Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Bigbil a écrit :

Tout dépend si vous souhaitez travailler avec cette banque ou changer à chaque fois.

D’expérience, il y a peu de banque qui vous suivent pour plusieurs investissement.
Typiquement, dans un banque où j’ai beaucoup d’avoir, j’ai demandé d’étudier le rachat de ma RP, ça fait 3 mois.
Donc après 1 ans pour le rachat de 2 crédit SCPI, on est déjà à 3 mois pour le rachat du crédit RP.

A côté, je suis à 1 mois chez un concurrent pour un rachat d’un autre prêt.
Par contre je suis quasiment nouveau client (juste une AV chez eux)

Donc non, la concurrence est plus efficace, surtout si possibilité de capter un client.

Re tout le monde, je reviens du RDV avec le courtier. Tout c’est bien passé, je vais prendre un crédit sur 25 ans pour augmenter le cashflow chaque mois. On fait passer ça pour une RP, et au dernier moment je dis que je veux faire du locatif…
J’ai demandé un différé de crédit de 3 mois pour les travaux.
On aurai un CF positif de 160€/mois si je ne compte que le remboursement prêt bien+travaux et assurance. (77K€ à 2% sur 25 ans, on a compter très large sur les taux car il n’avait pas encore reçu les grilles pour Mai).
Avec l’assurance PNO et le paiement du cabinet d’expert comptable, on est à 160-(100+350)/12)= 122.5€/mois

Par contre, on me demande d’avancer les frais de notaire + frais de dossier du notaire + une garantie dont j’ai oublié le nom. Cela représente environ 6K€, je les ai mais cela m’embête de les avancer… Est ce qu’il serait acceptable de prendre un petit crédit de 5K€ pour pouvoir garder mon épargne de sécurité ?

Rossox a écrit :

Par contre, on me demande d’avancer les frais de notaire + frais de dossier du notaire + une garantie dont j’ai oublié le nom. Cela représente environ 6K€, je les ai mais cela m’embête de les avancer… Est ce qu’il serait acceptable de prendre un petit crédit de 5K€ pour pouvoir garder mon épargne de sécurité ?

lors de mon seul achat immo, le notaire était très surpris que j’ai payé les 5%. A priori c’est requis mais "personne" ne le fait. C’est peut être propre à la région … mais en tout cas le non paiement n’aurait pas été bloquant …
( à l’inverse, le notaire à mis 7 mois à me rembourser le trop payé !)

"Je ne sais pas avec quelle banque vous travaillez."

Actuellement, avec BNP, Banque Pop, Crédit mut et CA, 1 agence unique pour chacune. Des encours largement au delà des 800k soit disant "limite par agence" qu’on lit sur certains fils. Mon premier changement de banque est lié au fait que la précédente ne fonctionnait pas en multi devise, et c’est sur recommandation de mon conseiller de l’époque que j’ai pu ouvrir un compte chez un concurrent.

J’ai plusieurs partenaires travaillant aussi, sur mon conseil, en mono banque sans que cela ne leur pose de gros soucis une fois lorsqu’on dépose le 3ème, puis le 4ème dossier. Evidemment, on ne cherche pas l’optimisation à outrance sur les dossiers, et on accepte de ne pas avoir le taux top absolu du moment, du moment que le banquier suit et suit rapidement un dossier correctement monté.

"mais prendre le client pour un crétin, c’est normal"

Non. Mais c’est souvent à l’apprenti investisseur de prouver qu’il a correctement estimé son histoire, et pas au banquier d’accepter de suivre n’importe qui sur n’importe quelle idée.

gunday a écrit :

xazh a écrit :

Je ne comprends pas cette stratégie … Primo, elle inclut un risque : si votre contrat est explicitement à destination d’une RP et à l’exclusion d’un bien locatif, cela ouvre des recours contre vous pour la banque. Secundo, la confiance est rompue.

C’est un risque plus que possible, car je l’évoquais déjà avant, avec des revenus limités, un banquier aura tendance à vous proposez un prêt PAS.

xazh a écrit :

C’est vrai que la plupart ici considère qu’on doit nécessairement travailler avec une nouvelle banque à chaque investissement. Mais c’est peut être lié au fait qu’à prendre son banquier pour un idiot, il ne faut pas s’étonner qu’il refuse de nous faire confiance sur un second ou un troisième ou un vingtième projet.

Je ne sais pas avec quelle banque vous travaillez.
Mais une fois l’acquisition de client faite, le service n’est que rarement à la hauteur.

Donc bon, prendre le banquier pour un idiot c’est pas bien, mais prendre le client pour un crétin, c’est normal ?

J’ai l’impression que peu de personne privilégie une seule banque pour les investissements locatifs ; elle me suit depuis le début  (une 15 de lots) et je pense que c’est un gain de temps et plus simple à gérer qu’avoir une multitudes de banques….non ?

En plus il y a l’historique de mes achats locatifs et la gestion du compte locatif qui prouve la tenue et ça, ça leur donne confiance pour prêter pour les suivants.

Salut les copains ! Je viens aux nouvelles. Je reviens de chez le courtier.
Il a réussi à m’avoir un crédit de 80K€ (47.5K€ pour le bien et 32.5K€ de travaux) pour 1.84%, avec différé de crédit de 24 mois (pendant 24 mois je ne paie que les intérêts).
Seul souci, c’est un prêt PAS car on est parti sur du primo-accédent avec une durée de 25 ans. (64K€ à 1.9% et 16K€ à 1.6%)
Je n’ai donc normalement pas le droit de le faire en locatif, sauf si au dernier moment je dis que j’ai rencontré quelqu’un, que je souhaite rester sur ma ville pour vivre avec et que je souhaite donc mettre le bien en location. Je pense donc faire ça…

Par contre, je ne peux pas acheter les meubles avec le crédit pour les travaux, sauf si l’artisan mentionne " pose intégrale cuisine intégrée" par exemple car il faut que les meubles soient intégrés pour que je ne puisse pas partir avec si je souhaitais déménager par exemple…

Cela nous donnerait un coût total de crédit de 400€ tout compris pour un loyer de 600€..

Seul point noir, je dois avancer les frais de notaire+frais de garantis de 6400€. Je les ai, mais cela m’embête de casser mon épargne de précaution pour les financer..

Qu’en pensez vous ?

Pas grand chose de bien mais faites comme bon vous semble.
Sur le différé, ne pensez pas que c’est un cadeau. Vous payez des intérêts intercalaires pendant toute la période, ensuite seulement les intérêts baisseront chaque mois au fur et à mesure que le capital restant du diminue, l’échéance restant constante.
Quelle est la durée du crédit en dehors du différé?

Pour le côté changement de prêt, personnellement je trouve ça risqué, et je pense que ca ne vas que vous amener des problème pour un taux que très légèrement différent !
Sachant que vous allez pouvoir défiscaliser les intérêts du prêt, je pense pas que ça soit intéressant.

Pour la partie épargne de précaution, je vous confirme que je vous conseille d’essayer de ne pas utiliser votre épargne de précaution, de l’intégrer dans votre demande de prêt.
En effet, c’est ce que j’ai fait lors de ma dernière acquisition, et je me suis retrouvé avec une épargne de précaution nulle, j’ai voulu changer de travail, ça s’est mal passé, fin de période d’essai, aucun droit au chômage, j’ai du vivre de ma "rente" de mon appartement, ça fait bizarre ! Heureusement que mon cash flow est de 550€ par mois, et encore c’est juste pour vivre quand on est pas propriétaire dans une grande ville !

En effet cela me semblait bizarre de la part d’un courtier de ne pas préciser les conditions particulières d’un prêt social. Après peut être que certains le font…
Pour votre épargne il est vrai que vous avez une bonne capacité d’épargne au vu de l’évolution de votre PEA.
Bon courage

Si je demande de payer aussi les frais de notaire via le prêt, le courtier ma dit que le taux serait moins avantageux…

Compromis signé ce matin… on ma demandé les 5% d’avance du prix du bien du coup, ça fait mal !

Je commence à stressé un peu ! aha

Il faut pas que je me plante..

afloman a écrit :

J’ai cru lire tres récemment que cette fameuse part à la signature du compromis n’était en fait en rien obligatoire

Exact.
Cette somme résulte d’un accord entre les parties.

Si par exemple, le vendeur réclame 10 % et que l’acheteur réclame 0% et qu’aucun des deux ne veut faire de compromis, la situation est bloquée. Au pire, la vente ne va pas se faire, s’il n’y a pas d’accord sur ce point. Il n’est donc pas obligatoire, pour acheter, de verser un dépôt de garantie ; ce qui est "obligatoire", c’est de trouver un accord avec le vendeur sur ce sujet !

C’est le cas de tout contrat. Il faut un accord entre les deux parties.

Si vous voulez acheter une voiture Megouf au garage Pireault, que le prix affiché est de 22000 € et que le vendeur accepte de descendre à 20 000 €, et que vous, vous dites que vous ne paierez pas plus de 15000 €, il n’est pas "obligatoire" de payer 20 000 €. Vous pouvez refuser de payer 20 000 €, et maintenir que ça devrait être 15000 €, mais vous n’aurez pas la voiture.

Eh bien là c’est pareil. Le versement d’un dépôt de garantie, et son montant, sont un élément de l’accord entre les parties. Si les parties ne trouvent pas d’accord sur ce point, la vente est bloquée.

et ne reposait sur aucun texte légal.

Si, c’est encadré par l’article L271-2 du CCH.

Je viens de l’appeler pour en avoir le cœur net, il ma dit que c’était ce qu’il m’avait dit, qu’il arrêtait son entreprise parce qu’il avait fait des travaux qu’il n’était pas censé faire, du coup il c’est fait amendé lors de contrôles.Et donc qu’il en ouvrait une autre avec son fils pour que tout soit aux normes.

(c’est effectivement ce qu’il m’avait dit) mais il à oublié de me préciser que c’était une liquidation… au téléphone il m’a dit que c’était voulu qu’il passe en liquidation judiciaire..