Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Bonsoir Florent,

Outre les excellentes remarques de Stinky, pour moi, vous allez trop vite.

Il est  probable que rapidement vous vous tourniez vers un (petit) immeuble de rapport. Les colocations, c’est rentables certes, mais, ça lasse vite amha…

Bref, stabilisez votre parc et visez plus haut (et plus stable) par la suite!

Bien à vous,

Bonjour xFFx,

Il y a une file entière sur ce sujet.

Vous ne devez pas être le seul joueur de poker pro en France, comment se déclarent vos collègues (vous avez bien un forum sur ce sujet) ?

Bonjour

Merci pour le lien, je vais regarder ça

Non je compte pas faire de faux.
Ma situation now vis à vis du poker est super clean, j’ai un numéro SIRET, je rempli une 2042 C Pro
Voilà je peux fournir des documents liés à mon activité, qui sont pas nombreux (microentrepreneur)

Au SIRET j’ai été inscrit au code 9319Z Autres activités liées au sport
… mouais

Voilà je suis pas fou je vais pas aller bidonner un bilan ou créer de faux papiers/diplomes etc…
L’idée c’était juste s’ils me demandent la nature de mon activité, je leur file les papiers (exacts et sans bricole) et je leur dis que je fais de la compta en indépendant.

pas l’idée du siècle j’en conviens, mais pas le risque de faire des faux non plus

je ne peux que vous déconseiller très fortement de mentir d’une part, mais surtout d’autant plus  en usitant faussement de l’appellation comptable indépendant auprès d’une banque.

les banques de détail travaillant avec la clientèle entreprises savent depuis longtemps que cette appellation n’a aucun cadre légal et que l’ordre des experts comptables surveille cette chasse gardée en poursuivant en justice ceux qui s’y hasardent : vous allez être discrédité très vite avant même qu’ils étudient votre dossier.

il en est de même pour certaines activités de conseil en social ou les avocats cette fois sont très chatouilleux sur ce point.

si on vous apparente au sport, évoquez une activité de coach sportif, c’est tendance et cohérent sur le poker à mon sens.

Bonne chance en tout cas dans votre projet qui mérite certainement mieux que d’être rejeté sans être étudié.

Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

Macaxeira a écrit :

Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

Soyez transparent avec votre banquier croyez-le ou non son but n’est que de vous financer et notre marge de manoeuvre est encore présente.

Par contre mentez à une banque et vous le regretterez amèrement, beaucoup s’y sont djà brûlé les doigts tout le corps.

Une jurisprudence récente confirme qu’est licite la clause du prêt disant que le crédit est immédiatement exigible en cas de faux renseignements ayant vicié l’accord du prêteur.

En l’occurrence, une personne avait obtenu un prêt immobilier avec un avis d’imposition indiquant des revenus doubles de la réalité, et des relevés de compte bidonnés pour correspondre à ces revenus surévalués.

La banque l’a attaqué au tribunal ; la personne s’est défendue. Elle a perdu en premier instance, elle a perdu en appel ; elle est allée jusqu’en cassation (avec un avocat qui lui a dit : "ne lâchez rien, M. Z, vous allez gagner"). Et cette personne a perdu.

Cette personne a sans doute tout perdu, sur toute la ligne : le prêt à rembourser immédiatement + condamnation aux dépens + tous les frais d’avocat pour sa pomme. Si elle ne peut pas payer tout cela, elle en a pour des années à payer ses dettes (et/ou saisie immobilière avec vente aux enchères et/ou procédure de surendettement).

Ce qui est intéressant, c’est que cette personne s’est défendue en disant que c’était un système de fraude qui a été condamné par ailleurs (si je comprends bien, un courtier véreux et un employé véreux de la banque se faisaient forts d’obtenir des emprunts bancaires pour des gens peu solvables, en bidonnant les documents justificatifs). 
La cour de cassation retient que, à partir du moment où c’est lui qui signe en bas, peu importe que d’autres personnes soient intervenues. Donc, pour ceux qui disent "c’est le banquier et/ou le courtier qui m’ont dit de gruger, donc c’est bon je suis couvert", eh bien ça ne marche pas comme ça. Le "banquier" n’est qu’un petit commercial qui court après sa commission, et le courtier itou. S’il vous invite à gruger pour qu’il puisse toucher une commission de plus, et que la fraude est ensuite découverte, il aura certes des ennuis, mais ça ne vous couvrira pour rien. Vous restez responsable, du fait que vous signez en bas.

Pour en savoir plus :
Crédit immobilier : la banque peut exiger le remboursement immédiat en cas de mensonge de son client - Boursorama
https://www.doctrine.fr/d/CASS/2019/C1F … BF2A4E96DC

Dans le cas parfois mentionné d’un montage pour résidence principale qui se transforme finalement en investissement locatif meublé (que ce soit un mensonge volontaire auprès de sa banque, ou un réel changement au dernier moment), qu’en est-il des frais d’acquisition (notaire, caution…) ?

Plus concrètement, en supposant que le changement de situation ait lieu rapidement, disons la semaine suivant la signature de l’acte définitif, et donc que l’acheteur n’ait pas encore déménagé dans le nouveau logement.

Il se retrouve alors avec un nouveau logement dans lequel il n’a jamais habité : peut-il donc faire une déclaration LMNP via le formulaire P0i à la date d’acquisition (il est bien dans les 15 jours légaux) et mettre le bien en location meublée, pour pouvoir déduire les frais d’acquisition (notaire, crédit logement etc) alors que le prêt était initialement prévu pour une RP ?

La seule différence avec un investissement classique est donc ce qui est indiqué sur l’offre de prêt, la question est donc : est ce que ça a une incidence auprès du fisc ?

Le blog patrimoine a publié hier un billet intéressant, sur le sujet de cette file de discussion :
Crédit immobilier : Arnaquer le banquier pour obtenir un maximum de crédit immobilier locatif

L’auteur de l’article présente les choses comme étant très simples, alors qu’en réalité une majorité des banques travaille avec Crédit Logement, qui notifiera ces dernières du fait que plusieurs dossiers sont en cours… Il faut donc bien choisir les banques interrogées…

Bernard2K a écrit :

Le blog patrimoine a publié hier un billet intéressant, sur le sujet de cette file de discussion :
Crédit immobilier : Arnaquer le banquier pour obtenir un maximum de crédit immobilier locatif

L’emprunteur n’a t-il pas obligation de déclarer ses crédits en cours lors de la signature d’un prêt ? De mémoire toute banque demande une attestation sur l’honneur en ce sens. Auquel cas souscrire un 2ème ou un ·3ème prêt sans déclarer le(s) précédent(s) ce n’est pas "arnaquer le banquier" (même si comme titre d’article c’est plus racoleur) c’est se rendre coupable de faux et usage de faux, punis de 3 ans d’emprisonnement et de 45k€ d’amende. (article 441-1 du Code pénal)

@Henrikaya : c’est particulièrement ce paragraphe qui m’a fait rouler des yeux jusqu’à voir l’intérieur de mes orbites :

Sycophante a écrit :

Il faut aujourd’hui dénoncer ces pratiques honteuses qui ont pour conséquences une prise de risque disproportionnées de ces candidats à la fortune de l’immobilier locatif. Vous courez à la catastrophe ! Le surendettement est votre seule perspective !

Il est urgent de régler ce problème d’endettement excessif qui devient gravissime ! Se taire et nier l’évidence de la catastrophe qui se prépare n’est pas une bonne solution. Ce qui se passe n’est pas sain.

Je suis effrayé de toutes ces situations d’endettement locatif massif.

Demain, au moindre changement de loi, à la moindre augmentation de pression fiscale, ou simple dégradation de la conjoncture, vous êtes mort !

Ceux d’entre vous qui suivent ces stratégies sont condamnés au surendettement ! Comme je vous l’expliquais dans cet article « L’arnaque des rentiers de l’immobilier locatif ! Devenir riche sans travailler serait possible ?« , vous vouliez être rentier, vous allez finir comme un bagnard esclave de vos dettes.

Cette arnaque pour obtenir un maximum de crédit immobilier est excessivement dangereuse ! Vous mettez en danger votre famille, et votre cadre de vie futur ! Demain, lorsque vous devrez vendre pour rembourser vos dettes, vous vous rendrez compte que votre actif immobilier est invendable… vous serez ruiné !

L’auteur ne fait pas qu’avertir, il est catégorique et plutôt véhément.

Si son but est réellement de remettre sur le droit chemin une très petite minorité d’inconscient (qui par définition auront peu de chance de lire son blog…), il aurait pu condenser son article sur une étiquette de paquet de cigarettes :

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LE SURENDETTEMENT TUE.

(*) stock photo trouvée en 2s sur Google.