Achat d'un appartement avec une cave : le notaire dit non, l'agence dit oui !

Est ce que la présence de la cave est indiqué dans le compromis signé ?

Ce serait une preuve fiable que vous avez donné un prix pour un bien avec une cave.

Vous auriez du poster ici: (2/2) Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?
Plaisanterie mise à part, le notaire va certainement vous expliquer qu’il n’a rien à se reprocher car dans l’acte de vente rien n’indiquait la présence d’une cave. L’agent expliquera que le notaire savait très bien qu’une cave était vendue car il est censé avoir lu le compromis.
Bon courage pour vous sortir de cela, le notaire devrait pouvoir vous conseiller mais il manquera peut-être de neutralité, demandez avis à un autre notaire, c’est leur rôle.

Michael77 a écrit :

oui dans mon compromis de vente signé à l’agence il est bien stipulé la présence d’une cave. Une cave qui en réalité elle squattait

Primo, vérifiez le règlement de copropriété. Il arrive qu’un appartement et sa cave soit considéré comme un lot unique, et dans ce cas il n’y a pas de souci : l’acte précise la vente du lot, qui inclut la cave.

Si par contre la cave constitue un lot disjoint, il y a un problème : la vendeuse n’a pas fourni le titre de propriété ou a fourni un titre invalide. Le notaire a dû le détecter lors de l’élabortion de l’acte authentique. Il aurait alors dû vous prévenir de l’erreur manifeste entre le compromis et l’acte final.

S’il ne vous a pas prévenu, sa responsabilité est engagée de fait. S’il l’a fait, et que vous n’aez pas réalisé cela …

iqce a écrit :

le comportement de la venderesse qui à squatté des parties communes ainsi que la cave ce qui doit forcément ressortir dans les AG de la copropriété, non ?

Pas nécessairement. Sur une vieille résidence (fin des années 60), on a découvert au détour de travaux importants que les plans de la copropriété prévoyait 8 caves pour chaque escalier, et non 10. Chaque cave étant "attribuée" de fait à un appartement, personne n’avait réalisé qu’il y avait un écart entre la réalité physique de la résidence et la réalité juridique de cette même résidence.

Au final, compte tenu de la durée d’usage, les caves ont été définitivement attribuées, et les plans, réglements et tantièmes corrigés.

"à la réflexion, n’aurait il pas fallu d’abord faire un avenant au compromis le jour de la signature de l’acte…"

En cas d’écart manifeste entre le compromis signé et la réalité de la transaction finale possible, oui, on peut acter une modification du compromis. Cela rouvre, sauf convention contraire, les délais de réflexion, comme si un compromis tout neuf était signé.

Je suis en déplacement pour le travail, je rentre vendredi et je vais éplucher tout ça. Je reviendrais vers vous suivant le résultat

Bonjour,

Nouvelle problématique de cave lors d’un achat immobilier :

Dans le cadre d’un investissement locatif en proche banlieue parisienne, je visite un appartement en copro et je fais une une offre d’achat au prix qui est acceptée par le vendeur. Lors de la visite, le vendeur m’indique que l’appartement est vendu seul, donc ni l’annonce ni l’offre ne font état d’une cave. Le vendeur réalise les diagnostics techniques de l’appartement qui ne font pas référence à une quelconque cave.

Lors de la collecte des pièce par mon notaire, on remarque qu’une cave est en fait présente au titre de propriété comme lot en complément du lot principal.
Juste avant signature de la promesse, le vendeur m’indique par téléphone qu’il "découvre" lui aussi cette cave (j’en doute un peu mais bon…) et dit ne pas savoir où elle est ni comment y accéder et "ne veut pas la garder et ne pas s’en occuper". Il dit en effet vouloir s’en débarrasser et ne souhaite pas revenir sur le prix initial.

Du coup, mon notaire propose la veille de la signature que la promesse comporte une clause suspensive sur le fait que je visite de la cave ainsi que la réalisation d’un diagnostic amiante et termites et que celui-ci soit positif.
A la lecture du projet de promesse par le notaire vendeur et les vendeurs le matin de la signature, ceux-ci refusent la clause et refuse de venir signer. Ils souhaitent en effet que je prenne le bien en l’état avec la cave que personne n’a vu (ni nous, ni le vendeur qui ne la connait et n’a pas envie de s’en occuper). Ils se sentent pris au dépourvu et demandent un temps de réflexion.

Il est clair qu’il n’a aucun intérêt à garder juste la cave et à la sortir de la vente mais il ne souhaite pas prendre le temps de faire les choses proprement.

De mon côté, j’aimerais bien avoir une cave pour le même prix et je suis ok pour lui laisser le temps de faire le diagnostic technique mais ils ne semblent pas très moteur… Mon notaire a essayé de faire entendre raison au notaire vendeur sans trop de succès. Ils partent en vacances pour 15 jours ce qui repousse une possible signature de promesse à 2019.

Du coup je m’interroge sur plusieurs points :
- Report de la signature : peuvent-ils se rétracter à cause de ce changement de configuration du bien ? J’avais indiqué dans l’offre d’achat qu’elle n’était valable que pour 2 mois qui sont maintenant écoulés
- Est il possible de "forcer" la vente avec la cave comme elle est sur le titre de propriété initial mais pas dans l’offre d’achat ?
- Quels risques d’acheter le bien avec la cave mais sans les diagnostics ni visite préalable de la cave ?

Par ailleurs, avez-vous des retours d’expérience ou des conseils pour une telle situation ?

J.

Bonjour,

Êtes vous sûr de vouloir acheter un problème ?

Cordialement.

Bonjour,

Des diagnostics sont obligatoires pour une cave (amiante, termites, ERNT) .
En validant une promesse dans ces diagnostics et il engage également sa responsabilité.
Le notaire du vendeur semble donc peu à cheval sur ce point.
Mon avis serait que votre notaire puisse se mettre en relation avec l’autre notaire pour le convaincre du caractère indispensable des diagnostics. Le vendeur sera alors moins enclin à protester.
Quant à la visite, la réticence du vendeur est difficilement compréhensible. Idem, vous pouvez demander à votre notaire d’aller à la pêche aux informations.
Vous pouvez également contacter le conseil syndical de l’immeuble s’il y en a un: ses membres pourront vous faire part de problèmes éventuels liés aux caves, et s’il n’y a rien, je serai moins ferme que mes petits camarades sur le fait de faire absolument une visite.

D’un point de vue négociation, il me d’enlever que le vendeur est engagé et ne peut se dédire.
Je serai d’avis de ne pas mettre une clause suspensive qui risquerait d’annuler votre vente, mais si possible de mettre une clause permettant d’adjoindre la cave à l’achat si des conditions sont réalisées.(nuance)
Ainsi, le vendeur devra de toute façon avancer sur le sujet cave, et la vente n’est alors pas bloquée pour le lot principal.

D’un autre côté si la cave ne constitu pas un lot de copro, il me paraît compliquer de l’affecter ou non à la vente.

Si le vendeur la garde il ne pourra pas prouver qu’elle lui Appartient, si vous la prenez et qu’elle n’est pas matérialiser vous ne vous engagez pas à grand chose au final ….

Prenez votre cave et a la prochaine AG vous trouverez bien un ancien de la copro pour vous expliquez le « pourquoi du comment »

Ce qui est difficile en immobilier je trouve, c’est que les habitudes des acheteurs ont l’air très laxistes par rapport à nous (les membres du forum). À chaque fois je passe pour un psychorigide en demandant tous les diagnostics, l’année de construction, les factures (si construction < 10 ans), etc.  Et dès qu’il y a un loup, je creuse jusqu’à être rassuré ou avoir fui. C’est normal, quand vous allez travailler 10 ou 20 ans pour vous payer quelque chose. Des fois j’ai l’impression que les gens passent plus de temps à choisir du jambon blanc au supermarché qu’à acheter un bien immobilier…
La conséquence, c’est que les vendeurs et les AI ont l’habitude de manquer de rigueur et d’acheteurs qui manquent de rigueur.

Oui, depuis la loi Alur - censée protéger les acheteurs - il y a tellement de documents à réunir que les gens mettent en vente et font la paperasse après.
Puis pour signer il faut aller vite alors on dit qu’on enverra les documents et que le délai de rétractation démarrera à réception de tous les documents.
Oui mais voilà, en attendant l’acheteur s’engage sur un truc dont il ne connait pas la teneur. S’il exige son dû il passe pour un enquiquineur (pour être poli) et peut avoir peur de se faire doubler.

Les AI abusent sciemment de cela en prenant ainsi les acheteurs en otage, c’est malheureux mais ça conduira à un durcissement de la loi qui compliquera encore plus la vie des honnêtes vendeurs.
Pour ma part j’ai toujours mis à disposition par mail les 3 derniers PV d’AG et autres documents faciles à réunir avec un minimum d’organisation.

Bonsoir,

Quelques remarques sur ce cas :

1 - Avez vous lu attentivement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division est sensé décrire précisément chaque lot et donner des indications sur leur localisation (montée, étage…). Il convient de disposer des numéros des lots qui doivent figurer pour l’appartement dans le compromis et pour la cave dans l’acte précédent. Par ailleurs, il convient de vérifier si le règlement de copropriété contient des clauses limitant la cession des caves (certains règlements prévoient qu’elles doivent être cédées avec un lot principal). En l’absence de clause de ce type, le vendeur est libre de vendre ou pas… En présence d’une clause de ce type, et s’il ne possède pas d’autre appartement dans la copropriété, il peut se retrouver dans une situation prohibée par le règlement de copropriété et le notaire peut ne pas vouloir engager sa responsabilité…

2 - Lors de la visite du bien, avez vous visité l’ensemble des parties communes et en particulier les couloirs des caves ? C’est toujours instructif pour avoir une idée sur le fonctionnement de la copropriété même si on n’achetè pas de cave… Des couloirs de cave encombrés, des fuites d’eau, des raccordements en mauvais état ne sont pas un bon signe… Lors d’un achat, il est utile de tout visiter… même si on ne mettra jamais les pieds dans les parties communes visitées par la suite…

3 - D’autres biens sont ils en vente dans la copro ? Si oui, une petite visite peut être instructive…et vous donner une base de comparaison…

4 - Avez vous les coordonnées du syndic et du président du conseil syndical de la copropriété ? L’un et l’autre doivent connaître l’organisation des caves et les éventuels problèmes …

5 - Votre offre a t’elle été acceptée par le vendeur ? Si vous souhaitez conclure rapidement, et comme le délai prévu par votre offre est dépassé, faites mettre en demeure le propriétaire de signer dans des délais précis par votre notaire en lui rappelant que la vente peut être obtenue par voie judiciaire … Cela devrait inciter le vendeur à retrouver sa cave…

Canyonneur

Essayez de voir avec le vendeur. Le numéro et les caractéristiques de la cave sont dans son acte de propriété. Dans tous les cas, si vous achetez l’appartement sans la cave, le vendeur sera toujours propriétaire de la cave. Si le syndic fait bien son travail, il restera redevable des frais de copro en rapport aux tantièmes de la cave. Si le syndic (et le notaire) ne fait pas bien son travail, vous paierez votre quote part pour les travaux liés à cette cave qui ne vous appartient pas.

Demandez au syndic l’état descriptif de division. Il peut être inclus dans le règlement de copro, mais ça n’est pas une obligation. Vous y retrouverez la décomposition de chaque lot, appartement, cave, communs.

Dernière modification par lachignolecorse (20/12/2018 08h03)