Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Niveau inconvénients je rajoute :
- Plus de vacances locatives
- Plus de rotation donc plus de "dégradation"
- Plus de perte de temps (visites, baux…)

En avantage, je pense que les expulsions sont plus simples en cas de non paiement.

C’est un peu réducteur de lister avantages et inconvénients du meublé, car ça dépend de beaucoup de paramètres :

- Quel est votre objectif ? (faire du déficit ? devenir LMP à terme ? apprendre et débuter dans le métier de bailleur avec un seul logement ? vendre à la découpe dans quelques années ? avoir des locataires stables ou un turn-over important ? etc.)

- Est ce que la demande en meublés est forte dans la ville que vous visez ? une enquête dans les agences immo locales s’impose (faites-vous passer comme locataire à la recherche d’un meublé pour mieux connaître ce qui est proposé sur le marché) ; sachant que certaines villes imposent que la location meublée ne soit que pour les résidences principales.

- Quelle type de population vous visez ? (étudiants (9mois par an) ? divorcés (arrivée et départ toujours dans l’urgence) ? militaires (quelques mois) ? ouvriers (durée variable selon la durée du chantier, mais possibilité de louer à une entreprise qui y place ses employés) ? vacanciers (à la semaine) ? businessmans (quelques jours) ? prostitué(e)s (xxx minutes) ? oups interdit, associations de réinsertion ou de réfugiés (bail 1 an trop court) ? personnels d’ambassades (il faut de grandes surfaces et de bons emplacements) ? etc.)

- Combien de logements vous souhaitez louer dans 1 an ? dans 5 ans ? dans 10 ans ? (avec la fiscalité qui va avec), sur quel périmètre géographique (votre temps perdu en déplacements)?

- un logement en copro ou un immeuble entier ? Copro avec des propriétaires ou que des locataires ?

- Quelle va être votre évolution de carrière probable et donc votre TMI dans quelques années ?

- Achat seul ? en famille ? en indivision ? en SCI ? en SNC ? (qui fera quoi ?)

- Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

- Si vous percevez une pension pour invalidité 2ème ou 3ème catégorie : exit la location meublée car pour la sécu les BIC (même non professionnels) sont assimilés à une activité et si vous pouvez avoir une activité, vous ne pourrez donc plus bénéficier de la pension.

- Quel temps et énergie pouvez-vous consacrer à ce travail ? (chaque visite = 30à45min quand les candidats viennent, signature bail + état des lieux entrée + inventaire = 1h00 en nu et 1h30 en meublé, sortie = 15min en nu et 1h en meublé)

- Quelle est la surface du bien ? (pour des petites surfaces(< ou = 20m²) , il est plus facile de louer en meublant soi-même avec des meubles adéquats plutôt que les locataires n’apportent leurs meubles trop grands)

- Quels sont ses volumes ? (la menuiserie sur mesure fait des miracles en terme d’agencements si le logement est biscornu) donc location meublée dans ce cas.

- Est-ce que votre vie professionnelle ou familiale va vous amener à déménager loin de votre bien dans quelques années ? (en meublé les frais de transport sont déductibles)

- Est-ce que vous avez déjà de quoi meubler et équiper ou faudra t’il tout acheter ?

- êtes vous prêt à changer une partie de l’électroménager entre chaque locataire ? (et oui les réfrigérateurs se dégivrent au tourne-vis, les fours électriques se nettoient avec je ne sais quoi qui les bousille, les radiateurs chauffe serviettes sont plein de plastiques fondus, les hottes jamais nettoyées, bref souvent un carnage et il n’y a que la cafetière discount à 2 balles qui fonctionne encore)

- En LMP, tous les frais de fonctionnement (ordinateur, affranchissement, fournitures de bureau, imprimantes et consommables, outillages si vous faites des travaux vous même, trains, bus, location voiture, péages, carburant) sont déductibles, en nu c’est un forfait de 20 EUR par logement.

- Si vous êtes en SCI à l’IR (donc locations nues) sachez que le fisc tolère que 10% des loyers perçus soient issus de la location meublée tout en restant fiscalisés à l’IR.

- En nu il n’y a "que" des dégradations, en meublé il y a les dégradations, mais aussi les vols (c’est facile et rapide de déménager 2500€ de meubles et équipement en disparaissant dans la nature) donc dans une copro où les autres habitants sont des locataires qui changent souvent il est préférable de privilégier la location nue pour être tranquille. Donc avoir un immeuble 100% loué en meublés et en informer les locataires a un certain avantage de ce point de vue (avec un commerce en bas pour veiller au grain)

Dernière modification par Sky (22/10/2011 02h42)

Sky a écrit :

C’est un peu réducteur de lister avantages et inconvénients du meublé, car ça dépend de beaucoup de paramètres :

- Quel est votre objectif ? (faire du déficit ? devenir LMP à terme ? apprendre et débuter dans le métier de bailleur avec un seul logement ? vendre à la découpe dans quelques années ? avoir des locataires stables ou un turn-over important ? etc.)

Oui je souhaite faire du déficit donc être au réel est une obligation pour moi car j’utilise l’effet de levier des crédits et n’aie pas peur des travaux
Pour le LMP c’est d’abord savoir si le meublé est plus intéressant dans mon cas ou le nue
J’ai déjà 2 logements et je compte d’autres appartements en vue
Pour la découpe je pense que c’est un niveau de plus que le mien et je préfère me perfectionaliser sur les petites surfaces avec des légers travaux que des grosses découpes d’immeubles
Je n’ai pas peur du turn over, mon amie et moi sont souvent sur internet la journée donc on peut facilement prendre contact avec des locataires ou faire des annonces très rapidement

Sky a écrit :

- Est ce que la demande en meublés est forte dans la ville que vous visez ? une enquête dans les agences immo locales s’impose (faites-vous passer comme locataire à la recherche d’un meublé pour mieux connaître ce qui est proposé sur le marché) ; sachant que certaines villes imposent que la location meublée ne soit que pour les résidences principales.

Je suis dans une grande ville et je loue des petites surfaces donc je pense que pour au moins les étudiants la demande y est. Travaillant dans l’immobilier je me renseignerai auprès des services locations

Sky a écrit :

- Quelle type de population vous visez ? (étudiants (9mois par an) ? divorcés (arrivée et départ toujours dans l’urgence) ? militaires (quelques mois) ? ouvriers (durée variable selon la durée du chantier, mais possibilité de louer à une entreprise qui y place ses employés) ? vacanciers (à la semaine) ? businessmans (quelques jours) ? prostitué(e)s (xxx minutes) ? oups interdit, associations de réinsertion ou de réfugiés (bail 1 an trop court) ? personnels d’ambassades (il faut de grandes surfaces et de bons emplacements) ? etc.)

L’idée à 1ere vue était les étudiants comme j’ai pu le dire au dessus mais j’en ai parlé autour de moi et ayant une trésorerie plus importante l’idée de faire un peu du home staging pour les hommes d’affaires ou les vacanciers ou louant à la semaine n’ai pas une idée superflue mais à approfondir

Sky a écrit :

- Combien de logements vous souhaitez louer dans 1 an ? dans 5 ans ? dans 10 ans ? (avec la fiscalité qui va avec), sur quel périmètre géographique (votre temps perdu en déplacements)?

J’espère avoir 4-5 biens l’année prochaine et arrivée autour de 8-10 dans 5 années

Sky a écrit :

- un logement en copro ou un immeuble entier ? Copro avec des propriétaires ou que des locataires ?

Ca ne me gêne pas, j’ai les 2 cas, je fais une petite étude avant d’acheter le bien sur l’ambiance de la copropriété, impayés, etc..

Sky a écrit :

- Quelle va être votre évolution de carrière probable et donc votre TMI dans quelques années ?

Je ne pense pas avoir une forte évolution de salaire dans ma société. Je suis plutôt dans l’optique d’avoir plusieurs revenus qu’un seul gros revenu. Actuellement mon TMI est de 5.5% mais d’ici quelques années je pense passer à 14% mais pas plus

Sky a écrit :

- Achat seul ? en famille ? en indivision ? en SCI ? en SNC ? (qui fera quoi ?)

Pour le moment j’achète seul. J’ai une amie et un enfant. L’idée d’une SCI est envisageable

Sky a écrit :

- Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

pas concerné

Sky a écrit :

- Si vous percevez une pension pour invalidité 2ème ou 3ème catégorie : exit la location meublée car pour la sécu les BIC (même non professionnels) sont assimilés à une activité et si vous pouvez avoir une activité, vous ne pourrez donc plus bénéficier de la pension.

pas concerné

Sky a écrit :

- Quel temps et énergie pouvez-vous consacrer à ce travail ? (chaque visite = 30à45min quand les candidats viennent, signature bail + état des lieux entrée + inventaire = 1h00 en nu et 1h30 en meublé, sortie = 15min en nu et 1h en meublé)

ca ne me dérange pas, j’aime bien l’investissement locatif afin d’avoir des contacts avec les locataires,etc… donc le fait de faire des visites, états des lieux ,etc… ne me gêne aucunement

Sky a écrit :

- Quelle est la surface du bien ? (pour des petites surfaces(< ou = 20m²) , il est plus facile de louer en meublant soi-même avec des meubles adéquats plutôt que les locataires n’apportent leurs meubles trop grands)
- Quels sont ses volumes ? (la menuiserie sur mesure fait des miracles en terme d’agencements si le logement est biscornu) donc location meublée dans ce cas.

PEtites surfaces, T2 de 40m2 maximum

Sky a écrit :

- Est-ce que votre vie professionnelle ou familiale va vous amener à déménager loin de votre bien dans quelques années ? (en meublé les frais de transport sont déductibles)

non

Sky a écrit :

- Est-ce que vous avez déjà de quoi meubler et équiper ou faudra t’il tout acheter ?

J’ai tout à acheter

Sky a écrit :

- êtes vous prêt à changer une partie de l’électroménager entre chaque locataire ? (et oui les réfrigérateurs se dégivrent au tourne-vis, les fours électriques se nettoient avec je ne sais quoi qui les bousille, les radiateurs chauffe serviettes sont plein de plastiques fondus, les hottes jamais nettoyées, bref souvent un carnage et il n’y a que la cafetière discount à 2 balles qui fonctionne encore)

Ça ne me dérange pas je ferai une carte VIP Ikea

Sky a écrit :

- En LMP, tous les frais de fonctionnement (ordinateur, affranchissement, fournitures de bureau, imprimantes et consommables, outillages si vous faites des travaux vous même, trains, bus, location voiture, péages, carburant) sont déductibles, en nu c’est un forfait de 20 EUR par logement.
- Si vous êtes en SCI à l’IR (donc locations nues) sachez que le fisc tolère que 10% des loyers perçus soient issus de la location meublée tout en restant fiscalisés à l’IR.

pas concerné

Sky a écrit :

- En nu il n’y a "que" des dégradations, en meublé il y a les dégradations, mais aussi les vols (c’est facile et rapide de déménager 2500€ de meubles et équipement en disparaissant dans la nature) donc dans une copro où les autres habitants sont des locataires qui changent souvent il est préférable de privilégier la location nue pour être tranquille. Donc avoir un immeuble 100% loué en meublés et en informer les locataires a un certain avantage de ce point de vue (avec un commerce en bas pour veiller au grain)

Merci pour toutes ces questions avec tous les axes de réflexion qui en découlent

Kool31 a écrit :

Pour le LMP c’est d’abord savoir si le meublé est plus intéressant dans mon cas ou le nue

Attention le LMP induit des cotisations sociales faibles au début qui ensuite augmente lorsque vos crédits arrivent à la fin , le cout devient alors très élevé.

Vous avez les mêmes avantages en LMNP ( amortissements ) sans les contraintes sociales.
La différence réside dans l’imputation sur l’ISF et la plus value mais il faut bien réfléchir pour le LMP.

Quelques livres sur le sujet :
Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts
Le loueur en meublé professionnel LMP

Philippe

Sky a écrit :

En résumé :
Faire du déficit foncier mais seulement avec des legers travaux + faible TMI --> avantage meublé
Beaucoup de disponibilité de temps pour la gestion --> avantage Meublé
8 à 10 biens dans 5 ans en voulant conserver une TMI à 14% maxi --> avantage meublé
SCI envisageable + faible TMI --> avantage location nue (car SCI + meublé = SCI à l’IS)
pas de gros frais de transport à déduire --> avantage location nue
V.I.P. Ikea --> avantage meublé

Est ce que quelqu’un pourrait me détaillé le raisonnement qu’a eu sky, car avoir la réponse c’est bien mais savoir pourquoi c’est plus intéressant l’un ou l’autre c’est mieux

Pour investir à plusieurs dans de la location meublée, outre l’indivision qui a pas mal d’inconvénients, il est possible (avec des associés très proches : ascendants, descendants, frères et soeurs) de constituer une ’’SARL de famille’’.

Il ne faut pas oublier que si, lorsqu’on pratique des amortissements, on paie peu/moins d’impôts, lors de la cession du bien (en partie amorti), la plus-value sera plus élevée, donc l’impôt sur cette plus-value également….

un inconvénient comme ca : vous vous brouillez avec votre indivisionnaire et celui-ci souhaite vendre
vous serez alors contraint de vendre même si vous ne le souhaitez pas.

en SCI, votre "partenaire" peut vendre ses parts et vous conservez les vôtres.
En pratique, dans ce cas, mieux vaut pouvoir les racheter vous même, en donnant 1% à un tiers pour rester dans le cadre de la SCI (il faut être au minimum 2)

idem en cas de décès, vos héritiers peuvent décider de vendre si vous êtes en indivision et évincer votre partenaire …

"D’autres statégies fiscales peuvent être envisagées comme une démembrement du bien pour la partie nue propriété au bénéfice d’une SCI à l’IR et pour la partie usufruit pour une SCI à l’IS sur une période de 15 à 20 ans avec remembrement au terme de la période au bénéfice de la SCI à l’IR devenant pleine propriétaire et pouvant revendre sans plus value professionnelle."

Un tel montage devra (réellement) poursuivre un but autre celui d’éviter l’impôt, sinon… abus de droit.

Philippe30 a écrit :

Quelques livres sur le sujet :
Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts
Le loueur en meublé professionnel LMP

Philippe

Avez-vous d’autres livres à conseiller ou à déconseiller concernant LMNP ou la location meublée?
Connaissez-vous celui-ci?

Le loueur en meublé

J’ai plusieurs questions dans le fil de ces échanges.

-En LMP ou LMNP peut ont avoir des appartements inscrit à l’actif et dans le même temps des location en nue hors de ces champs? Ces derniers sont ils automatiquement inscrits au sein de l’actif dès inscription en qualité de LMP OU LMNP?

-"La cessation d’activité de LMPou LMNP" se traduit elle par une vente par composante ou au contraire du tout? Que conseillez vous?

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?

- Plus je reli le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?

Dans le cas du LMNP , vous pouvez revendre ce que vous voulez cela ne change rien car il n’y a pas de conditions particulières pour cette activité qui peux se résumer à un studio loué 300 ou 400 €.

En fait ma question n’est pas claire. En cas de cessation d’activité pouvez vous revendre votre patrimoine comme un fond de commerce ou plutôt à la "composante". Avez vous des retours d’expérience.

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?
Aucune surcote , vous êtes gagnant sur la fiscalité , sur la facilité de loué des petites surfaces rapidement , il est évident que le meublé ne peux s’appliquer que sur des studios ou des T1.
Il me parait normal de loué un studio meublé et de loué un T3 vide.
Ma question est quelle est l’augmentation de loyer conseillée pour un même bien vide ou en meublé? Appliquez vous un ratio?

Plus je parcours le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.
Elle écrit n’importe quoi car les biens qu’elle achète pas cher dans des quartiers "moyens" ne pourront jamais être loué très cher même si elle installe des miroirs et une salle de bains avec massage …
Du reste elle a fait quelques ahcats et ensuite elle s’est recyclé dans le home staging et l’écriture d’un livre , son livre a le mérite de faire réfléchir ceux qui ne connaissent pas.
Effectivement avec un gain de 200 € , il faut un vingtaine de biens pour être tranquille donc je vous conseille l’immeuble de rapport.

Oui je pense suivre votre judicieux conseil car il a le mérite de me permettre de faire à la fois du locatif et de l’achat revente pour me désendetter; Philipe vous faites vous aider par un conseil technique lors de vos achats? Architecte pour expertise les structures?

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?
Il est impossible de répondre car cela dépend de votre age , de votre salaire , de la situation locative de vos autres biens , de vos relations avec votre banquier et aussi surtout de la somme empruntée……

Aujourd’hui j’ai 135000 d’emprunt pour deux appartements en location vide dans l’HYPERCENTRE DE Montpellier,
J’ai 35 ans, PACSEE, fonctionnaire avec un revenu annuel avant impôt de 98000€ et sans frais de RP,
Mes relations sont plutôt bonnes car elle me sollicite très fréquemment pour divers produits.
Ma question sur des biens de 80 à 90000€ puis je espérer avoir des mensualités proches ou inférieure à 200€? Quels objectifs vous fixez vous avec vos banquiers, 30/40 ou 50% de votre loyer cible?
Aujourd’hui quels sont les emprunts les plus longs, 30 ans?