Calcul des +Values en LMNP : prise en compte de frais déduits et amortissements ?

ojal · #1

Bonjour,

Je me pose la question du calcul d’une plus value pour un appartement fiscalisé en LMNP
Imaginons un bien acheté 50K€ il y a 10 ans.
Pour l’acquisition, il y avait 5.000€ d’honoraires d’agence à a charge de l’acquéreur et globalement 5.000€ de "frais de notaire".
On est bien d’accord, que les honoraires d’acquisition et les ’frais de notaire" ont été passés en charges de suite après l’acquisition et que le bien a été amorti sur par exemple 25 années pour 85% de sa valeur.

Imaginons une vente à 80K€ net vendeur et 4K€ d’honoraires d’agence à la charge du vendeur, le bien étant donc acheté par le nouvel acquéreur 84K€.

La question qui se pose est de savoir comment se calcule la plus value?

Les frais passés en charges viennent-ils bien augmenter la valeur d’acquisition du bien?
Les amortissements Sont-ils pris en compte ou pas?

Il me semblait que le calcul de la plus value est (84-4)--(50+5+5) = 20K€ mais j’ai un doute…?

Merci par avance pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (06/02/2016 10h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : calcul, frais, lmnp, plus value

cricri77700 · #2

Il me semble que l’amortissement n’est pas prit en compte car vous l’avez déjà déduit.

Donc vous êtes imposé sur le régime des particulier sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente si tous les amortissements ont été utilisé.

Sinon il y a prorata. ..

GoodbyLenine · #3

Quand une personne physique vend un bien, le fait qu’elle ait exploitée ce bien sous le régime LMNP pendant un certain temps n’a pas d’influence sur la manière de calculer la plus-value et son imposition.

Les règles sont par exemple rappelées sur Document non trouvé (erreur 404) | De Particulier à Particulier - PAP Sur la base des infos que vous avez fournies, le calcul (84-4)-(50+5+5) = 20K€ semble exact, et comme l’acquisition date de plus de 5 ans, il y aura en plus des abattements pour durée de détention. L’impôt après 10 ans (donc dans la 11ème année) serait de (20 k€ -36%) * 19%, les prélèvements sociaux de (20 k€ - 9.9%) * 15.5%, et il faudrait payer en tout 5 225€.

ojal · #4

OK.
Si le bien était détenu par une SARL de famille, le calcul serait-il le même?

GoodbyLenine · #5

Si la SARL de famille est transparente à l’IR, c’est pareil (si aucun des associé de la SARL n’est LMP, sinon il peut y avoir des impacts sur le bénéfice pro, et les cotisations RSI en conséquence).

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Déduction des amortissements non déduits au moment de la cession d'un bien immobilier ?	4	1 077	16/12/2020 01h03 par cobra
LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? [ 1 2 3 ]	62	34 179	14/01/2021 21h44 par Kruss
Prise en compte des revenus locatifs saisonniers pour l'obtention d'un crédit immobilier ?	20	6 528	11/05/2021 21h17 par creusois
Relevé contradictoire des compteurs : quid de la prise en compte par le syndic ?	3	3 326	24/02/2016 17h39 par Kool31
Frais d'agence et frais de notaire lors du calcul de la +Value immobilière ?	9	1 907	13/06/2024 17h55 par Mathieu75
Interruption puis reprise d'une activité LMNP : perte du déficit foncier et des amortissements ?	9	3 284	14/04/2023 21h50 par Joshnavy
LMNP BIC : comment déclarer les amortissements ?	2	1 358	30/04/2017 18h07 par Ocedar

Calcul des +Values en LMNP : prise en compte de frais déduits et amortissements ?

#1 05/02/2016 19h39

#2 05/02/2016 19h45

1 #3 05/02/2016 20h08

#4 05/02/2016 20h45

#5 05/02/2016 23h21

Discussions peut-être similaires à “calcul des +values en lmnp : prise en compte de frais déduits et amortissements ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)