie attend, en vain, que le Crédit lyonnais lui signifie le bon retour à l’exécution du mémorandum.

Sans nouvelle de la banque, il joint la direction qui, à sa stupéfaction, lui signifie que le mémorandum est bel et bien cassé, et qu’elle ne souhaite en rien y revenir. Au contraire, en l’absence désormais de mise en application du mémorandum, la banque estime devoir revenir aux accords précédemment en vigueur, qui prévoyaient des remboursements de dettes à des dates passées mais repoussées dans le cadre du mémorandum. Le groupe Bernard Tapie n’ayant pas encore vendu toutes ses sociétés, il ne dispose pas de la trésorerie nécessaire au remboursement de ces dettes rendues immédiatement exigibles avec la sortie de la banque du mémorandum.

Loin de chercher à établir un nouveau plan de paiement avec le groupe Bernard Tapie, comme le veut l’usage en pareil cas s’agissant d’une banque et d’un groupe industriel important, le Crédit lyonnais l’assigne immédiatement en redressement judiciaire et en seulement quelques semaines, le groupe Bernard Tapie se voit prononcer successivement par le tribunal de commerce sa mise en redressement judiciaire puis très rapidement après sa liquidation judiciaire. Bernard Tapie est par voie de conséquence mis en liquidation personnelle, tous ses biens sont saisis sous l’œil des caméras, son hôtel particulier de la rue des St-Pères à Paris est mis en vente avec visite publique.

source : affaire tapie

TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

xazh a écrit :

Elodie01 a écrit :

C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011

Sans vouloir vous offenser, ma compagne a vécu sur les commissions des adjudications de la BNP et du Crédit Lyonnais sur Paris (ensemble du secteur métro) pendant 7 ans (2002 / 2009). Les commissions unitaires sont faibles, similaires à de la location, pour donner une idée. en 2004, elle était assez proche de la tranche 42%.

Je vous laisse estimer le nombre de dossiers traités.

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident, ce qui amène aujourd’hui à des dérives inverses, avec des demandes de remboursement anticipé avant même mise en demeure du débiteur (ce qui reste obligatoire quoi qu’en dise le contrat de prêt, cassation 2015)

Xazh,

les expériences des uns et des autres peuvent être très différentes sur une période donnée.

J’ai exercée dans la région de Marseille entre 2005 et 2011. Sur cette période, je n’ai eu aucun client sur lequel la banque a pratiqué une saisie du bien (Ok je travaillais sur une clientèle haut de gamme, ça aide sans doute un peu…).
Je n’ai eu connaissance d’aucune saisie immobilière sur les clients des 2 agences dans lesquelles j’ai travaillé (uniquement sur la partie privée, pour les pros, je ne sais pas).
Après, je n’ai clairement pas de statistiques plus globale.

Il y avait également peu de casse sur les crédits relais. Par exemple, sur l’ensemble du groupe (environ une quarantaine d’agence) sur une année donnée, (je ne suis plus sûre de l’année exacte, mais je pense que c’était en 2010), il n’y a eu effectivement qu’un seul crédit relais sur lequel il y a eu des difficultés (bien non vendu à l’échéance du prêt relais). Dans ce cas, c’est la voie de la négociation qui a été ouverte. A ma connaissance, il n’y a pas eu de déchéance du prêt mais un accord de prolongation de la durée du prêt relais.

Pour aller un peu plus loin (et je fais un peu de hors sujet), les taux de casse étaient également peu important sur les prêts revolving. Environ 3% sur une année (quand on sait que le taux de prêt est d’environ 17%, on comprend que la banque accepte un peu de casse :-)  )

Par contre, les conditions d’octroi des dossiers de prêt n’étaient pas super coulantes, même en 2006/2007 en plein "boom" de l’immobilier. J’ai certains clients pour qui les prêts n’ont pas été accordés, qui ont été financés ailleurs sans trop de problème. C’est la revers de la médaille.

Il existait aussi un "partenaire spécialisé dans le financement immobilier" vers qui on orientait les clients avec des dossiers qui nous paraissaient relativement bons mais qu’on ne pouvait pas financer directement car ils ne "rentraient pas dans les cases".

Suite à votre remarque, j’ai fait quelques recherches, il s’avère que la jurisprudence que vous évoquez semble avoir fait bouger les choses. M’étant éloignée du monde de la banque et de la finance, je n’avais pas reçu cette information. Du coup, c’est très intéressant. Ca permet de mettre à jour ses connaissances. Merci de votre retour!

xazh a écrit :

TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

Dette déjà renégocié avec la banque avec un memorandum (certes pas le premier), qui finalement change d’avis et qui se sert du premier prétexte pour casser le memorandum et le mettre en faillite et se rincer encore plus sur BT après l’avoir arnaqué sur la vente Adidas.

Mais peux importe la raison, le fait est que si la banque a une occasion légale de vous enfoncer et que vous lui la servez sur un plateau elle le fera, c’est comme les agios. Je ne dit pas ne cumulez pas les prêts mais faites le en étant conscient de ce qui peux vous arriver.

xazh a écrit :

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident

En fait cette jurisprudence s’est quasiment inversée depuis. Par 4 décisions datées du 11 février 2016, la CC dit que :
- les échéances se prescrivent par 2 ans, chacune séparément ;
- MAIS l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

Cela permet aux banques de prononcer la déchéance du terme lorsque l’incident de paiement a plus de 2 ans. Cette déchéance du terme démarre un nouveau délai de 2 ans dans lequel elle peut obtenir le remboursement effectif du capital correspondant.

On avait donc, précédemment, une jurisprudence défavorable aux banques (prescription par 2 ans à compter de l’incident de paiement) ; ce qui avait eu pour effet, dites-vous, que les banques s’activaient davantage pour obtenir le remboursement dans les délais.

On a donc désormais, depuis le 11 février 2016, une jurisprudence plus favorable aux banques, puisqu’elle constate que la banque peut prononcer la déchéance du terme au-delà des 2 ans à compter de l’incident de paiement ; et que ce prononcé démarre son propre délai de 2 ans.

Cf.
Le revirement de jurisprudence préjudiciable à l’emprunteur ou l’influence du lobby bancaire sur la justice.
et en version plus longue :
Crédit : les banques ont plus de temps pour attaquer les mauvais payeurs | SOS conso

Le livre de Goulwenn Tristant que je viens de terminer présente la façon dont il a réussi à contourner les règles prudentiellee fixées par les banques en matière de niveau d’endettement. Je ne juge pas, chacun fait ce qu’il veut.
Toutefois je n’ai pas compris comment il compte conserver dans la durée son patrimoine, notamment compte tenu de la fiscalité.
Ses acquisitions rapprochées lui ont probablement permis de déduire énormément de charges lorsqu’il était en phase de constitution. Qu’en est-il maintenant ?
Le livre ne dit rien concernant son imposition et ses montages financiers.
Dès lors je trouve qu’il ne justifie en rien le contournement des règles.
Et expliquer sur 100 pages comment il a réussi à acheter et gérer 25 appartements alors qu’il travaille 25h par semaine, je ne vois pas l’exploit.

Je viens de finir aussi le livre :

+ : motivant, peut montrer à des personnes n’ayant pas un salaire faramineux que c’est possible d’y arriver.

= Montre des combines"malines" pour y arriver. Au-delà du débat sur est-ce que c’est fair de procéder comme cela ou non , fonctionneraient-t-elles encore de nos jours (ex : on m’a demandé ma 2044 pour mon dernier emprunt alors que ce n’était pas le cas avant) ?

- : ne dit rien sur la fiscalité et son optimisation (ex : avec des immeubles à Perpignan ou Beziers, le Borloo serait sûrement une bonne idée), parait même parfois presque naif en assimilant assez vite du cash-flow brut à du cash-flow net. Il explique également compter à terme raccourcir ses emprunts, ce qui renforce l’impression que la question de la fiscalité est éludée.

En bref, si on enlève le plaisir/motivation qui peut naître à la lecture du parcours (qui certes peut compter sur certains), l’info/connaissance apportée repose surtout l’astuce de "l’illusion bancaire" qui pourrait tenir en 2 pages plutôt qu’en 200.

Dernière modification par julien (22/07/2016 10h23)

bonjour à tous

chaque banque son assurance de cautionnement non?

crédit logement travail avec quelques unes mais pas toutes les banques

si vous avez un emprunt chez LCL vous dites a votre courtier que vous ne souhaitez pas passer par eux suite  a une mauvaise expérience

Bonjour à tout le monde.

C’est un sujet qui a attiré mon attention car j’ai un cas pratique bien que loin des ambitions de certains ici.

Je voudrais tout simplement acheter une résidence principale. Or mon taux d’endettement est presque à 100% consommé par un prêt solidaire avec mon ex-mari (on est divorcé à présent) qui était fait pour un investissement locatif. On a décidé entre nous que mon ex-mari gardera le tout : l’investissement (qui est pour le moment en indivision), les loyers et le payement des mensualités du prêt. Donc moi perso je ne paie rien. Toutefois dans l’état une banque refusera m’accorder un prêt avec la mensualité que je souhaite si je déclare ce prêt commun (qui compte pour 100% d’endettement  pour chacun d’entre nous – la solidarité oblige).

Je pensais à un moment donnée d’aller chercher un prêt dans une banque qui ne nous connait pas sans rien déclarer. Or on m’avait dit que les banques ont le moyen de vérifier au moins pour les prêts immo si vous en avez quelques part. Cela m’a refroidi car je ne voulais surtout pas prendre un risque de perdre le temps , laisser filer un logement qui me plait et éventuellement prendre un risque de perdre la caution négociée à la signature du compromis d’achat. 

La procédure de reprise du bien et du prêt officiellement par mon ex-mari est envisagée mais pas certaine – on a déjà essayé de désolidariser le prêt lors du divorce mais c’était refusé par la banque pour les raisons que je vais pas étendre ici – ça fera une trop longue histoire sinon.

PS : c’est un prêt avec une garantie Credit logement

Le mieux pour vous est de convaincre votre ex-mari de vendre le bien et de rembourser le prêt, sinon je ne vois pas…
La banque a prêté avec deux garanties, vous et votre ex-mari, elle n’a pas de raison d’en perdre une.
Dans votre cas, s’il y a eu partage des biens, il faut mettre en avant que vous n’avez pas récupéré votre "caution personnelle" sur le prêt : or votre signature a une valeur, une fois engagée pour une affaire elle "vaut" moins pour une seconde occasion. En clair, si votre ex-mari récupère le bien intégralement, vous devez "récupérer" votre garantie personnelle.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (16/10/2017 12h46)

La vente est inenvisageable aujourd’hui car c’est un investissement défiscalisant, en plus pas très réussi vue que  la valeur estimée du bien du bien est inferieur aujourd’hui au prêt restant à rembourser (la raison du refus de la banque pour désolidariser sans doute).

Donc si je comprends bien : pour le moment pas de moyen pour les banques de savoir s’il y a d’autres prêts en cours si je ne fais pas appel à la garantie Crédit Logement (tant que le projet mentionné ci-dessus n’est pas en place).

Nous avons quand même lancé à nouveau la procédure de désolidarisation avec une nouvelle banque mais encore une fois sans garantie aucune que ça marche. En fonction de l’issu de cette procédure je verrai si je tente un coup de poker.

Après une autre solution serait de diminuer au maximum les mensualités du prêt actuel ce qui permettrait de dégager une certaine capacité d’endettement pour moi. Même si je ne serai pas au max de mes capacités financières ça pourrait le faire et ça serait pas trop mal non plus.

xazh a écrit :

Or c’est ce qui permet, justement, de passer le filtre du conseiller de base pour atteindre des niveaux de décisions plus élevés. Niveaux qui permettent de sortir des grilles normales des conseillers (quotas du conseiller, quotas de l’agence, ratios de sécurité imposés au niveau de l’agence, etc, etc) pour passer au niveau où votre banquier est au moins au niveau de la commission validant les dossiers de prêt.

Mon expérience personnelle va complètement dans ce sens.
Passer au niveau du Directeur d’agence m’a permis de décrocher dans une première banque un découvert bancaire pour financer le lancement de ma société (il y avait très littéralement une case ’pas de découvert autorisé pour les créations d’entreprise’ sur les grilles standards des conseillers).
Et dans une deuxième banque, après un refus de renégociation de prêt immo. existant + refus de montage d’un second prêt immo. (avec taux d’endettement personnel qui passait à 40%), j’ai trouvé l’email du Directeur d’agence sur Internet - lui ai envoyé un message de protestation pour zapper mon ’conseiller’. D’un coup, j’ai eu deux ’oui’ en moins d’une semaine (renégo. + nouveau prêt).

Très courageux de votre part de nous donner ces chiffres précis. Quel cauchemar…

Sur un tel projet, au mieux vous avez les reins solides et cela ne restera qu’une (très) mauvaise affaire. Au pire, vous mettez en danger la santé financière de votre ménage de façon irréversible.

J’espère que vous trouverez de nouveaux investissements pour vous refaire !