Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Aujourd’hui la sanction des banques est encore une sanction hypothétique.

Moi ce qui me gène le plus c’est que de très nombreuses personnes on déjà du mail à gérer correctement un bien immobilier (cf les robiens de la colère).

J’ose à peine imaginer ce qui arrive si une de ces personnes suit les recommandations de mentir au banque et fait 2/3 opérations en même temps.

Et même si l’affaire tourne combien de personnes vont vraiment prévoir des liquidités pour payer 2 ravalements ou 2 changements d’ascenseurs ?

Qui prévoit l’augmentation soudaine des impots ?

Je sais que certains intervenant ne sont pas d’accord avec la gestion de risque des banques car cette gestion de risque ne correspond pas à leur "profile" mais je pense que si les banque on mis cela en place car c’est comme cela qu’elle gagne le plus d’argent (ie qu’il y a le moins d’impayé par rapport au "travail d’analyse")
et donc que ca permet de gérer correctement 80% des gens

cricri77700 a écrit :

Je trouve pas cela intelligent d’écrire un livre en disant qu’il ment à la banque. Sérieusement, les banques peuvent l’attaquer sans problème maintenant…

A moins que ce ne soit très intelligent : devenu personnage public, en quelque sorte, les banques gagneraient surtout une mauvaise publicité … Vilains banquiers qui empêche une personne qui a toujours payé ses crédits de se constituer un patrimoine.

cricri77700 a écrit :

En effet, j’ai vu la différence lorsque je suis passé à 10 locataires par exemple. ( la moindre demande nous "bouffe" une matinée )

Tout à fait. A un moment, ca devient une activité réelle, qui demande de l’organisation, voire une restructuration du patrimoine pour se simplifier la vie.

InvestisseurHeureux a écrit :

Sûrement que non !

C’est bien le problème : dans une relation, si on part dès le départ avec une idée préconcue, on ne peut pas avancer. J’imagine que nous ne sommes pas conciliables sur ce point.

Cependant, j’ai des indépendants comme locataires. Et même si j’aimerais qu’ils se versent un peu plus de salaire, pour ma sérénité, ils n’ont rien caché au départ, et nous avons convenu sur ces bases.

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais quand tout est vicié avec des règles prudentiels idiotes, des assurances loyers impayés, etc., si vous voulez avancer, vous n’avez pas le choix.

Je crois qu’on a toujours le choix. J’ai vécu cette situation, et je m’en suis sorti sans faire de faux en écriture, ce qui, au passage, n’est jamais intelligent à admettre en public lorsqu’on est facilement identifiable.

InvestisseurHeureux a écrit :

Où est l’honnêteté quand la banque vous impose la domiciliation ou vous rajoute des frais dans votre dos ou vous clôture votre Terminal de Paiement Electronique en ligne sous prétexte que votre secteur d’activité n’est plus dans la liste des règles prudentielles de la banque (je l’ai vécu) ?

En tant qu’indépendant, lorsqu’un client ne vous intéressait plus (par exemple parce que trop de temps consommé par rapport à la marge), vous mainteniez la prestation néanmoins parce que c’eût été malhonnête de dire "vous n’entrez plus dans le cadre de l’activité que je veux pratiquer" ?

J’en doute.

Mais les banques devraient être plus maléables, plus gentilles, plus compréhensives, et moins sociétés dont le but est avant tout de gagner de l’argent. Bref, elles ne devraient pas avoir le droit de choisir leur stratégie, mais devraient systématiquement suivre les exigences des clients ?

J’ose croire que vous plaisantez.

Les règles prudentielles sont casse-pieds, c’est certain. Mais elles sont aussi le reflet de nos activités et de nos choix. Tout le monde veut que les banques financent à tout va l’activité sans accepter que les risques induits, tant pour la banque que pour leurs propres comptes tenus dans cette banque.

Prenez des risques, messieurs les banquiers, mais pas touche à mon pognon en cas de problème.

A un moment, il faut choisir : on ne peut pas exiger la prise de risque des banquiers et leur interdire toute prise de risque.

InvestisseurHeureux a écrit :

On a le respect que l’on est en droit d’obtenir.

Je suis globalement d’accord sur cette maxime.

Seulement votre dernier post, si vous parlez avec votre banquier sur le meme mode, me laisse l’impression que votre banquier pourrait lui aussi considérer qu’il n’a pas le respect qu’il mérite. En tout cas, je serais ce banquier et vous me tiendriez un tel discours, je vous indiquerais de la manière la plus courtoise possible les raisons pour lesquelles nous ne pourrions travailler de concert, et vous indiquerais la sortie.

Je mets cette colère relative sur votre vécu et ressenti. Je vous invite néanmoins à réfléchir au fait que votre propre attitude n’a pas nécessairement servi à débloquer une situation (le coup de l’indépendant maltraité par les banques, je connais le numéro). Il y a toujours au moins deux personnes dans une incompréhension, la responsabilité n’est jamais unilatérale.

Pour ma part, je cesse la discussion ici, manifestement je ne suis pas sur la ligne de nombre des intervenants. Mon côté rigoriste, sûrement.

bernard2k a écrit :

mais aussi l’exigibilité immédiate du montant du prêt.

L’exigibilité immédiate induit le signalement de ce qui est considéré comme un incident de crédit, donc de facto l’information de toutes les autres banques.

Surin a écrit :

Bon, alors je vais répondre clairement à la question posée dans le titre:
Oui, mais il ne faut pas le dire !

Je propose :

- Non, mentir c’est mal

On voit que, ce qui ressort de cette discussion, c’est que "Mentir à son banquier est risqué, car la sanction est l’exigibilité immédiate du crédit".

En cas de création d’un fichier central des crédits, ou de découverte de la fraude, je ne suis pas si sûre que les banquiers dégainent aussi rapidement que cela cette "arme de destruction massive" qu’est de rendre le crédit immédiatement exigible.

En effet, en arriver là est la pire des solutions. C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011, après j’ai cessé de travailler dans une banque, mais je n’ai pas vu non plus d’articles indiquant un recours massif des banques aux ventes forcées depuis cette date).

En effet, pour la banque, si exiger le remboursement immédiat du prêt contribue à mettre le débiteur dans l’impossibilité de payer, la banque se retrouve avec une dette importante. En face, le bien, s’il doit être vendu aux enchères (donc que la banque n’a pas utilisé la phase amiable), cela signifie la plupart du temps une perte sèche pour la banque. Les biens vendus aux enchères sont souvent assez décotés, si on est en début de prêt, le capital ayant été peu amorti, je pense qu’on peut être sur une perte sèche entre 10 et 30%.

A mon sens, si le débiteur a toujours payé ses dettes, la voie amiable sera privilégiée. Peut être que la banque pourrait demander des garanties supplémentaires, être moins coulante en cas d’impayé… mais je ne suis vraiment pas sûre que les banques dégainent systématiquement l’exigibilité du prêt en cas de fraude.

Après, en cas de marché immobilier très haussier précédemment ce type d’évènement, ça peut changer la donne bien sûr! Je parle avec un niveau de marché actuel avec des prix qui globalement évoluent assez peu.

L’avenir nous le dira peut être si le fichier des prêts est créé…..

Soyons un peu pragmatique …

Il est aujourd’hui quasi impossible d’instaurer une relation de confiance avec un établissement financier prêt à vous suivre dans vos investissements dans le temps.

Devant cet état de fait, la règle du jeu ne peut qu’être mise à mal …

Ne s’agirait-il pas juste de se fabriquer un profil "idéal" afin de séduire le système bancaire dont la raideur et l’intransigeance doublé de méthodes de "scoring" ne demandant qu’à être "utilisées" par celui qui veut obtenir un prêt.

Chaque individu responsable sait le pari qu’il prend, les risques encourus et le gain potentiel.

A chacun de traiter en direct avec sa conscience.

Tssm a écrit :

J’ai fait un investissement one shot de 1,4M il y a quelques années, un peu gros pour moi, que j’ai décomposé en 2 acquisitions simultanées que j’ai présenté à chaque fois à 2 banques. L’opération simultanée et sous conditions suspensives de l’autre opération etait marquée noir sur blanc dans la promesse et aucune des 4 banques n’a donc lu la promesse. Je n’ai pas menti, l’information était disponible, les banques ne font pas leur travail

Peut-être se sont-ils contenté de l’attestation sur l’honneur indiquant la liste de vos crédits en cours. Après tout ça n’est pas la liste des emprunts en cours de négociation.

xazh a écrit :

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Je suis surpris de votre comparaison entre un fichier positif des crédits et Ficovie.
Il y a un monde entre la mise en place d’un fichier qui sera utilisé par l’administration
(Fisc, douane, police mais aussi notaire) et un fichier qui sera utilisé par les banques.
J’imagine qu’il n’y a jamais eut de problème pour la mise en place de ficoba et ficovie…
Sa création a été voté en 2013 suite à un rapport de la même année. 2 ans plus tard
un décret et 1 an plus tard mise en service. D’où mon incompréhension de votre "impossible".
De plus je pense qu’une telle base de donnée existait déjà (moins détaillée j’imagine) pour l’AGIRA.

Tssm a écrit :

Ce type de fichier ne me fait absolument pas peur. Déjà ce serait pour les nouveaux prêts, je vois mal les banques saisir les centaines de milliers de prets existants et ensuite j’emprunte avec des structures différentes à chaque fois donc l’emprunteur est différent

"saisir"? Vous imaginez bien qu’il suffit d’une simple requête informatique pour fournir toutes ces données.
Vous ne croyez pas qu’une banque calcul à la main son stock de prêt chaque année pour faire son bilan…

Concernant le fait d’emprunter via des personnes morales, sachez que vos banques
n’ont pas besoins de vous pour connaitre l’endettement. La Banque de France gère une
base de données pour les personnes morales (avec notamment le montant du CRD mensuel
tout les nouveaux crédits souscrits)

Vous dîtes mentir, mais dans votre description, on lit juste que vous ne fournissez pas des
documents que les banques ne vous demandent pas…Je ne comprend pas bien, vous vous
plaignez que vos banques ne vous demandent pas grand chose et vous accordent des prêts
(qu’est ce que ce serait si c’était l’inverse) alors que d’autres intervenants se plaignent de faire
des dossiers de 200 pages.

Est-ce que vous ne pensez pas que c’est juste votre patrimoine globale et votre revenus
(qui ne sont a priori pas dans la moyenne) qui joue en votre faveur ?

@Elodie01 D’accord avec vous, aucun intérêt à prononcer la déchéance du prêt si
l’emprunteur paye. Par contre s’il commence à y avoir des difficultés, et que le CRD
est suffisamment inférieur à la valeur, c’est peut-être utile pour le banquier de "tirer en premier"
avant que ses confrères ne le fassent.

J’avais dit que je cessais ce débat, mais Nek me faisant une remarque directe, je me permets d’y répondre, ainsi qu’à deux détails qui me chagrinent.

Nek a écrit :

Il y a un monde entre la mise en place d’un fichier qui sera utilisé par l’administration
(Fisc, douane, police mais aussi notaire) et un fichier qui sera utilisé par les banques.

Désolé, je ne comprends pas la référence …

Le fichier des crédits est à destination des organismes de crédit, pour avoir une idée de la solvabilité d’un emprunteur. Donc pas à destination du fisc ni des notaires.

Ficovie est consultable par les banques, les assurances, Agira, par les notaires pour simplifier la gestion des assurances en déshérance, et la prise en compte, en succession, des assurances non dénouées au premier décès (arrêt Praslicka et les nombreuses réponses ministérielles suivantes, la dernière en date étant la réponse Ciot). Ce n’est pas non plus un fichier destiné uniquement au fisc.

Donc je ne vois pas trop la différence entre un fichier consultatble par les banques et un fichier consultable par les banques, sauf le contenu du fichier lui même (des assurances-vie d’un côté, des engagements de crédits de l’autre).

Tssm a écrit :

Déjà ce serait pour les nouveaux prêts, je vois mal les banques saisir les centaines de milliers de prets existants

Pour ficovie, c’est pourtant ce qu’elles font. Idem pour Ficoba.

Qu’est-ce qui justifierait selon vous l’impossibilité pour les prêts ?

Du moment que c’est une obligation légale, les banques s’y plieront.

AUTEUR_Tssm a écrit :

Mon propos initial est surtout d’indiquer que je juge que je suis plus apte qu’une banque pour déterminer Les impacts d’une nouvelle opération d’investissement locatif sur la globalité de mon patrimoine et à partir du moment où je juge qu’une opération est positive, je mets en œuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le financement

Je n’ai jamais prétendu que le banquier était mieux placé que vous pour déterminer ce qui est bon pour votre patrimoine. Juste que le rôle du banquier est de faire en sorte que SA société génère le maximum d’argent pour un minimum de risque.

Il faut arrêter de penser qu’un banquier est là pour vour servir, son travail c’est avant tout de faire en sorte que la banque gagne de l’argent.

A ce titre, il est mieux placé que vous pour déterminer si, selon SES critères, votre projet est bon ou non pour sa banque.

Elodie01 a écrit :

C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011

Sans vouloir vous offenser, ma compagne a vécu sur les commissions des adjudications de la BNP et du Crédit Lyonnais sur Paris (ensemble du secteur métro) pendant 7 ans (2002 / 2009). Les commissions unitaires sont faibles, similaires à de la location, pour donner une idée. en 2004, elle était assez proche de la tranche 42%.

Je vous laisse estimer le nombre de dossiers traités.

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident, ce qui amène aujourd’hui à des dérives inverses, avec des demandes de remboursement anticipé avant même mise en demeure du débiteur (ce qui reste obligatoire quoi qu’en dise le contrat de prêt, cassation 2015)

Xa, je n’ai pas d’information particulière sur ce fichier. Je remarque juste que ce fichier n’existe pas et qu’il ne semble pas être une priorité
J’émets une hypothèse que le jour où il existerait, le fait d’emprunter par des structures différentes ne poserait pas de problème de cumul

Concernant les banques, je suis tout à fait accord avec vous. J’ose espérer que si un projet est financièrement bon pour moi, il le sera aussi pour la banque. D’ailleurs, comme jindiquais précédemment, je discute assez peu les propositions des banques, ce qui fait probablement de moi un client rentable

Dangarcia, à nouveau, mon propos est d’indiquer que l’analyse crédit des banques est totalement imparfaite et que je suis plus à même de gèrer le risque de mes projets, c’est tout. Je ne cherche pas à être un exemple et chacun est capable de prendre et d’assumer ses décisions

xazh a écrit :

(c’est d’ailleurs un point de droit amusant, vu que la vie privée n’est pas protégée au niveau constitutionnel en France).

Je m’en veux de faire un hors-sujet aussi manifeste, mais cela n’est pas tout à fait exact. Le Conseil Constitutionnel a depuis longtemps déjà reconnu que le respect de la vie privée était un droit protégé constitutionnellement, par interprétation de l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 ("Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression").

On pourrait aussi espérer, à l’avenir, que l’article 9 du Code civil soit reconnu un jour comme l’un des principes fondamentaux reconnus par les lois de la République.

On peut aussi noter que la Convention de sauvegarde des droist de l’Homme et des libertés fondamentales, qui n’a pas valeur constitutionnelle en France, mais qui est placé particulièrement haut dans la hiérarchie des normes, reconnaît littéralement le droit à la vie privée (article 8 : "Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.").

Désolé pour le hors-sujet.

@xazh
J’ai dû mal m’exprimer. Vous dîtes (en gros) que la création d’un fichier positif des crédits
est envisageable car pour des assurance vies ça c’est fait.

Je souligne que ça n’a rien à voir, car les utilisateurs ne sont pas les mêmes.
(Je n’ai jamais dit que le fichier des crédits seraient à destination des notaires et l’administration)
Centraliser des informations et les fournir à des entreprises privées à but lucratif n’a rien de comparable
avec le fait de les fournir à l’administration. C’est d’ailleurs pour cela que le Conseil Constitutionnel
a rejeté l’idée d’un fichier positif (pour "une atteinte au droit au respect de la vie privée").

« Nous sommes allés le plus loin possible dans les réflexions, en réunissant toutes les parties prenantes, pour voir ce qu’il était encore envisageable de réaliser. Mais la décision du Conseil constitutionnel est tellement contraignante qu’elle limite à l’extrême la possibilité de créer un fichier positif, même allégé, explique Emmanuel Constans, le président du CCSF. Le fait que la prévention du surendettement ne constitue pas un objectif de valeur constitutionnelle, contrairement à la lutte contre la fraude par exemple, est un obstacle majeur. »

Surendettement : le fichier positif définitivement enterré
En plus quand on voit les résultats mitigés sur le surendettement dans les pays qui ont un fichier positif…

Ficovie n’est pas utilisé par les banques et assureurs. Ils sont juste là pour l’alimenter.
Ils ont l’information, ils ne vont rien trouver de plus dans ce fichier qu’ils alimentent pour gérer un contrat en déshérence.
Ils n’ont pas accès aux données des autres banques/assureurs, qu’ils pourraient utilisé à des fins commerciales.
Et je vous confirme que derrière le beau discours de la protection des bénéficiaires etc,
ce n’est pas un hasard si focovi est centralisé à la DGFIP.
Pourquoi dans le cadre de la protection des bénéficiaires, il faut dans ce fichier la valeur de rachat au 1er janvier d’un contrat ?
Le montant des rachats ? La distinction entre versement avant et après 70 ans ?
Ça va également permettre de s’assurer que les contrats en déshérence (10 ans) soit bien rapatrié à la CDC.

Concernant les saisies, j’ai en tête un ordre de grandeur de 20% d’augmentation sur les 5 dernières années.
En valeur absolue, c’est 20k de saisie immobilière par an (à comparer avec à la louche 700k de prêts immobiliers accordés/ an)

@Tssm
Ce que vous me dîtes concernant votre taux ne me surprend pas beaucoup.
Les SI des banques sont un peu archaïques, créés à une époque où des taux négatifs étaient impensable.
Dans ma banque, ils ont dû modifier tout le paramétrage ainsi que les clauses des contrats, car personne n’avait pensé à flooré les indices (mais les bornes fonctionnent).
Votre banque à l’air encore plus à la peine puisque c’est les bornes initiales +/-1 (indépendamment de flooré l’indice) qui ne fonctionnent pas.
Mais je vous confirme que le simple fait d’exporter des données sur les prêts ne devrait pas poser problème.

Pour votre structure tant que vous n’avez pas de mandats sociaux, en effet il n’est pas possible de tout savoir.
Je pense que ce que vous prenez pour de la négligence de vos banquiers n’en est pas.
Vous le dîtes vous même, votre patrimoine est de qualité et liquide, à partir de là ils ne vont pas
s’embêter à vous réclamer une foules d’informations (et risquer de ne pas vous financer si vous allez voir ailleurs)
alors même qu’ils peuvent vous prêter à un taux "pas top" non négocié.

Dernière modification par Nek (07/07/2016 13h15)

qdedroit a écrit :

Je m’en veux de faire un hors-sujet aussi manifeste, mais cela n’est pas tout à fait exact.

Je ne voudrais pas chipoter, mais une décision du CC reste avant tout une décision. Et depuis 4 ans, on a vu un peu de tout en la matière de sa part. Ce qui relative, à mon sens, le niveau de protection.