Jakarta [08] : étude de cas immobilier (studio locataire en place)

Jakarta · #1

Bonjour,

Je viens vous présenter une étude de cas, en espérant avoir des retours de votre part. Je suis novice, donc preneur de toutes les remarques . Je passe sans doute à côté de pas mal de choses, donc si vous avez des questions, n’hésitez pas.

VOTRE PROFIL

- Statut : fonctionnaire
- Age : 23 ans
- TMI : 30%
- Revenus : 3200€/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Je pense pouvoir apprendre relativement facilement
- Fiscales : Je pense aussi pouvoir apprendre relativement facilement
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Aucune connaissance
- Sociales : Bonne capacité à nouer des relations sociales
- Temps disponible : Moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement 19m2 surface au sol. Légèrement mansardé.
- Année de construction : Année 60/70
- Étage : 3/3, appartement sous les combles sans ascenseur
- Déjà occupé : loué actuellement 280€ HC, 310€ CC. Locataire est une personne handicapée physiquement et mentalement, la CAF paye 200€ du loyer et il paye les 110€ restants en main propre. Il paie rubis sur l’ongle par contre et souhaite rester. L’appartement est moyennement bien entretenu.
- Chauffage individuel : petit radiateur électrique dont un ne fonctionne pas. Très vieux radiateurs.
- Compteurs individuels eau et électricité
- Propriétaire majoritaire (3 apparts sur 4) vend ses appartements car il est âgé et souhaite déménager dans le sud. Il a vendu le même studio libre (studio situé juste à côté dans l’immeuble) et en meilleur état à 21300€. Donc je pense pouvoir négocier un beau rabais
- Pas de concierge.
- Décoration difficile à dire tant l’appartement était encombre. Mais vieillotte au minimum.

LOCALISATION DU BIEN

Département : Assez sinistré
Ville : ville de 9000 habitants, seule ville qui gagne des habitants du département, sous préfecture. À 30 minutes d’une ville de 150000 habitants dynamique.
Emplacement : en plein centre ville, en face de laposte, 50m d’une supérette, pharmacie banque etc …

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Environ 24000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 280€ HC, 310CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 10%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : rien tant que le locataire est présent, sauf peut être un petit radiateur électrique.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Les communs sont en en bon état mais pourrait être rafraichis.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Toiture et façade en bon état

- Taxe foncière hors TEOM : 250€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Non
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 11,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 10%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2% ?
- Durée du crédit : 15 ans ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : suffisante

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : micro foncier je suppose (Je devrais aussi avoir environ 1,8k€ de revenus de SCPI à déclarer).

CASH FLOW

- Cash flow légèrement positif : Entre 0 et 50€ par mois.

Je vois cet appartement comme une manière de me faire la main. Le locataire en place est peut être un problème et l’appartement devra sans doute subir un bon rafraichissement lors de son départ. J’ai pas mal de problème pour estimer le montant de ce rafraichissement, mais l’appartement n’est pas dans un mauvais état. Vu la personnalité du locataire, je pense qu’il peut rester un certain temps.

Je suis preneur de toutes remarques .

Merci d’avance,

Mots-clés : immobilier, locataire en place, studio

Bernard2K · #2

Bon projet, bonne rentabilité, rien à redire.

Revenus de SCPI + un appart loué nu : vous êtes au micro-foncier effectivement, alors que seulement SCPI, c’est forcément le réel.

Vous pouvez néanmoins décider d’opter pour le réel.

Il faut regarder quel régime est le plus intéressant. Si vous avez emprunté pour acheter les SCPI, le réel est avantageux car ils vous permet de déduire les intérêts d’emprunt et les charges (Goodbyelenine avait détaillé le calcul dans une présentation de membre il y a 3 semaines environ, sinon ça doit se trouver ailleurs sur le forum aussi).

Miroul · #3

Jakarta a écrit :
Bonjour,

VOTRE PROFIL

- Statut : fonctionnaire
- Age : 23 ans
- TMI : 30%
- Revenus : 3200€/mois

Bonjour Jakarta, je vous prie de m’excuser du hors-sujet mais je suis un peu surpris du chiffre de vos revenus. J’ai lu dans votre présentation que vous êtes ingénieur dans l’administration.
Ce revenu correspond à votre salaire (+ primes ?) ou avez vous d’autres revenus ?
Quel poste dans l’administration permet d’atteindre 3200€/mois à 23 ans ?
Cordialement.
Miroul

Jakarta · #4

Bonsoir,

Deux trois choses qui me font encore réfléchir :
- J’habite loin du bien (2h-180km). C’est cependant l’endroit d’où je suis originaire et où habite ma famille et la plupart de mes amis. Je pense que ça peut poser un problème car je ne rentre que un ou deux week end par mois. Quid de la gestion des artisans si je ne peux les voir que le week end ?

- Le loyer est majoritairement payé par la CAF (ça couvre même l’emprunt). La CAF vire directement les APL au propriétaire. Avez déjà eu à effectuer un changement de propriétaire vis à vis de la CAF ? Le locataire ne sera bien entendu d’aucune aide sur ce coup.

- L’appartement est assez encombré, donc je n’ai pas pu bien voir toutes les cloisons. Je vais essayer de reprogrammer une visite en l’abscence du locataire.

Bernard2K · #5

Bonjour,

pour la distance, tant que le locataire est en place, il y a peu de chances d’avoir de gros travaux à réaliser. Au pire, un chauffe-eau à changer, quelque chose comme ça. Pourvu que vous connaissiez des artisans sur place, vous pouvez gérer cela à distance. Au pire il y a les pages jaunes. Ca serait pour de gros travaux ou pour un immeuble entier, je ne dirais pas la même chose, mais pour un petit appartement, ça se gère je pense.

Pour le changement de proprio avec la CAF, je ne connais pas, mais vous devriez trouver facilement des retours d’expérience en faisant une recherche sur le forum.

Pour l’état du logement, en principe le propriétaire ne peut pas rentrer en l’absence du locataire. Vous pourriez faire une seconde visite en vous faisant accompagner d’une personne qui connait bien le bâtiment, mais il me semble préférable à tous points de vue de le faire en présence du locataire. Celui-ci est sans doute "particulier" du fait de son handicap, mais vous devrez faire avec de toute façon, donc autant commencer tout de suite !

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