Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ?

Bonjour

J’ai été confronté à cette situation pour une partie de mes investissements et je dois avouer qu’il faut etre prépare et cela reste un investissement particulier qu’il ne faut pas faire à la légère.
J’ai trouvé que c’était encore plus chronophage que les étudiants que j’ai dans un autre immeuble. Le moindre soucis peut vite être compliqué car communication difficile et explication pas toujours claire (il ne faut pas prendre mal certains propos). Surtout des appels à n’importe quel moment ce qui est difficile quand vous travaillez.
Et comme je l’ai expliqué dans mon profil, une mauvaise évolution de l’un de ces locataires peut tourner au "cauchemar".

Nik66

Je pense qu’il faudrait creuser un peu votre dossier.
Tout d’abord, il faudrait savoir de quelles aides les locataires bénéficient (je parle ici hors aide au logement)
Certaines aides sont "de droit", d’autres sont susceptibles d’êtres revues et sont donc par nature instables. Cela vous donnera une idée de la pérennité a priori des revenus des locataires.

Ensuite, il faut (essayer) de s’assurer du sérieux administratif de vos locataires. Par exemple, le RSA est normalement versé pour tout majeur de plus de 25 ans (encore qu’il y a des exceptions pour les plus jeunes), mais il ne sera pas versé si le bénéficiaire ne satisfait pas certaines obligations (déclaration trimestrielle des ressources, signature d’un contrat d’engagement réciproque tous les 6 mois environ)….

Ensuite, pour les aides aux logements, il faut savoir que la CAF peut les suspendre si le locataire ne paie pas le loyer résiduel sur plus de 2 mois. Le propriétaire a l’obligation d’en faire la déclaration à la CAF. Je sais que certains propriétaires ne le font pas, histoire de continuer à toucher les APL. C’est assez risqué car la CAF fait des rappels sur des durées assez longues. 

A mon sens, le risque principal, comme dans tout investissement avec des locataires, est de tomber sur un mauvais payeur. Avec de faibles revenus, vous êtes à peu près assuré que le dossier finira en procédure de liquidation sans rétablissement personnel à la Banque de France (pour résumer: un effacement de la dette).

Pour finir, Ryanroll, je suis en désaccord avec vous quand vous dites que le Juge prendra forcément parti pour "la vieille dame handicapée" plutôt que pour le "riche propriétaire". Le Juge est là pour faire respecter la loi. Si effectivement, les revenus sont faibles et entrent dans les tranches d’effacement de dette, le Juge n’a pas vraiment le choix et prononce une liquidation sans rétablissement personnel. Mais si la "vieille dame handicapée" possède par exemple, un peu d’épargne, le Juge peut demander à ce que l’épargne serve payer les dettes, handicap ou pas, "riche propriétaire ou pas.
Après, je vous accorde que dans le cas de la mère de famille avec 5 enfants, la procédure d’expulsion prendra du temps (j’aurais tendance à dire comme toute procédure d’expulsion). Mais ce n’est pas impossible.

En gros, Nik66, ce qu’il faut vous dire, c’est qu’en cas d’impayé (s’il y en a!), il faudra agir tout de suite. La pire chose à faire est de laisser trainer les choses.

PS: pourquoi avoir mis udaf dans vos mots clés?
PS n°2: j’avoue que dans le titre "locataire insolvable" me dérange un peu. Une personne bénéficiant de minima sociaux ou d’aides de l’état (pole emploi, pension d’invalidité) n’est pas forcément insolvable. Les "Profils atypiques" (je parle là des personnes qui n’ont pas de CDI pour louer un logement) ne sont pas tous des profils "à problème". Il faut, je pense, éviter les amalgames.

Bonjour,

Je trouve la réponse d’Elodie pleine de bon sens et d’infos interessantes ; d’ailleurs Elodie, si vous saviez comment "communiquer" avec ces gens, ce serait super (je crois que c’est un peu votre job ou une de vos qualité ?).
J’avais également trouvé un bien interessant avec des locataires insolvables.
Tous très gentils, très bon contact. Mais je n’ai jamais pu obtenir la moindre réponse à mes questions. Ils sont dans un autre monde, sans méchanceté ni de leur part (coté papiers, ils s’en fichent globalement) ni de la mienne (tous très sympathiques, parfois avec plein d’animaux recueillis : AHHHH !). Seule la propriétaire m’a fait savoir qu’en cas d’impayés elle "s’arrangeait" avec le locataire. Je crois que c’est toujours pareil, à un moment donné c’est un pari et pour qu’il soit gagnant à plus ou moins long terme "faut pas le payer".

Pour avoir à gérer ce profil de locataires, j’aurais plutôt tendance à fuir.

Avec certains cela se passe bien, avec d’autres beaucoup moins bien…mais le temps passé à gérer les cas les plus difficiles prends trop de temps et d’énergie pour des problèmes sur lesquels je n’ai pas de levier (éducation, bruit, appels à toute heure de la journée parce qu’ils ne travaillent pas).
Dès qu’ils doivent de l’argent, impossible à récupérer.

Je préfère avoir une rentabilité moindre…mais je dors beaucoup plus tranquillement depuis que je choisis des locataires plus solvables.

Bonjour,

Il ne faut pas mettre tout le monde dans le même panier. Comme dit précédemment vous pouvez tomber sur des personnes tout à fait correctes comme des personnes détruisant complétement des appartements.
Je précise que je travaille (infirmier) en hôpital psychiatrique et nous voyons souvent des personnes "vivant avec les aides de l’état sans autre ressource".
J’ai vu des appartements où il faut complétement tout refaire et à l’inverse des personnes très soigneuses.

Il vous faut bien identifier les aides que reçoivent ces personnes, par exemple pour la "dame seule un peu handicapée" : il est fort probable qu’elle touche l’AAH et ces aides peuvent très bien être arrêtées si elle ne satisfait plus aux prérequis nécessaire à son obtention.
Tout comme la CAF, le RSA…

Si les personnes vivent dans l’immeuble depuis longtemps, vous avez pu en profiter pour vérifier l’état des appartements. C’est là le point qui, personnellement et de par expérience me ferait le plus peur.

ZeBonder a écrit :

Fuyez, c’est un "investissement" pour marchand de sommeil, le plus grand risque est que suite à des dégradations le logement soit déclaré insalubre et là vous allez "morfler".

Merci pour l’insulte, vous y allez un peu fort ZeBonder…

Tous les bailleurs qui louent des logements à des gens percevant des aides au logement ne sont pas des marchands de sommeil !

Wikipedia a écrit :

Un marchand de sommeil est une personne propriétaire d’un bien immobilier qui le loue par parties à des personnes en difficulté sociale. Les biens sont vétustes, insalubres, et peu ou pas entretenus, et ont été divisés de manière à générer le plus de revenus possibles en maximisant le nombre de locataires1.

Si on retrouve bien le côté difficulté sociale entre le cas présent et la définition de Wikipedia, rien ne laisse présager du reste. Pour ma part, peu importe que mes locataires perçoivent ou non des prestations socales, je loue des logements en (très) bon état et à des tarifs inférieurs à ceux du marché…

Iqce a écrit :

Je trouve la réponse d’Elodie pleine de bon sens et d’infos interessantes ; d’ailleurs Elodie, si vous saviez comment "communiquer" avec ces gens, ce serait super (je crois que c’est un peu votre job ou une de vos qualité ?).

Iqce
je travaille comme mandataire judicaire à la protection des majeur (en gros tuteur ou curateur)donc j’ai l’habitude de travailler avec des profils "atypiques".  Souvent, on a des personnes qui bénéficient des minimas sociaux d’où ma relative bonne connaissance du sujet.
Travaillant avec des personnes qui vivent à domicile, une bonne partie souffre de troubles d’ordre psychiatriques et/ou de difficultés de compréhension plus ou moins importantes.

Je rejoins Ritorak dans son analyse: certaines personnes ne connaissent pas les règles élémentaires d’hygiène, d’autres s’épuisent littéralement à faire le ménage. C’est ainsi.

Quand à la manière de communiquer avec "ces gens": je crois que les rapports humains sont les mêmes quelques soient les catégories sociales: une bonne dose de respect et de compréhension mutuelle aide beaucoup. Ensuite, il faut se mettre à leur portée en terme de capacité de compréhension et ça devrait bien se passer. Après, on peut toujours tomber sur des gens avec qui le dialogue est impossible. Ce n’est pas nécessairement la catégorie sociale qui fait cela mais aussi et surtout la personnalité de l’être humain qu’on a en face de soit. "Ces gens" comme ils sont décrits ici sont comme vous et moi: une tête, 2 bras et 2 jambes. C’est juste qu’ils ont un peu moins de sous que la moyenne ;-) Cela entraine certaines contraintes, certes, mais ne les défini pas en tant que personne.

Iqce

j’ai mis des guillemets à "ces gens" car c’est ainsi qu’ils sont décrits comme s’ils étaient différents, ce n’est pas forcément mon sentiment(relisez bien mon post, vous devriez vous en rendre compte). Du coup, j’ai mis des guillemets, au titre de la citation, pas parce que je ne les estime pas, bien au contraire. Je travaille avec ce type de public 39h par semaine!

Quand je parle de profils atypiques, c’est pour ne pas parler de malades, de personnes souffrant de pathologie psy, de personnes souffrant de démence…. et tellement d’autres choses….
Pour bénéficier d’une mesure de curatelle ou de tutelle, il faut avoir une altération des facultés mentales. Les problématiques sociales découlent bien souvent des symptômes de la maladie ou de l’altération mentale.

Après, je ne suis pas d’accord avec vous sur le fait qu’une personne malade ne doit pas être mise face à la réalité de ses troubles. Cela dépend du trouble et bien souvent le travail des soignants consistent à faire accepter ses troubles à un malade pour qu’il accepte de se soigner. Après, on évite peut être quand la personne est en pleine crise… Ne faites pas d’un cas isolé une généralité!

Bref, je ne vais pas m’étendre sur le sujet plus que je ne l’ai fait. Certains sont plus qualifiés que moi pour en parler.

Bonne soirée

Bon, pour recadrer peut être un tout petit peu sur le post d’origine et être un peu plus clair sur les locataires car c’est bien là le noeud de l’affaire.
Donc, une dame (la plus âgée des locataires, sans doute la cinquantaine) vivant seule et un peu handicapée physique, difficulté à se déplacer, son lit est équipée avec une poignée pour se relever. Niveau social et culturel très bas, mais accueil très avenant. Son appartement est dans un état correct même si on voit qu’elle n’entretient rien et qu’il faut faire passer qqn pour revivifier les éléments de sécurité (j’ai vu un interrupteur décollé par exemple), des petites choses mais qui doivent être réglées. Elle vit dans cet appartement depuis 10 ans.
Pour les autres locataires, une dame plus jeune et en forme mais avec 5 enfants, là aussi bon accueil, elle est débordée par tous les gamins mais son appartement, bien que dans un gros capharnaüm (il y a des sacs d’habits et d’affaires diverses posés partout) est dans un état tout à fait satisfaisant. Elle est arrivée dans l’appartement il y a deux mois pour vivre à côté de son nouveau compagnon qui est le 3e locataire.
Le dernier locataire est un monsieur qui vit à côté de la dame, c’est son compagnon, il est là depuis 7 ans, mais je n’ai pas pu le rencontrer. Il faudrait bien sûr pouvoir le faire.
Donc pas de cas psy lourd, mais des personnes clairement dépassées par les réalités de notre société : les papiers ? Obligations diverses ? Tout cela les dépasse un peu. L’idée même de loyer ne doit plus être évidente chez des gens qui ne paient plus grand chose depuis si longtemps. Sans les aides sociales, il est évident que tout le monde serait SDF et en très grande difficulté, sans capacité de rebond.
Mes inquiétudes sont donc de deux ordres surtout :
- les loyers vont-ils continué à être payés ? Le post d’Elodie01 donne qqs pistes,
- ne risque-t-on pas que de tels locataires finissent par faire un peu n’importe quoi ? Cela rejoint la remarque de tatous qui conseille de fuir. Bien que, à ce que j’ai pu savoir, il ne s’est rien passé de très embêtant ces dernières années. Par contre, je ne comprends pas la réponse de ZeBonder sur les marchands de sommeil. Nous sommes dans une petite ville de province, les locataires n’ayant pas le moyens d’organiser quoi que ce soit, ils n’arrivent déjà pas à gérer leurs vies…
Pour l’immeuble, après les années d’occupation de ces locataires, il n’est pas du tout dans un état indécent, ils dégradent peu.

@Nik66

Cela rejoint bien ce que nous (je) essayons de dire, à savoir que chaque cas est différent. Les cas présenté précédemment sont communs et pas forcément des cas de "psy lourd".

Bien sûr que vous risquez que les locataires ne paient plus, vous risquez également des dégradations.
Il n’y a pas de réponse prédéfini car personne ne dispose de boule de cristal. Le peu de certitude que vous pouvez avoir sont sur les aides que vous touchez directement (APL).
Le reste, en cas de mauvais payeur, est totalement incertain et fini en général par de faible dettes qu’aura le locataire auprès de vous (et quand je dis faible, vous perdrez beaucoup).

Tout comme vous risquez de ne rien avoir à faire car il n’y aura rien de tout ça ! C’est totalement aléatoire et au cas par cas.
Une dame qui vit depuis 10 ans dans l’appartement et dans un état correct semble, sur le papier, une bonne candidate. Mais alors si une démence se déclare et qu’elle commence par faire n’importe quoi ? à l’inverse elle pourrait finir centenaire, en forme et vous assurez un revenu garanti !

Une dame plus jeune avec 5 enfants qui rejoint son compagnon, la s’ils décident de partir vous perdez deux locataires potentiels. En même temps ils n’ont peut être pas intérêt à partir en concubinage car une femme isolée avec 5 enfants n’aura pas les mêmes aides qu’en concubinage.

Votre rôle sera peut être de prendre plus de temps par rapport aux papiers et autres, contrairement à des locataires "solvables".
A vous de voir si vous êtes prêt à prendre le risque/temps ou pas… Peut être faut-il vous fier aux dernières années où, comme vous le dites, il n’y a pas eu de problème.

Je rejoins Ritorak pour avoir régulièrement ce genre de profil.
(entre 30 et 50% des locataires).
Une solution pour fluidifier la communication : avoir un garant qui soit à jour niveau administratif.
C’est le cas d’un de mes locataires, au point, qu’on ne passe plus que par le garant.

Concernant les personnes en eux mêmes, il y a un peu de tout.
Là, je relate mon expérience, donc potentiellement différents d’une autre expérience.
Je n’ai jamais eu de problème avec problème psy, juste des personnes disons socialement fragilisé. Qui sont loin du marché du travail, et un peu déphasé de la société.

Souvent l’entretien du logement (ménage, aération, …) n’est pas optimale. (a vous de prévoir en amont, avec vmc, sol solide, …)
A contrario, ils sont moins procéduriers, souvent moins exigeant et pas mal débrouillard dans le quotidien.
Généralement, l’administratif, c’est inaccessible. (ce qui ne m’étonne pas, car déjà en comprenant l’administratif, une fois sur 2, on se paume).
Donc les aider sur la paperasse (APL par exemple), et leur indiquer la marche à suivre est souvent nécessaire.

Par contre souvent, ils apprécient d’avoir un interlocuteur humain en face d’eux et non une agence.
Surtout si vous êtes réactif sur les petites réparations!
Et généralement, comme ils apprécient d’avoir un logement entretenu, j’ai peu de problème lié à leur mauvais foi, ou à l’envie d’emmerder le riche proprio.

Par contre, il est souvent difficile de garder une frontière pour maintenir la relation bailleur/locataire. Car sans cette relation, en cas d’abus de la part du locataire, il est difficile de taper du poing sur la table.

Après, comme dit avant, chaque cas est unique!

On fait souvent une bonne affaire quand les concurrents n’arrivent pas à vous suivre.

Ex: vous êtes très bon en course à pied, vous participez à un championnat local ou le niveau est assez faible - vos concurrents ne vous arrivent pas à la cheville - vous gagnez!

En immo c’est pareil: vous cherchez votre RP et vous êtes très bon bricoleur - vous trouvez une ruine que vous pouvez rénover vous même à moindre cout, les autres acquéreurs potentiels ne sont pas bricoleur et rénover le bien par une entreprise ayant pignon sur rue leur reviendrait aussi cher que d’acheter une RP déjà en bon état. Résultat personne ne s’intéresse à la ruine, et vous réussissez à la négocier pour une bouchée de pain!

Pour votre immeuble c’est aussi pareil: ça peut être une bonne affaire à condition de trouver la solution au problème:
soit savoir gérer les locataires vivant des minimas sociaux,
soit pouvoir les faire partir: en échange de quelques milliers d’euros (l’argent liquide peut être très motivant pour des gens qui en ont peu) où les reloger chez d’autres proprios.

Les 15% brut soyons honnêtes "ne tombent pas tout seuls du ciel" rémunéreront le risque que vous prendrez et votre savoir fait pour gérer cette situation.

Personnellement, ayant déjà rencontré des problèmes avec des "originaux" - c’est très chronophages à résoudre (et en plus on dort mal la nuit car on y pense tout le temps - même au travail, mon bosse et mes collègues ont clairement perçu une baisse de régime à ce moment la), ayant peu de temps à consacrer aux locataires, n’ayant aucune envie de faire du social c’est le rôle de l’état et des bailleurs sociaux (d’où leur nom) pas celui des bailleurs privés, je préférerais acheter un bien vide avec un potentiel que je saurais valoriser moi-même, plutôt qu’avec des locataires douteux.