Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

xa a écrit :

Mais promouvoir l’idée qu’il faut mentir pour obtenir un crédit …………………………..

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

Les banquiers rechignent à prêter sauf pour l’achat de la résidence principale.

Regardez l’histoire CyberPapy : il a tout financé sur fonds propres !

Si vous êtes "réglo" avec les banques, il est des chances pour que votre aventure immobilière s’arrête rapidement, du moins c’est ce qui semble ressortir de nos forums.

Surin a écrit :

De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.

Possible, si vous êtes honnête avec lui, ce qui n’est pas le cas de l’auteur dont on parle.

Si vous êtes clair avec votre banque, y compris vis à vis d’engagement auprès d’autres établissements, cela peut rester une construction durable. Ce qui n’est pas valable, c’est de systématiquement chercher à contourner, au lieu de négocier avec la banque des conditions acceptables, et de mentir sur ses engagements et ressources

J’utilise aussi plusieurs banques, mais je ne cherche pas nécessairement la meilleure offre du moment. Je cherche les conditions du moment, j’appelle mes banques, je vois celle qui me fait l’offre la plus adaptée, en comparant avec les conditions de marché. 7 fois sur 10, la première banque s’adapte, sinon je passe à la suivante.

Surin a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Par ailleurs, la disposition votée dans la loi Hamon a été retoquée, sur demande de l’UMP. Pourtant Mme Lagarde avait envisagé un mécanisme similaire. Ca n’est donc pas une idée trop gauchiste pour passer un jour devant le législateur.

Au passage, en 2014, nous avons reçu des informations de nos amis banquiers, sur le fait qu’ils pourraient faire des vérifications actives sur la mise en place d’un tel fichier, comme ils l’ont fait lorsque le fichier des incidents a été rendu plus facilement consultable de manière automatisée. Rien ne dit qu’ils systématiseraient les sanctions, mais les vérifications, les demandes d’informations, l’impact éventuel en tarification  … c’est une autre histoire.

Ricou a écrit :

Dans la VRAIE VIE les conseillers de banque (chargés d’affaires & Directeurs d’agence) ne restent guère en poste (dans la même agence) plus de 5 ans . . .

La construction de la relation, me fait alors sourire

Dans la vraie vie, on construit une relation avec une banque, pas avec un employé de cette banque. Peu importe qu’une personne change, tant que vous êtes traité avec le même égard. Cette relation ne se construit pas sur 2 ans, pas avec une seule personne, elle se construit parce que la banque vous identifie comme un client important, rémunérateur, influent. Elle se construit parce que vous y consacrez du temps aussi, que vous faites vivre cette relation, sans attendre bêtement que votre conseiller vous appelle pour faire le point.

Si vous en êtes resté avec le conseiller de base, si vous en êtes resté à "ma banque n’est qu’un opérateur d’opération, je ne la contacte jamais", évidemment …

Ricou a écrit :

Avez vous déja déposé des dossiers de demande de prêt pour de l’investissement locatif ?

Oui.

Ricou a écrit :

Sinon vous sauriez: que les banques/courtier demandent TOUS les relevés de compte

Et justement, certains, dont l’auteur du livre dont nous parlons NE FOURNISSENT PAS TOUS LES RELEVES !

Ils s’organisent pour que ca ne se voit pas (ce qui est relativement simple, il suffit d’éviter les transferts entre deux comptes de deux banques différentes pour que ca ne se voit pas).

Ils font donc effectivement une déclaration frauduleuse, avec des conséquences légales potentielles s’ils se font prendre, et le livre explique justement comment frauder.

C’est bien ce qui m’agace : promouvoir l’idée qu’il faut frauder pour réussir. Autant dire "vendez de la came ca rapporte plus que vendre vos bras" pendant qu’on y est.

Ricou a écrit :

Alors si vous avez un montage type poupée russe (avec plusieurs banques) ils le voient et . . .

Non. Vous êtes client dans 2 banques (BNP et CA, au pif), vous dites à votre courtier que vous êtes uniquement client CA et vous fournissez uniquement ces relevés, sans aucun lien avec la BNP …

Si vous cachez l’existence d’un bien locatif, et que le courtier, compte tenu des autres éléments, ne demande aucune déclaration fiscale …

Dites moi comment le courtier détecte que vous avez 2 comptes bancaires ?

Lorsqu’il consultera l’agence ? Il suffit de signaler l’agence comme ayant déjà été contactée en direct. Le courtier l’évitera. En plus les agences vérifient rarement la préexistence au niveau de l’enseigne, se contentant de vérifier les clients de l’agence elle même.

J’ai croisé des petits malins qui se faisaient financer des travaux dans plusieurs banques, en présentant plusieurs fois le meme devis, ou la même facture. Que faisaient ils de cet argent ? C’est une question à  poser.

Alors, votre boule de cristal vous permet-elle de savoir combien de comptes je gère ?

siocnarf a écrit :

Je n’en sors jamais non plus, le surplus allant sur des livrets, au LCL évidemment.

Meme pour sortir des fonds, il suffit d’avoir des moyens de paiement dédiés. Les opérations sont cloisonnées, les autres banques ne sont pas informées. Accessoirement, vous avez un compte unique pour un bien, avec toutes les rentrées et sorties, ce qui simplifie la présentation des comptes en cas de contrôle.

Les frais ? Ca se négocie. Il faut bien sur que le banquier gagne sa vie, mais la marge de négo existe tout de même.

siocnarf a écrit :

Le seul moyen pour une banque de découvrir tout consiste à demander une copie de votre déclaration 2044.

En 15 années, on ne m’a jamais réclamé la moindre déclaration spécifique (2044, 2072). La 2042, on me l’a demandé au début, pour vérifier mes dires. Il m’arrive aussi de la fournir pour certains partenaires, mais c’est lié à leur statut (profession libérale, indépendant, frontaliers imposés en France, …). Une seule fois, pour un partenaire, une banque m’a demandé les déclarations spécifiques de son activité.

Un autre moyen de se faire repérer, c’est l’incident bancaire, typiquement de crédit mais un simple incident de paiement peut avoir des répercutions. La banque peut faire des vérifications actives, et du coup découvrir le problème. Après, ca dépend de la relation avec la banque. Mais pour mémoire, même des banques dites haut de gamme se sont mises à cloturer des comptes de clients "ne correspondant plus au modèle d’activité". La banque conserve le droit d’exiger le remboursement intégral + pénalités si elle constate une fraude dans l’obtention du prêt.

Et bien sur, il y a le risque du fichier des crédits … Pour l’instant, il a été censuré, mais le risque est de le voir revenir un jour. Le dispositif existe dans d’autres pays, y compris des pays qui ont mis la protection des données personnelles très au dessus du niveau en France, et depuis bien plus longtemps (la vie privée n’est entrée en Droit en France que fin des années 70, c’est donc relativement récent, face à la pierre angulaire du secret bancaire suisse, pour citer un cas précis).

Et comme je l’ai dit précédemment dans ce post, une disposition similaire avait été présenté par Mme Lagarde. Donc l’idée n’est pas "ultragauchocentrée".

A mon sens, rien ne garantit qu’une telle disposition, qui limiterait l’exposition des banques à des crédits non controlés, ne soit pas remise sur la table.

Elle ne pose, de toute facon, pas de réel problème à une personne qui applique les règles et ne ment pas sur son endettement, ses revenus. Elle ne pose problème que pour les petits malins ET les sociétés de crédit peu regardantes sur la qualité des dossiers (ie : celles qui visent plus les frais pour incident que la rémunération liée au crédit). Ce sont d’ailleurs ces dernières qui avaient essentiellement protesté contre la mesure, les associations de consommateurs ayant surtout demandé une solution permettant de valider l’emprunt sans nécessairement donner toutes les informations à la banque.

EDIT : correction de deux fautes grossières… J’espère ne pas en avoir laissé d’autres,

Nek, vous avez certainement raison concernant la saisie. Un de mes exemples simple vous montre que la banque n’est déjà pas capable de rentrer un floor dans son système pour un taux variable alors trouver une matrice commune à toutes les banques pour saisir la nouvelle production et reprendre l’ancienne, j’attends de voir

Pour les SCI, c’est elle qui emprunte, pas moi. Si je n’indique pas au banquier que je suis associé de la SCI X, Y, Z …., il n’ira pas de lui même à la pêche ….

Mon propos initial est surtout d’indiquer que je juge que je suis plus apte qu’une banque pour déterminer Les impacts d’une nouvelle opération d’investissement locatif sur la globalité de mon patrimoine et à partir du moment où je juge qu’une opération est positive, je mets en œuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le financement

Je rappelle aussi un détail important que mon patrimoine immobilier est de très bonne qualité et très liquide

TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

@Mettero
comme quoi, pas besoin de raconter des salades à son banquier - il suffit souvent de changer d’air.

Les banques, je les considère comme des relations d’affaires. Des fois ça marche, des fois ça marche pas. Et si une banque refuse d’accorder un emprunt, ça peut être dû à trois choses : dossier mal présenté ou mal ficelé, projet déconnant, interlocuteur (banquier) borné ou incompétent.

Sur le dernier point, ça peut être soit lié à la banque elle-même soit simplement qu’on n’a pas le bon interlocuteur.

Avant de mentir à son banquier (sujet de la file), je me poserai quatre questions :

Qu’est ce que j’ai fait de travers? Qu’est ce qui coince dans mon projet et comment je peut l’améliorer. Ça m’est arrivé une fois, j’étais trop gourmand (demande de découvert bancaire de 25 k€ pour financer la création de mon entreprise). J’ai réécrit le business plan (plus lisible), ai baissé mes prétentions et une banque m’a aidé (cf. 4ème point ci-dessous).

Est-ce que cette banque est nulle ? Si oui, je vais voir ailleurs.

Est-ce que je parle à la bonne personne ? si c’est non, cherchez un autre interlocuteur. Expérience vécue : demande de réngo. de prêt immo = non ; demande de second prêt immo = non ;  de là, je trouve l’email du directeur d’agence, lui envoie un message de protestation et en 10 jours, comme par magie, je change de conseiller et on me propose deux offres intéressantes, soit un taux renégocié + une proposition pour mon second prêt immo…

Est-ce la bonne banque pour ce projet spécifique ? Il y en a des très bien pour certaines choses et nulles pour d’autres. Pour ma société, une seule banque m’a aidé (cf. ci-dessus) et depuis, on a une très bonne relation et ils sont très réactifs (bon, le compte en banque est plein, ça aide). Par contre ils sont nuls pour le perso et je suis parti ailleurs pour ce volet.