Comment éviter un retrait de réservation de location immobilière ?

Bonjour,
Vous pouvez signer le bail dès maintenant avec date d’effet le 01/06, cela n’enlève rien à la force obligatoire du contrat, si la personne souhaite rompre le contrat entre ces deux dates elle devra passer par la voie normale de résiliation du bail.

Bonjour. A la réservation, je fais signer un document au futur locataire qui certifie qu’il s’engage à prendre l’appartement avec un chèque d’un mois de loyer. Le document stipule qu’en cas de désistement du locataire, le chèque sera encaissé au titre de frais de recherche de locataire.

Tout à fait d’accord avec sven337.

Les seuls "frais de recherche de locataire" possibles sont ceux payés à un AI ; frais qui :
- doivent être supportées à parts égales entre le bailleur et le locataire (dans la limite d’un plafond)
- ne sont dus qu’à la signature du bail.

Donc, la seule solution légale est de faire signer le bail à l’avance. Le bail sécurise les deux parties.

Par ailleurs, je me permets de rappeler une évidence : tant que le bail n’est pas signé, vous pouvez continuer à chercher d’autres locataires (annonces, visites…). Ca permet d’une part de mettre la pression sur le locataire qui doit le prendre (des fois qu’il fasse traîner la signature du bail), et d’autre part d’avoir d’autre dossiers sous le coude pour le cas où il finirait par ne pas le prendre.

Bonjour,

Je me suis mis d’accord avec le futur locataire pour cette semaine signature du bail avec le chèque de caution que je n’encaisserai que le 01/06 date de rentrée dans les lieux

Bonne semaine à tous

Une fois le bail signé, il n’y a pas "d’annulation à la dernière minute" qui tient : le locataire est engagé et vous doit trois mois de préavis. Donc c’est juridiquement verrouillé (note: à vérifier si le bail n’a pas pris effet, il y a sûrement de la jurisprudence sur la question). Quoiqu’il en soit c’est toujours mieux d’avoir encaissé le dépôt de garantie.
Concernant le chèque, si le chèque est en bois, ça vous ennuie peut-être temporairement, mais ça ne permet pas au locataire d’éviter de payer sa dette, et puisqu’il est solvable (car vous venez tout juste de faire les vérifications d’usage !), il n’a pas de raison de s’amuser à vous faire un chèque sans provision. Le souci que je vois au virement pour une prise de possession des lieux c’est que le délai ennuie également tout le monde. Avez-vous eu beaucoup de problèmes avec les chèques ?
Personnellement j’en ai eu un tant que locataire (on est jamais vraiment sûr que le chèque soit bien arrivé), donc je paie par virement permanent, ce qui arrange tout le monde.

Je rappelle la stricte application de la loi de 1989 en location nue :
- le bail précise la date de prise d’effet (= date du début de la jouissance du logement) (article 3). Le bail peut donc être signé avant la prise d’effet, ce sont deux dates différentes.
-le dépôt de garantie est dû s’il est prévu au bail (article 3).
- le dépôt de garantie est versé "au moment de la signature du bail" (article 22). Donc, ne pas encaisser le chèque du dépôt de garantie est une largesse du bailleur, à son libre arbitre (avec le risque que le locataire croie que le bail est optionnel ; on ne retient vraiment que ce qui coûte ou qui rapporte !).
- les honoraires de l’AI (plafonnés et répartis à maxi 50 % locataire, le reste au bailleur) sont également dus à la signature du bail.
- le paiement du loyer doit intervenir au terme convenu, en rémunération de l’occupation du logement, donc en toute logique il ne peut pas intervenir avant la date d’effet du bail puisque le logement n’est pas encore occupé par le locataire.

En résumé :
- vous pouvez signer le bail par avance.
- vous pouvez (et devez même) recevoir le dépôt de garantie, et l’AI ses honoraires éventuels, dès la signature du bail.
- à la signature du bail par avance, vous ne pouvez pas demander un chèque correspondant au premier mois de loyer, puisqu’il n’est pas encore dû.
- entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux, le locataire ne peut pas se désister. S’il veut résilier le bail, c’est exactement comme pendant la période d’occupation du logement : une LRAR de congé, délivrée valablement, et avec le préavis qui s’applique (1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs en location nue). Si cette période de préavis va au-delà de la date d’effet du bail, le loyer est dû pour la période où le locataire a la libre jouissance du logement (même s’il ne l’occupe pas). Par exemple signature le 15/05, date d’effet stipulée au 01/06, LRAR de congé reçue le 28/05, préavis de 1 mois : le locataire doit payer le loyer entre le le 01/06 et le 28/06 (sauf si le bailleur trouve à relouer dès avant le 28/06).
Je rappelle aussi que le bailleur est imposable sur les loyers qu’il renonce volontairement à percevoir ; donc dans mon exemple, si le bailleur accepte de s’assoir sur le loyer du 01/06 au 28/06, il devra quand même déclarer cette somme en revenus fonciers et payer IR+PS dessus.

Après, on peut toujours faire des arrangements différents (comme de ne pas encaisser le chèque du dépôt de garantie), mais la loi, c’est ça.